Ehitushoiupangad – alternatiiv hüpoteekidele?

Umbes kolmandikul Venemaa elanikkonnast on keskmiselt mitte rohkem kui 9 ruutmeetrit. m elamispinda inimese kohta. Enam kui 5 miljonil inimesel pole vahendeid uue eluaseme ostmiseks ja nad on järjekorras korterile, soovides saada uut eluaseme riigi kulul. Sellegipoolest ei suuda riik pakkuda abivajajatele eluruume, seetõttu liigub enamuse kodanike eluasemeküsimuse lahendus äärmiselt aeglases tempos..

Kahjuks pole hüpoteegid ühel või teisel põhjusel ka kõigile kodanikele kättesaadavad. Seetõttu peavad ametivõimud otsima erinevaid alternatiive, et inimesed saaksid uue korteri osta. Üks pakutud variantidest on ehitushoiupankade seaduse eelnõu, mis põhineb mitme Euroopa riigi SSC kogemustel..

Esimeste hoiupankade ehitamise ajalugu

Moodsad tehnoloogiad kogu maailmas elamukinnisvarasse investeerimiseks põhinevad kolmel peamisel põhimõttel:

• valitsuse toetus;
• hüpoteeklaenude laenamine;
• lepingu kokkuhoid.

Muidugi, eri riikides võivad teatud valdkondade rakendamise meetodid märkimisväärselt erineda, kuid põhimõtted on samad. Hoiupankade ehitamise osas kuuluvad kõik sellised organisatsioonid kolmandasse rühma, mis põhineb lepinguliste hoiuste põhimõttel..

Esimesed lepingusäästu süsteemid ilmusid Preisimaal 1783. aastal. Hiljem, 19. sajandi alguses, hakkasid sarnased ehitussäästu süsteemid ilmuma ka teistes riikides ja piirkondades (Austrias alates 1811. aastast, Saksimaal alates 1843. aastast)..

Esimesed ühingud, mis toimisid hoiupankade prototüübina, hakkasid tekkima Saksamaa väikestes kaevanduskülades ja nad töötasid lihtsa põhimõtte järgi: kui näiteks maja ehitamiseks oleks vaja 100 tuhat rahaühikut ja igaüks, kes tahtis aastas maja ehitada, võiks vaid 10 tuhat, on ilmne, et ta sai maja ehitada alles 10 aasta pärast. Kui korraga ühendati 10 sellist taotlejat, võiks üks neist saada uue maja aasta jooksul, teine ​​2 aasta jooksul, kolmas 3 aasta jooksul jne. Järelikult võidavad kõik osalejad, välja arvatud viimane.

Pastor von Bodelschwing

Pastori von Bodelschwingi esimene hoone hoiupank avati 1885. aastal. See suund hakkas aktiivselt arenema pärast Teist maailmasõda 1948. aastal. Nende arengu tõukeks oli sõjajärgses Saksamaal rahaliste ressursside nappus, kui nad hakkasid hoiupankade abil lahendama elanikkonna eluasemeprobleeme..

Saksamaa territooriumil töötab endiselt üks kuulsamaid ja suuremaid hoiupankade ehitamise süsteeme..

?Teistes Euroopa riikides hinnati hoone kokkuhoiu süsteemi eelist palju hiljem – turureformide alguses. Hoiupankade ehitamise seadusi võetakse praegu vastu Tšehhi Vabariigis, Suurbritannias, Slovakkias, Ungaris, Prantsusmaal, Horvaatias jne. Lisaks riiklikele seadustele tegutsevad nendes riikides ka Saksamaa hoiupangad. Samuti tuleb märkida, et kaasaegsed ehituse hoiupangad erinevad märkimisväärselt esimestest katsetest korraldada elamuehituseks kollektiivseid sääste. Ja just ehituse hoiupangad on nüüd peamine vahend elamukinnisvarasse investeerimisel Saksamaal. Niisiis rahastatakse selles riigis 3 maja 4-st 3 kollektiivse kokkuhoiu osalusel.

