Alaealised – laste õigused korterite müümisel ja vahetamisel

Korteri müük või vahetus, aga ka muud kinnisvaratehingud üldiselt, on üks teemadest, mis tekitab kõige rohkem küsimusi. Pealegi võivad nii müüjad ise kui ka muidugi ostjad muretseda kõigi tehinguga kaasnevate dokumentide korrektse täitmise pärast. Ja mida suurem on tehingusumma, seda enam kardavad pooled sattuda petturite ohvriks või seisavad silmitsi vajadusega paberid korralikult välja anda, täiendavaid sertifikaate ja lube koguda..

Selles artiklis ei räägi me üksikasjalikult kinnisvara müügi-ostu tehingu sõlmimise igast etapist, vaid puudutame ainult ühte olulist punkti – selles elamispinnas registreeritud laste õigusi või korteri või maja osalust omavate laste õigusi.

Alaealiste osalemise teema meie riigi erinevates kinnisvaratehingutes kerkis teravalt esile 90-ndate aastate alguses ega ole sellest ajast alates oma aktuaalsust kaotanud, mis pole üllatav – statistika kohaselt on peaaegu 60% kinnisvaraturu tehingutest üks osalejaid laps – kas ostja või müüja pool.

“Õuduslugu” ostjale

Valju ja juba habetunud fraas – “Lapsed on meie kõik!” – korteri ostu või vahetuse registreerimisel omandab see erilise tähenduse ja tähenduse. Alaealised on kõige kaitsetum kategooria, seetõttu on riigivõimud eriti valvsad just nende õiguste austamiseks. Pange tähele, et Venemaa õigusaktid on alaealiste õiguste kaitse osas äärmiselt karmid. Nende huvid ja õigused on tõstetud absoluutse prioriteedi tasemele ning neid reguleerivad arvukad seadusandlikud aktid: Vene Föderatsiooni perekonnaseadustik, tsiviilseadustik, elamufondi erastamise seadus, põhiseadus, elamuseadustik ja muud dokumendid.

Sama olukord on aga kujunenud ka naaberriigis Ukrainas – seal kaitsevad laste õigusi perekonnaseadus, seadused “Kodutute kodanike ja tänavalaste sotsiaalse kaitse alused” ja “Lastekaitse seadus”, mis reguleerivad rangelt kinnisvara müügi- ja muid tehinguid kinnisvaraga, mille peal alaealised.

Seaduse järgi on lapsel täiskasvanutega võrdsetel alustel kõik õigused, nii eluase kui ka vara – ta võib pärandada või annetada kinnisvara või selle osa, osaleda eluaseme erastamisel jne. Samal ajal ei saa isegi vanemad ega alaealise lapse muud seaduslikud esindajad – eestkostjad ega lapsendajad – vastavalt Venemaa seadustele – tema vara käsutada ilma ametliku eestkoste ja eestkosteasutuse eelneva nõusolekuta..

Seadusandluse seda suhtumist laste õiguste kaitsele hirmutavad alaealiste registreeritud kinnisvara potentsiaalsed ostjad kõige rohkem järgmise hetkega: kui kohus leiab, et tehingu tulemusel rikuti müüdud või vahetatud piirkonnas ametlikult registreeritud noorte elanike õigusi , võib ta tehingu kehtetuks tunnistada.

Kuzma Petrov-Vodkin. Lasteaias. 1925

Pealegi kehtib see reegel mitte ainult nende korterite kohta, kus omanikud on alaealised, vaid ka nende kinnisvaraobjektide suhtes, kus lapsed on lihtsalt registreeritud. Kõige olulisem on see, et tehingute tegemisel kinnisvaraobjektidega, milles lapsed on registreeritud, pole kehtivate õigusaktide kohaselt vaja eestkoste- ja eestkosteasutuste luba..

Samal ajal tunnustatakse Venemaa Konstitutsioonikohtu 8. juuni 2010. aasta otsust nr 13-P “Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 292 lõike 4 põhiseaduspärasuse kontrollimise juhtumi kohta”, et kui tehingu tingimused rikuvad vanemliku hoolitsuse all oleva lapse eluasemeõigusi, sisaldub see otsene vastuolu Vene Föderatsiooni põhiseadusega. Selline vastuolu – kui laps on kodutu või kui ta saab sanitaar- või muudele standarditele mittevastavat eluaset – võib saada tehingu kehtetuks tunnistamise põhjuseks.

Sellise ebameeldiva olukorra igas suhtes vältimiseks on võimalik vaid alaealise vabastamiseks oma elukohas eestkoste- ja eestkosteasutuste eelneva kirjaliku nõusoleku saamiseks, samuti eluaseme müümiseks või vahetamiseks. Müüja, see tähendab hetkel maja või korteri omanik, tegeleb selle küsimusega rakendamiseks vajalike dokumentide ettevalmistamisel. Ja ostja peab meeles pidama, et neile meelepärase korteri dokumentide uurimisel tasub kohe välja selgitada, kas sellel elamispinnal on registreeritud alaealised, kes täpselt on iga elamuosa omanik, ning nõuda ka hoolekogu luba. Vastasel juhul, st selle dokumendi puudumisel muutub tehing liiga riskantseks..

