2011. aasta juuli alguses. Moskva piirkondlik duuma allkirjastas Moskva ja Moskva piirkonna piiride muutmise lepingu. Selle dokumendi eesmärk on seadustada piirid, mis on viimase paarikümne aasta jooksul palju muutunud, kuid mida pole varem vormistatud..
Sergei Ivanovitš Smirnov. Mess patroonipäeval. 2007
Uute territooriumide liitumine Moskvaga mõjutab kahtlemata pealinna kinnisvaraturgu. Nagu paljud eksperdid märgivad, pole pealinna ärikinnisvara turu väljavaated nii helged kui aasta alguses. Selle turusegmendi elavnemine, mida täheldati aasta esimesel poolel, võib pärast selliseid tõsiseid muutusi aeglustuda. Arendajad pole kindlad, kuidas sündmused edasi arenevad, kuna uute territooriumide arendamiseks pole selgeid plaane. Maatükkide ümberjagamine mõjutab igal juhul turu struktuuri, see kehtib igat tüüpi ärikinnisvara kohta: kontorid, kaubanduskeskused, laod ja muud objektid.
Arendajad ristteel
Nagu teate, liitub Moskvaga sõlmitud lepingu kohaselt 102 uut maatükki kogupindalaga 723 hektarit, sealhulgas Lyubertsy õhutusväljad (578 hektarit). Samuti saab Moskva piirkond uut maad – 328 hektarit, sealhulgas 216 hektarit Tolstopaltsevo külast.
Need on üsna suured territooriumid, mis nõuavad ametivõimudelt põhjaliku linnaplaneerimise kava koostamist, mis näeb ette nii administratiivse ehituse, sotsiaalse ehituse (haridus- ja teaduskeskused, eluase) kui ka uute ärikeskuste ehitamise. Ja nende ülesannete lahendamine võib võtta rohkem kui ühe aasta..
Territooriumide ümberjaotamine mõjutab otseselt ärikinnisvara ehitamist.
Selle ebakindluse tõttu olid paljud arendajad kahjumis. See kinnisvaraturu segment on alles hakanud ülemaailmse kriisi mõjudest taastuma ja kogub hoogu ning siin esitasid linnavõimud neile uue “üllatuse”. Fakt on see, et territooriumide ümberjagamine mõjutab otseselt ärikinnisvara ehitamist. Lisaks sõltuvad kodumaised arendajad suuresti riigi sisepoliitilisest olukorrast ning sageli määrab edukuse võime ära arvata võimude edasise tegevuse suund..
Muidugi on pealinna arendajate jaoks uute arendamata territooriumide väljavaade alustada uute projektide ehitamist, suurendada tööd ja vastavalt ka sissetulekut. See eeldab siiski ehitushanke võitmist, mis pole alati lihtne ja võib tekitada uusi probleeme..
Nüüd on ehitajad ristteel, nad peavad proovima ära arvata, millised uued ringkonnad nüüd kolivad (kui muidugi nad seda teevad) föderaalsed ja piirkondlikud omavalitsused; kui palju kontoripinda on vaja ettevõtetele, kes soovivad asutuste läheduses olla; kas rahvusvaheline finantskeskus ehitatakse nullist üles. Arendajatel on palju küsimusi, kuid vastuseid pole veel.
Mida öelda kommertskinnisvara kohta, mis viitab sotsiaalsele taristule, kui ametivõimud pole veel otsustanud lisatud territooriumidel asuva eluasemeprogrammi üle.
Üldised turutingimused
Kokku sisenes 2011. aasta esimesel poolel turule umbes 330 000 ruutmeetrit. m uut kontoripinda (see näitaja langes eelmise aastaga võrreldes 15%) ja 165 000 ruutmeetrit. mln uut laopinda (indikaator kasvas 2010. aasta esimese poolaastaga peaaegu kolme võrra tänu varem külmutatud rajatiste kasutuselevõtmisele).
Mihhalchuk Natalia. Ehitus. 2008
Kvaliteetsete kontoripindade kogupakkumine pealinnas selle aasta teise kvartali lõpus ulatus umbes 13 miljoni ruutmeetrini. m.
Mõne suure projekti ehituse lõpuleviimine mõjutas vabade kontoripindade osakaalu suurenemist sel perioodil 17%. Vabasid ruume esindavad peamiselt uued projektid, millel lihtsalt pole seni õnnestunud oma üürnikke leida, samuti ehitised, mis pole eriti atraktiivsed (ebamugava asukoha, tehniliste raskuste ja muude objektide konkurentsivõimet vähendavate omadustega).
Samuti tuleb märkida, et 2011. aasta esimese poolaasta tulemuste järgi suurenes nõudlus kontori- ja laokinnisvara turul kvaliteetsete pindade järele, mis mõjutas vabade pindade osakaalu vähenemist. Paljud eksperdid osutavad turunäitajate mõõdukale positiivsele dünaamikale.