Moodsal kujul kasutavad SSC-d eluasemelaenude finantseerimise ressursside allikana kodanike hoiuseid, laenuvõtjate teenustasusid laenu kasutamise eest ja kehtestatud riigipreemiat, mida makstakse vastavalt sõlmitud ehitussäästu lepingule, tingimusel et aasta jooksul on hoiustaja teinud oma kontole sissemakse lepinguline rahasumma.

Samal ajal saab eluasemelaenu ehituse hoiupangas saada ainult selle hoiustaja ja alles pärast lepinguga kehtestatud tähtaja möödumist (umbes 5-6 aastat), kui ta tegi igakuiseid sissemakseid SSC kontole lepingus määratud summa ulatuses. Siinkohal tuleb märkida, et intressid (nii hoiustele kui ka laenudele) on fikseeritud kogu lepingu kehtivusajaks.

Pärast SSC-lt laenu saamist toimub selle tagasimaksmine lepinguga kehtestatud tähtaja jooksul. Tavaliselt on maksimaalne laenutähtaeg sel juhul 12 aastat. Samal ajal on intressimäärad madalamad kui hüpoteeklaenude puhul.

Maailma kogemus eluaseme säästmissüsteemide rakendamisel

Muidugi on palju aega möödunud esimeste hoonete hoiupankade ilmumisest Saksamaale. Tänapäeval on paljudes riikides sarnased hoonete säästmissüsteemid. Statistika kohaselt kasutavad peaaegu pooled eurooplased eluaseme ostmiseks raha säästmiseks ehituse hoiupankasid. Nagu oleme juba Saksamaa näitel uurinud, sõlmivad kõik hoiustajad hoiupangaga lepingu, mis sätestab kõik tingimused: sissemakse summa, hoiuste ja laenude intressid, lepingu tähtaeg jne. Lepingut rakendatakse kolmes etapis.

Kogunemine.Enne korteri ostmiseks laenu saamist peab iga liige koguma teatud summa (osa lepingus kehtestatud laenusummast).

Raha ja korteri ostmine.Selles etapis saab SSC liige oma kogunenud raha koos intressidega, samuti teatud summa laenuga, mis määratakse kindlaks lepinguga. Seda raha kasutades ostab hoiustaja eluaseme.

Laenu tagasimakse.Lepingu tingimuste kohaselt tagastatakse laenatud vahendid määratud tähtaja jooksul koos laenuintressidega ehitise hoiupanka..

Ehituse hoiupangas osalejate arv pole piiratud. Ilmselt sõltub kogu süsteemi finantsstabiilsus uute hoiustajate ligimeelitamise arvust ja regulaarsusest..

Massiline tegevus. Ivan Pols. 2009

Mõnele võib tunduda, et SSC-d on nagu püramiidskeemid. Kuid see pole nii. Olemasolevate hoonete hoiupankade eripära, mis tagab nende stabiilse toimimise, on see, et nad on kapitaliturust täiesti sõltumatud: kõik süsteemis ringlevad fondid moodustavad nõiaringi.

Selgub, mingi raha ringlus. Piiratud hoiuste arvelt väljastab kassa laene, mis tagastatakse ja saadetakse uuesti süsteemi teistele liikmetele laenama.

Ja see voog ei peatu kunagi uute hoiustajate ligimeelitamisega, kuna uus põlvkond kasutab aktiivselt ehitise hoiupankade pakutavaid võimalusi. Samuti tuleb märkida, et enamikus Euroopa riikides toetab CCM-e aktiivselt riik, mis pakub hoiustajatele täiendavaid eluasemetoetusi (neid nimetatakse ka lisatasudeks). Näiteks eraldati Tšehhi Vabariigis 2000. aastal eelarvest 0,26% SKPst kodumajapidamiste hoiuste riiklike lisatasude maksmiseks SSK-s.