“Peavalu” müüjale

Kujutame ette, et te pole ostja, kes peab lihtsalt kontrollima kõigi vajalike paberite olemasolu, nimelt müüja, kes soovib müüa teile isiklikult või teie perekonnale kuuluvat korterit.

Milliseid samme peate tegema, et saada raha kasumlikult ja eelistatavalt kiiresti? Te ütlete – hinnata korterit, see tähendab jälgida selliste kinnisvaraobjektide turgu, koguda STI-st, passipunktist, fondivalitsejalt sertifikaate, maksta kommunaalmakseid jne. Kui aga osa korterist kuulub lapsele päranduse, kingituse või erastamises osalemise kaudu, peaks esimene samm korteri müümise suunas olema eestkoste- ja käendusasutuste külastamine..

Müüja peab ametnikke veenma, et korteri müügi tagajärjel lapse huvid ei kannata, see tähendab, et ta ei jää tänavale, vaid saab vastutasuks samaväärse elamispinna. Lisaks peavad vanemad (eestkostjad, lapsendajad) tõestama, et pärast selle eluaseme müüki korteri või maja osalust omava alaealise vara väärtus ei vähene..

Boriss Kustodiev. Kunstniku lapsed. 1913

Sellega seoses võivad probleemid tekkida näiteks Moskvas asuva korteri müümisel Moskva piirkonnas või mõnes teises piirkonnas asuva maamaja järgnevaks ostmiseks. Tavalise korteri hind pealinna kesklinnas ei ole võrreldav kinnisvarahindadega Moskva lähedal asuvates linnades ja veelgi enam teistes piirkondades. Niisiis, isegi kui krampliku kahetoalise korteri müük võimaldab teil osta avara maja, kus lapsel on oma tuba, ei pruugi eestkoste- ja käendusasutused luba välja anda seetõttu, et uue kinnisvara hind on palju madalam. Sel juhul võivad vanemad proovida esitada muid argumente – ökoloogiline olukord metropoli kesklinnas, lähedaste lähedus, sobiv kliima, paremad elamistingimused, vanematele paremini tasustatud töö olemasolu, kool ja lasteaed uues kohas, suur ala uut kinnisvara jne. Valitsusasutused võtavad aga selle kohta harva sõna ja parim argument oleks alaealise nimel arvelduskonto avamine, millele pannakse maha osa müüdava korteri maksumusest, mis tuleneb lapsele kui ühele tehingu osapoolele. Selline argument suudab ametnikke veenda paremini kui igasugused alusetud kinnitused.

Oluline punkt – ülaltoodud nõudeid silmas pidades võib tunduda, et vanemad peavad isegi enne korteri müüki ostma uue eluaseme, ja mitte halvem kui vana. Praktikas on selline sündmuste käik sageli lihtsalt ebareaalne – tavaliselt ostetakse uus maja või korter müügist saadud tulu abil. Seetõttu nõuavad eestkosteasutused enamasti sama või suurema pindalaga uute elamute samaaegset omandamist..

Kui laps ei olnud kodu omanik, vaid registreeriti lihtsalt müüdavas piirkonnas ja vahetati, siis nõuavad eestkosteasutused teda koheselt registreerimiseks uude elamispinda – ostetud või juba ühe vanema (omaste hooldajate, lapsendajate) omandis. Tegelikult ei kirjuta passiamet sel juhul alaealist korterist lihtsalt välja ilma eestkoste- ja käendusasutuste loata.

Veel mõned nüansid

Oluline punkt puudutab lapse registreerimise all olevate elamute erastamist – vanemad ei saa alaealise erastamisest keeldumist kirjutada, nii et igal juhul peaks vastav osa korteris või majas saama erastatud elamurajoonis registreeritud lapse omandiks.

Eestkosteasutused nõuavad mõlemalt vanemalt tavaliselt lapsega kodu tühjendamiseks või müügiks loa ilmumist. Kui üks neist asub välismaal või mõnes teises piirkonnas, peate esitama tema kirjaliku loa kinnisvaratehingu tegemiseks, mille on kinnitanud notar või konsulaat. Sama kehtib ka vanema kohta, kes ei saa raske haiguse tõttu isiklikult eestkosteasutustesse tulla. Kui “tüütu” vanema asukoht pole loa saamise ajal teada, peate kuulutama tagaotsitavate nimekirja ja ootama, kuni “kaotus” leitakse. Teise vanema luba ei nõuta ainult juhul, kui tema vanemlikud õigused võetakse ära, kui kohus tunnistab nad teadmata kadunuks, surm või kui isa registreeriti üksnes ema sõnade järgi.

Kui üks vanematest ignoreerib tahtlikult kutset ilmuda eestkosteasutustesse, et saada luba korteri müümiseks ja lapse vabastamiseks, nõuab raha oma allkirja saamiseks, saab teine ​​tõendada oma tegevuse pahatahtlikku kavatsust, pakkudes tunnistajaid ja teavitades hoolekogu esindajatele ausalt kõiki oma perekonnaelu asjaolusid. Otsus sel juhul tehakse individuaalselt – kui eestkosteasutused tunnistavad, et tehing on lapse huvides ja selle tulemusel paranevad tema elamistingimused või tõstetakse vara väärtust, võib loa anda ilma teise vanema nõusolekuta, kes takistab isiklikel põhjustel..

