Bürookinnisvara turg – 2011. aasta I kvartali tulemused

Kui võtta kokku 2011. aasta esimese kvartali tulemused pealinnas asuva kontorikinnisvara valdkonnas, tuleb märkida, et selle turusegmendi peamised suundumused vaatlusperioodil on enamiku ekspertide arvates potentsiaalsete üürnike loomulik naasmine turule, aga ka jätkuv kvaliteedivarustuse puuduse suurenemine..

Jacob Lawrence. Kabineti tegijad. 1946

Nõudlus Moskva kontorite järele kasvas aastaga enam kui kolmandiku võrra

Võrreldes 2010. aasta sama perioodiga kasvas pealinnas asuvate kontorite nõudlus keskmiselt 30–40%, mis on kahtlemata tingitud riigi majandustegevuse üldisest kasvust ja ettevõtluskliima paranemisest varasemate aastatega võrreldes..

Kontoride rentimise aktiivsus suurenes välisettevõtete ja suurte pangaoperaatorite seas. On tähelepanuväärne, et praegu on potentsiaalsed üürnikud juba valmis kaaluma kontoripindade ettepanekuid ilma viimistluseta. Võrreldes eelmise aastaga väidavad suurlinnaagentuurid, et renditud kontoripindade arv on kesta&südamik (paljad seinad ja lagi) suurenes rohkem kui 30%.

Penny Lane Realty kontorikinnisvaraosakonna peaspetsialisti Maxim Zhulikovi sõnul on selle aasta esimese kolme kuuga üürnike seas märgatavalt kasvanud nõudlus valmis rentimisettevõtte ostmiseks. Samuti märkis ta, et potentsiaalsete ostjate hulgas on peamiselt kodumaised erainvestorid. Isegi kui nad on valmis mingeid objekte ostma, pole välisinvestoritel sageli aega kiiresti reageerida kiiresti muutuvale turuolukorrale..

Kolmandas transpordiringis kontorimajade ehitamise keelu Moskva ametivõimude poolt põhjustatud tagajärjed on üha enam tunda..

Samuti tuleb märkida, et perioodil jaanuarist märtsini 2011 oli A ja B klassi kontorite ostmise osas üsna suur ja stabiilne nõudlus. Reeglina näitasid suured ettevõtted üles huvi selliste objektide vastu, et siin oma struktuure leida. Näiteks veebruaris oli teavet, et Raifaisen Bank ja Rostelecom soovivad osta ärikeskust. Teine ilmekas näide on Alfa-Panga ja AFI-Arengu esindajate vahelised läbirääkimised ärikeskuse Aquamarine ostmiseks..

Teine trend selle aasta esimeses kvartalis on see, et Moskva ametivõimude büroohoonete ehitamise keelu kolmanda transpordiringi piires on üha enam tunda tagajärgi. Kapitali arendajad, otsides uusi ehitusobjekte, hakkasid üles tundma aktiivset huvi kesklinnas asuvate endiste tööstustsoonide vastu.

Wassily Kandinsky. Moskva 1.1916

Ümberkorraldused võimaldavad ehitusettevõtetel neid objekte kasumlikult müüa. Näiteks jätkab Sminex selle turusegmendi aktiivset arendamist. Varsti sisenevad kapitaliturule endise Salytsi tehase täielikult renoveeritud alad. Hiljuti ilmus teave ka selle kohta, et sama ehitusettevõte omandab endise tööstustsooni, mis asub Prospect Mira, 102.

Samuti märgime, et 2011. aasta esimese kvartali suurim nõudlus oli kontoripindade järele Moskva keskhalduspiirkonnas asuvates ärikeskustes. A ja B + klassi kontorite nõudluse kasvu kinnitab asjaolu, et selle aasta esimese kolme kuu tulemuste kohaselt on A-kategooria ärikeskuste täituvus 90% -lt 95% -le, B + -kategooria täituvus 80% -lt 90% -ni. … Nõutud ärikeskuste näitena võib tuua: BC “Orlikov”, BC “Noa arkk”, BC “Usadba”, BC “Aleksandri maja”.

Kontoritarbed pole veel kriisieelsele tasemele jõudnud

Selle aasta esimeses kvartalis sisenes kontorikinnisvara segmendis turule mitu uut ettepanekut. Esiteks oli pakutava ruumi suurenemine tingitud hoonetest, mis ehitati tagasi 2010. aastal. Seega kasvas uue büroopindade pakkumise maht 2011. aasta esimese kolme kuuga enam kui 200 tuhande ruutmeetri võrra..

Kui aga võrrelda pakkumist kriisieelse tasemega, peaksime märkima Moskva arendajate äärmiselt madalat aktiivsust. Põhimõtteliselt tehakse sellel aastal tööd rajatiste ehitustööde lõpuleviimiseks, mis algasid aastatel 2008-2010. Kaasaegsed kapitali arendajad on hakanud väga tõsiselt lähenema uute projektide väljavaadetele ja võimalikele riskidele, eriti ärikinnisvara segmendis. Näiteks arendati ümber mõned ehitamisel olevad alles varajases staadiumis olevad ärikeskused ja nende asemele ehitati korterid. Seega on nende projektide kogupindala, mis ümberehituse tõttu nüüd elamukinnisvaraks saavad, umbes miljon ruutmeetrit. m.