Lisaks SSC-le, mis töötab ülalkirjeldatud põhimõtte kohaselt, on Euroopas selliseid süsteeme veel mitu varianti. Näiteks Prantsusmaal on 2 tüüpi eluaseme hoiukontoid:

1. Säästuraamat A), mille abil saate esialgu säästa kuni 20 tuhat eurot ja seejärel saada korteri ostmiseks sooduslaenu summas kuni 30 tuhat eurot 3,75% aastas. Sellele sihtotstarbelisele panusele lisandub igal aastal riigipreemia summas 1,5 tuhat eurot..
2. PEL (koduhoiuplaan) säästukontod. Sellisel kontol saab inimene säästa kuni 80 tuhat eurot ja seejärel saada sooduslaenu kuni 120 tuhat eurot, 4,8% aastas.

Suurbritannias on olemas hooneühisuste süsteem, mille mehhanism sarnaneb mõneti Saksa SSC töö põhimõttega, kuid siin ei pea eluasemelaenu saamiseks olema hooneühiskonna toetaja. Viimastel aastatel on tänu Suurbritannia pangandusseaduste liberaliseerimisele hakanud kõigi ehitusettevõtete tegevus rohkem kattuma kommertspankade tegevusega..

Ehituse hoiupangad on paljudes riikides olemas ja lisaks hüpoteeklaenudele ka vahendiks elanikkonna eluasemeprobleemide lahendamisel..

Samuti on näiteid hoiupankade ehitamisega seotud negatiivsetest kogemustest. Näiteks Argentinas oli sarnane süsteem üsna aktiivne ja töötas edukalt kuni XX sajandi 70ndateni. Kuid kõrge inflatsiooni tõttu on majapidamiste säästud ehituse hoiupankades järsult ja tugevalt odavnenud..

Indias kukkus kokku ka hoonete hoiupankade süsteem. Asjatundjate sõnul on sündmuste sellise arengu peamine põhjus tõhusa varahalduse puudumine. Eelkõige ei loonud SSC algetapis sularahareserve. Lisaks tekkis kirjaoskamatu juhtimise tõttu tasakaalustamatus kogunenud säästude ja väljastatud laenude mahu vahel. Nende ebaefektiivsete meetmete tagajärjel läksid India ehituse hoiupangad kiiresti pankrotti. Vaatamata SSC töö negatiivse kogemuse mõnele näitele, suutsid nad oma eksisteerimise mitme sajandi jooksul tõestada oma tõhusust ja usaldusväärsust. Ehituse hoiupangad on paljudes riikides olemas ja lisaks hüpoteeklaenudele ka vahendiks elanikkonna eluasemeprobleemide lahendamisel..

Ehituse säästupankade moodustamise väljavaated Venemaal

Esiteks tuleb öelda, et mingid Venemaal asuvad hoiupangad on juba pikka aega töötanud. Kindlasti teavad paljud inimesed sellist mõistet nagu eluaseme- ja korteriühistud. Kokku tegutseb Venemaal erinevates piirkondades praegu umbes 30 gildi, mis ühendavad neid ühistuid..

Andrei Gorodnitšev. Puusepad (detail)

Kahjuks pole praegusel kujul korteriühistud suutnud märkimisväärset edu saavutada. Isegi hoolimata asjaolust, et selliste organisatsioonide hoiustajate koguarv ületab kümneid tuhandeid inimesi.

Põhiprobleem on see, et need ühistud tegutsevad ilma valitsuse toetuseta. Ja elanikkond ei usalda selliseid organisatsioone väga, kuna puudub usaldusväärne seadusandlik alus, mis nende tööd rangelt reguleeriks, mistõttu petturid kasutavad seda sageli.

Seetõttu esitasid partei Aus Venemaa esindajad 2006. aastal riigiduumale arutamiseks seaduseelnõu ehitus- ja hoiupankade kohta. Eeldatakse, et SSK-d erinevad korteriühistutest märkimisväärselt nii staatuse kui ka valitsuse asutuste kontrolli taseme poolest.