Nikolai Bogdanov-Belsky. Lapsed aknas

Lapsele kuuluva osa müümiseks või vahetamiseks eestkosteasutustelt on vaja luba ka siis, kui alaealine ei ela selles korteris, vaid on registreeritud teises piirkonnas ja isegi teises piirkonnas või osariigis.

Alla 10-aastase lapse registreerimine on võimalik ainult ühe vanema registreerimiskohas, seega ei ole võimalik last registreerida sõprade ja tuttavate juures, et saada luba tema müüdavast korterist välja viia..

Kui vanemate rahalised võimalused võimaldavad neil kõigepealt uue eluaseme osta ja seejärel vana korteri müüa, on otstarbekam kinnistu kohe registreerida ainult enda jaoks ja pärast seda eraldada vastav osa alaealisele. Vastasel juhul tekib olukord, kui laps omab erinevates korterites kahte osa ja eestkosteasutuselt on keeruline hankida luba alaealise ühelt lapselt äravõtmiseks – vastutasuks pole midagi pakkuda..

Lapse registreerimiseks korteris, kus üks aktsiatest kuulub tema emale või isale, pole teiste aktsionäride nõusolek vajalik.

Korter või maja, mis kuulub pärimise teel või erastamise tulemusel orbudele või vanemliku hoolitsuseta jäänud lastele ja saadetakse internaatkoolidesse ja lastekodudesse täieliku riikliku toetuse saamiseks, antakse alaealistele omanikele ja selle turvalisust jälgivad eestkoste- ja käendusasutused. Kõik sellise eluasemega tehingud tehakse eranditult nende nõusolekul. Vastavad korraldusele kirjutavad alla kohalikud omavalitsused ja need saadetakse HOA-le eluaseme asukohas, fondivalitsejale, STI-le ja föderaalsele registreerimisteenistusele.

Dokumendid

Eestkoste ja eestkosteasutustelt loa saamiseks alaealisele kuuluva elamu müümiseks või vahetamiseks tuleb komisjonile esitada järgmised dokumendid:

• mõlema vanema allkirjastatud avaldus;
• lapse nõusolek (kui ta on juba 14-aastane);
• väljavõte majaraamatust ja isiklikust kontost – peavad olema originaalid;
• alaealise omaniku sünnitunnistuste koopia. Samuti on vaja näidata selle dokumendi originaali;
• dokumendid, mis kinnitavad kõigi tehingus osalevate elamispindade omandiõigust. Need võivad olla eluruumi omandiõiguse tunnistus, müügi- või vahetusleping, pärimisõiguse tunnistus jne;
• STI sertifikaadid, kus näidatakse ära elamispinna hind;
• eluaseme katastri (korruse) plaan;
• kui üks vanematest ei saa isiklikult kohal viibida, on vaja tema nõusolekut kinnitavaid dokumente – notariaalselt tõestatud luba või tõendid tema surma kohta, kadunud isikute kuulutamine jne;
• maksuameti tõend eluaseme maksuvõla puudumise kohta.

Sageli võivad eestkosteasutused nõuda lisadokumente, näiteks EIRTS-i tõend korteri võla kohta, tõend eluaseme tehnilise seisukorra kohta ja ostetud maja või korteri dokumendid.

Kõik ülalnimetatud dokumendid peavad olema korrektselt täidetud ja nõudmise kohas aegunud.

Eestkosteasutuste komisjon kaalub iga juhtumit individuaalselt ja võib sageli järeleandmisi teha, kui leiab, et tehing on lapse huvides (näiteks ostetakse linnakorteri asemel maja maapiirkonda, kuna lapsel on astma ja ta vajab värsket õhku). Või vastupidi, esitage täiendavaid nõudeid vanemate aususes ja piisavuses kahtluse korral.

Balthus. Lapsed. 1937

Nagu näete, raskendab alaealise omaniku viibimine korteris või majas, samuti tema registreerimine ostu-müügitehingute sõlmimise protsessi märkimisväärselt. Ühelt poolt võib tunduda, et sellised ranged nõuded on tarbetud – ühe beebi pärast on nii palju probleeme! Kui aga mäletate, kui paljud üsna vastutustundlikud vanemad langesid kinnisvaratehingute sõlmimisel petturite ohvriks, kui paljud vanemad üritasid lihtsalt oma rahalisi probleeme korteri müümisega lahendada, mõtlemata sellele, mis lapsele tulevikus järele jääb, kui arvestada talitlushäiretega perede arvu, kus üks vanematest kannatab sõltuvuse käes ja võib otsustada oma vajaduste rahuldamiseks eluaseme müüa – eestkoste- ja käendusasutuste osalemine ei tundu sugugi tarbetu abinõuna laste õiguste ja huvide kaitseks.