Laszlo Moholy Nagy. Ehitus. 1923

Selle suundumuse kujunemist mõjutas ennekõike mõne suure tuntud projekti ehituse tühistamine ning eelmise suurlinnavalitsuse poolt varem välja antud kinnituste ja lubade läbivaatamise rakendamine. Praegu on ametlikult teada ärikinnisvara ehituse tühistamisest, mille üldpind on peaaegu 900 tuhat ruutmeetrit. m.

Kui arvestada kontorite pakkumist järelturul, siis osutavad paljud eksperdid tagasitulekule kriisieelsele perioodile iseloomuliku „virtuaalse” müügimudeli juurde. Müüjad pakuvad oma vara müügiks ainult selleks, et teada saada, kui palju on nende vara väärtus tõusnud. Samuti tuleb märkida, et pakkumiste hinnad on eelmise aastaga võrreldes tõusnud enam kui 30%, kuid nüüd tehakse kõik tehingud kommertskinnisvaraga turul. Üldiselt on tegelikult müügiks pakutavate kontoriobjektide arv võrreldes aastatega 2008-2010 järsult vähenenud..

Üks kõige huvitavamaid ja paljutõotavamaid uusi projekte, mis turule tulid 2011. aasta alguses, on Barclay Plaza ärikeskus. See on kaasaegne B + klassi ärikompleks. Rajatise üldpind on umbes 47 tuhat ruutmeetrit. Sellel on hästi arenenud infrastruktuur (vastuvõtt, restoran, töötajatele eraldi söögituba, ostugalerii, spordikeskus ja bassein) ning hõlpsasti ligipääs kõigile linna suurtele transpordiliinidele.

Kontorite ostmise ja rentimise hinnad on pisut tõusnud

Võrreldes 2010. aasta sama perioodiga tõusid Moskvas kontorikinnisvara üürimäärad ja müügihinnad sõltuvalt objekti asukohast ja klassist 15-20%. Kui võtta kontorikinnisvara hinnatõus perioodil jaanuar-märts 2011, siis see oli umbes 2-3%, sõltuvalt objektidest.

Hinnatõus toimus mitmel põhjusel. Ühest küljest mõjutasid hindu prognoosid uue kommertskinnisvara ehituse olulisest vähenemisest ja varem väljakuulutatud kinnisvara turule toomise väga aeglasest tempost. Teisest küljest on vaba viimistlusega kvaliteetsete kontoripindade osakaalu vähenemine.

Hindade märkimisväärset tõusu soodustas ka erainvestorite ostujõu kasv..

Esimese kvartali A-klassi suurlinna kontorite keskmised rendihinnad jäid vahemikku 700–1100 dollarit ruutmeetri kohta, B + ja B klassi kontorite puhul 300–950 dollarit ruutmeetri kohta. Samuti tuleb märkida, et Moskva kesklinnas asuvate kaubanduspindade hinnatase on loomulikult mõnevõrra kõrgem ja jääb vahemikku 1000–4000 dollarit ruutmeetri kohta. 2011. aasta I kvartali tulemuste kohaselt hõlmasid kõige kallimad Moskva tänavad: Tverskaja, Pyatnitskaya, Stoleshnikov rada, Petrovskie read, Kamergersky rada, Bolšaja Dmitrovka, Kuznetsky most, Bolšaja Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.

2011. aasta I kvartali üldtulemusi kokku võttes võib väita, et lähitulevikus ootab ärikinnisvara turg, sealhulgas Moskva kontoriturg, üürimäärade ja hindade järjekordset tõusu. Lisaks võib eeldada, et nõudluse aktiivsuse kasv selles sektoris jätkub. Samal ajal jäävad populaarseimad ja paljutõotavamad kontorid tõenäoliselt A- ja B + -klassiks. Võib öelda ka seda, et esimeses kvartalis ilmnenud selliste turupõhiste kontoripindade defitsiidi suurenemise tendents jätkub selle aasta lõpuni. Aasta tagasi võis A- ja B + -klassi ärikeskuste kontorite kategoorias turult vabalt leida kuni 10 sobivat pakkumist. Praegu on selles segmendis pakutavate kontorite arv vähenenud 1-2-ni.

Hoolimata märgatavalt suurenenud turutegevusest selle aasta I kvartalis, naaseb Moskva kontorikinnisvara turg ekspertide prognooside kohaselt kriisieelsete näitajate juurde tõenäoliselt alles 2012. – 2013..

Selle aasta teises kvartalis ennustavad paljud eksperdid üürimäärade väikest tõusu 2-3% tasemel, mis tuleneb peamiselt nõudluse hooajalisest kasvust ning potentsiaalsete ostjate ja üürnike soovist enne suvepuhkuse algust kõik tehingud lõpule viia. Samuti ennustavad eksperdid, et 2011. aastal väheneb kvaliteetse büroopindade pakkumine kiiresti ja aasta lõpuks seisab pealinnas selles turusegmendis tõsine rajatiste puudus..