Vene riigiduumasse esitatud seaduseelnõu “Ehituse hoiupankade kohta” tunnused

Tuleb märkida, et see seaduseelnõu on juba kaks korda esitatud Vene Föderatsiooni riigiduumale. See lükati siiski tagasi ja saadeti läbivaatamiseks. Viimase mitme aasta jooksul on dokumendi kallal töötanud terve rühm spetsialiste, sealhulgas Venemaa Panga, rahandusministeeriumi, majandusarengu ministeeriumi ja regionaalarengu ministeeriumi esindajad.

Projekti arendajate sõnul võivad Venemaa ehituse hoiupangad olla hüpoteeklaenude jaoks heaks alternatiiviks ja peaksid suurendama uue eluaseme kättesaadavust laiemale elanikkonnale.

Eelnõuga nähakse ette spetsialiseeritud pankade loomine, mis suudavad teostada piiratud arvu pangatoiminguid. Ehituse hoiupanga iga hoiustaja peab pangaga sõlmima säästu kogumise lepingu, mis näeb ette kindla tähtaja jooksul oma pangas tehtud hoiukontole sissemaksete tasumise..

Kui hoiustajal on kogunenud umbes 30-50% korteri maksumusest, on tal õigus saada laenu uue korteri ostmiseks vajalikus summas. Laenu tähtaeg ja selle intress fikseeritakse lepingus ette.

Lisaks näeb seaduseelnõu ette, et laenu intressimäärad ei tohi ületada hoiusehoiuse intressimäära rohkem kui 3% aastas..

Tegelikult on selle seaduseelnõu eesmärk luua riigis uus finantsasutus. Kuna sellega on selgelt kindlaks määratud, et ehitushoiupangad saavad panga staatuse (finants- ja krediidiorganisatsioon), mis on spetsialiseerunud üksnes elanikkonna raha meelitamisele ehituse hoiuste hoiustamisele ja hoiustajatele sihtotstarbeliste laenude andmiseks eluaseme ostmiseks.

Tehakse ettepanek luua spetsiaalne kindlustusfond, mida kasutatakse ehituses hoiustatud hoiuste mahu järsu languse korral.

SSC suudab väljatöötatud seaduseelnõu kohaselt teha väga piiratud hulgal pangatoiminguid. Nii on neil juurdepääs: eraisikute ja juriidiliste isikute hoiuste ligimeelitamisele, meelitatud hoiuste paigutamisele madala riskiga varadesse (näiteks valitsuse võlakirjadesse), üksikute kontode teenindamisele, kodanike nimel arvelduste tegemisele nende pangakontodele, välisvaluuta müümisele ja ostmisele (ainult sularahata vorm), samuti pangagarantiide väljastamine. Selliste olemasolevate tehingute piirangute eesmärk on minimeerida SSC riske.

Samuti sisaldab seaduseelnõu eraldi norme hoiupankade ehitamise rahalise jätkusuutlikkuse tagamiseks. Näiteks tehakse ettepanek luua spetsiaalne kindlustusfond, mida kasutatakse ehituses hoiustatud hoiuste mahu järsu languse korral..

Samuti peaksid dokumendi väljatöötajate sõnul finantsstabiilsuse standardid põhinema iga üksiku hoiustaja individuaalsete kumulatiivsete näitajate arvutamisel ja hoiustajate järjekorra kindlaksmääramisel. Samuti tuleks kehtestada täiendavad piirangud kogunenud raha kasutamisele, kui neid jaotatakse SSC liikmete vahel..

Eelnõuga nähakse ette ka valitsuse toetus hoonete säästmissüsteemile. Arendajad on ette näinud, et kogumishoiusele lisandub 20% selle aastasest kasvust, mis tasutakse föderaalsest eelarvest. Samal ajal ei tohiks ühe Venemaa kodaniku jaoks riiklike autasude maksimaalne summa aastas ületada 26 tuhat rubla..