Arendajad liiguvad muude funktsionaalsete segmentide juurde
Muutunud olukord pealinnas, uued piirid ja annekteeritud territooriumid sunnivad ehitusettevõtteid otsima uusi arenguvõimalusi. Mõned arendajad, kes olid varem keskendunud ainult ärikinnisvaraturule, esitavad nüüd avalikke avaldusi ehitatavate projektide funktsionaalse eesmärgi muutmise kohta..
Näiteks plaanib Promsvyaznedvizhimost mõne kavandatud büroohoone asemel elamuid ehitada. Samuti uurib ettevõte praegu elamukinnistutesse ja mõnedesse teistesse saitidesse ülemineku võimalusi..
Coalco Development’i esindajad teatasid projektist Crystal Towers muutumisest funktsionaalses otstarbel, mille raames oli kavas ehitada umbes 160 000 ruutmeetrit. m korterite kontoripinda. Sellised näited pealinna kommertskinnisvara turul on küll juhuslikud, kuid kui sellised avaldused kõlavad edasi, saab siiski rääkida uue turutrendi kujunemisest. Ja see võib juba viia kontoripuuduseni.
Uued projektid sisenevad turule
Hoolimata viimastest muudatustest võtavad mõned arendajad endiselt riske ja kuulutavad oma projektide jätkamise kriisi ajal külmutatud. Nii teatas Sistema-Halsi ettevõte A-klassi ärikeskuse SkyLight ehituse jätkamisest, mille üldpind on umbes 111 000 ruutmeetrit. m. Ettevõte plaanib töö lõpetada 2012. aasta II kvartalis.
Pange tähele, et mõned ettevõtted on väljendanud huvi kontorikeskuste ehitamise vastu nende enda paigutamiseks. Näiteks esitas Maailma Looduse Fond (WWF) hiljuti oma uue kontori projekti, mis ilmub Taganskaja metroo piirkonda arvatavasti järgmisel aastal. Samuti teatati Robert Boschi büroohoone ehituse alustamisest Khimkis, Moskva piirkonnas, üldpinnaga umbes 57 000 ruutmeetrit. m. Eeldatavalt valmib hoone 2013. aasta lõpuks ja selles asuvad ettevõtte kontorid, laoruumid ja koolituskeskus..
“Hypercube’ist” saab riigi esimene kontorikeskuse trafo.
Hiljuti allkirjastati Skolkovo Fondi juhtkonna ja ehitusettevõtte Aurora Group vahel leping Venemaa innovatsioonilinnas esimese rajatise ehitamiseks. “Hypercube” – see on objektile antud nimi, esindab uuendusliku kompleksi “Skolkovo” linnaarenduskeskust. Sellest saab riigi esimene ümberkujundav kontorikeskus.
Projekti ainulaadsus seisneb selles, et hoone annab võimaluse funktsioonide iseseisvaks asendamiseks ja sellel on võimalus suurendada ruumide kogupinda 1,5 korda. Arendaja kavatseb innovatsioonikeskuse ehitusega alustada sel suvel ning “Hüperkuubi” kasutuselevõtmine on kavandatud tuleva aasta veebruarisse..
Üldiselt võivad nende uuenduste tagajärjel Moskva ärikinnisvaraturul toimuda tõsised muutused. Ehitusettevõtted ei soovi riske võtta ega kiirusta projektide elluviimist, mis tähendab, et lähitulevikus võib pealinnas puududa kommerts-, enamasti kontorikinnisvarast..
Kuna võimud ei ole veel otsustanud uute suurlinnapiirkondade arendamise plaanide üle, tegutsevad arendajad omal käel ja riskivad, üritades ära arvata, mis on selle tulemusel kasumlikum..
Mis mõjutab Moskva ärilise kinnisvara turgu kasvades linnapiiride laienemine?
Kas Moskva ärikinnisvara turul on muutuvate piiride keskel raskusi või väljakutseid?
Moskva ärikinnisvara turul võib öelda, et on nii raskusi kui ka väljakutseid muutuvate piiride tõttu. Mõned raskused tulenevad bürokraatlikest takistustest ning keerukast õiguskeskkonnast. Ärikinnisvara müügi ja rendi tingimuste muutmine võib olla keeruline ning turule sisenemiseks võivad olla vajalikud erinevad load ja lubadused. Lisaks võivad poliitilised pinged ja geopoliitiline olukord mõjutada ärikinnisvara turu stabiilsust ja väljavaateid. Samas võib Moskva ärikinnisvara turg esitada ka väljakutseid, mis tulenevad suurest konkurentsist ja muutuvatest klientide vajadustest. Turuosalistel peab olema võime kohaneda kiiresti muutuva ärikeskkonnaga ning pakkuda konkurentsivõimelisi lahendusi, et säilitada või suurendada oma kinnisvaratehingute mahtu.