Järelevalve ehituse hoiupankade tegevuse üle usaldatakse Venemaa Pangale, kes kehtestab SSC eristandardid, mis erinevad teiste kommertspankade standarditest. Lisaks sellele, et ehitushoiupangad oleksid pangandusest ja aktsiaturgudest täielikult eraldatud, määratakse lepingu sõlmimisel kindlaks nii hoiuste kui ka laenude intressid. Sel juhul ei ole hoone hoiupangal õigust kogu lepingu kehtivuse ajal kokkuleppe tingimusi muuta. Hoiuste ja krediidimäärade maksimaalse lubatud erinevuse kehtestab Venemaa Pank.

Kuidas mõjutab SSK moodustamine kodumaist kinnisvaraturgu?

Föderatsiooninõukogu spiiker Sergei Mironov teatas 2012. aasta veebruari lõpus, et seaduseelnõu uus versioon esitati uuesti duumasse arutamiseks. Samuti märkis ta, et ehitushoiupankade seadus võib jõustuda 2013. aastal.

Kuidas mõjutab selle seaduse vastuvõtmine kodumaist elamukinnisvaraturgu??

See seadus võimaldab selgelt reguleerida hoiupankade rajamist Venemaal. See aitab meil saada toimiva tööriista, mis võimaldab elanikel säästa uue eluaseme jaoks. Seaduse vastuvõtmine on vastutustundlik ja vajalik samm, kuna ilmub õiguslik alus, mis võib kaitsta inimeste õigusi ja muuta ehitussäästude süsteem täiesti läbipaistvaks..

SSC eeliseks on see, et kuna kõik finantsvood ringlevad süsteemis, on võimalik kehtestada madalad intressimäärad (märgatavalt madalamad kui hüpoteeklaenude puhul). Samal ajal ei sõltu määrad finantsturu kõikumistest ega saa muutuda kogu ehituse hoiupangaga sõlmitud lepingu kehtivuse ajal.

On ilmne, et SSK loomine Venemaal saab hüpoteeklaenude alternatiiviks ja võimaldab kodanikel, kellel pole hüpoteegi sissemakse jaoks vahendeid, koguda vajaminev summa ehitise hoiupanka ja osta seejärel krediidilt uusi eluasemeid..

Lisaks peaks nende loomine avaldama soodsat mõju elamukinnisvaraturu üldisele arengule: SSC kogutud raha kasutatakse uue ehituse finantseerimiseks. Sellest tulenevalt kasvab uute tellitavate eluasemete maht ja hinnad turul stabiliseeruvad..

Hüpoteeklaenude ja SSC-de tööpõhimõte on täiesti erinev, seetõttu on ka nende kliendid erinevad. Järelikult ei saa neist asutustest tõenäoliselt tõsiseid konkurente..

Hüpoteekpankade osas ei tohiks nad karta hoiupankade ehitamise tõsist konkurentsi. Nad saavad rahulikult koos eksisteerida ja koos töötada. Reeglina riikides, kus SSC-d on juba pikka aega eksisteerinud ja tõhusalt töötanud, moodustab elanike isiklik eluaseme kokkuhoid umbes 30%, veel 30% kodanikest investeerib SSC-desse ja ülejäänud 40% langeb hüpoteeklaenudele.

Hüpoteeklaenude ja SSC-de tööpõhimõte on täiesti erinev, seetõttu on ka nende kliendid erinevad. Järelikult ei saa neist asutustest tõenäoliselt tõsiseid konkurente. Ehituse hoiupankade süsteem laiendab lihtsalt kodanike võimalusi ja annab võimaluse osta eluaseme neile, kellele hüpoteek pole praegu saadaval.

Kokkuvõtteks tahaksin öelda, et igal juhul sõltub ehituse hoiupankade tõhusus ja stabiilsus seaduse järgimise täpsusest ja valitsuse toetusest. Nagu maailmakogemus kinnitab, ei saa SQC-süsteem lihtsalt ilma massiteabevahenditeta võimude tõsist tuge..