Hüpoteeklaenude arengu ajalugu

Hüpoteek … Sõna, mis on meie igapäevaellu nii tihedalt kinnistunud, et seda tajutakse kui midagi väga tuttavat, tuttavat, mis muidugi tekitab vastuolulisi arvamusi ja kriitikat, kuid samal ajal on see muutunud paljude venelaste, veelgi enam eurooplaste ja valdava enamuse elu lahutamatuks osaks Ameeriklased.

Solon tegi ettepaneku kasutada pandiks kodaniku väärtuslikku vallas- ja kinnisvara. Ja laenuvõtja maatüki tehingu kinnitamiseks paigaldati spetsiaalne postitus, millele olid märgitud laenuandja ja laenuvõtja nimed, võlasumma ja tingimus – on keelatud sellelt saidilt vara välja võtta ja müüa, kuni võlg on tasutud. See tähendab, et põhimõtteliselt ilmusid moodsa laenulepingu põhipunktid juba siis.

Sellist “rääkivat” samba hakati kutsuma “hüpoteek” – “hüpoteka”, mis vene keeles tähendab “toetama, toetama”.

Muidugi loobuti sammaste kasutamisest tulevikus, nende asemel ilmusid spetsiaalsed raamatud, mida hakati nimetama hüpoteekiks, kuid kinnisvara (ja mitte ainult) varaga tagatud laenamise põhimõte juurdus ja sai uue arengu juba Rooma impeeriumi ajal.

Muide, Vana-Kreeka vabariikides oli hüpoteeklaenude süsteem üsna avatud ja iga laenuandja võis igal ajal tutvuda talle tagatisena pakutud maatüki või hoone seisukorraga. Laenuvõtja võis seevastu olla kindel, et laenutingimused on lõplikud ning laenuandja ahistamise ja uute nõudmiste korral suudab ta ametiasutustele kaebuse esitada. Hüpoteeklaenude tingimused olid aga Vana-Kreekas üsna ranged – laenuandjal oli igasugune õigus müüa tagatisena saadud vara, kui talle pakuti kõrgemat hinda, seega põhines selline süsteem paljuski isiklikel suhetel ja pooltevahelisel usaldusel. Selliseid krediiditehinguid nimetati “fiduktsioonideks”.

Rooma impeeriumis avati juba 1. sajandil pKr esimesed hüpoteeklaenude asutused ja keiser Anthony Piusi valitsemisajal, II sajandil pKr, töötati välja seadusandlike aktide süsteem, mis reguleeris selliste krediidiasutuste tegevust.

Huvitav on see, et esimesed riiklikud programmid, mille kohaselt anti eriti abivajajatele elanikkonnarühmadele – orbudele ja leskedele soodusmääradega laene – ilmusid Vana-Roomas keisri Trajani all. Sel ajal oli soodusmäär 5% aastas.

Hüpoteeklaenude laenamine


Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajan. 1840

Samal ajal toimusid muudatused kinnisvara vormis pandiga laenutehingus – laenuandjal oli nüüd õigus panditud vara müüa ainult juhul, kui laenuvõtja ei täitnud oma kohustusi tagatise õigeaegseks tasumiseks. Sellist tehingut hakati kutsuma “pygnus” – mitteametlikuks pandiks.

Samaaegselt hüpoteeklaenude arendamisega ilmusid esimesed petturid – mõned kinnisvaraomanikud hüpoteerisid oma kinnisvara mitu korda ja said seega maja või maatüki tegelikust väärtusest palju suurema summa..

Pärast Rooma impeeriumi lagunemist ootasid hüpoteegid teatavat unustust kuni keskaegse Euroopa piisavalt arenenud riikide tekkimiseni. Tehinguid, kus laenuga tagati laenuvõtja kinnisvara ja eriti väärtuslik vara, on siiski läbi viidud läbi sajandite ilma riigiasutuste sekkumiseta..

Hüpoteek keskajal

Uus voor hüpoteeklaenude väljatöötamisel algas keskajal, kui orjasüsteem hakkas maad kaotama ning maa rentimine rendile sai laialdasemaks. Algselt oli pantimise kõige tavalisem teema töövahendid, seejärel kinnisvara.

Huvitav on see, et näiteks Saksamaal ilmusid hüpoteeklaenud kui sellised 14. sajandil, kuid esimesed riigiasutused, kes pakuvad ametlikult kinnisvaraga tagatud laene, avati alles 18. sajandil. See tähendab, et algselt sõlmisid tavakodanikud turvalaenutehinguid ilma valitsusasutustega kooskõlastamata. Hiljem suurenes märkimisväärselt ametivõimude roll krediidisüsteemi reguleerimisel, ilmusid ajaliselt piiratud hüpoteegid, hüpoteegiraamatutesse hakati sisestama vastavaid tingimusi, samuti laene, mis jaotati olulisuse astme järgi vastavalt õigusaktide nõuetele.

Prantsusmaal hakkasid hüpoteeklaenud levima pisut hiljem – alles 16. sajandil ja siis polnud see veel avalik, seda ei reguleeri riik ja see põhines peamiselt pooltevahelistel usalduslikel suhetel..

Venemaal mainiti tagatiseta laenu andmist esmakordselt 13. sajandil, tollane riik ei reguleerinud ka tehingute tingimusi.

Ametiasutuste krediidisuhetesse sekkumise ja asjakohaste seaduste puudumise tõttu ilmusid juba 16. sajandil esimesed pettused – nagu iidsetel aegadel hüpoteegisid mõned maaomanikud mitu korda krunte.

Hüpoteek keskajal
Ilja Repin. Praamveokid Volgal. 1870-1873

Tolleaegsetest teadaannetest ja dokumentidest võib leida viiteid panditud vara võõrandamisele “teistesse kätesse”, juba varem panditud maatüki pantimise kohta, mis viitab hüpoteeklaenude laialdasele kasutamisele ja tehingute jaoks erinevate võimaluste ilmnemisele..

Lähiajalugu – hüpoteekide kuldaeg

Hüpoteeklaenude populaarsuse kasv ja riikliku regulatsioonisüsteemi arendamine algas 18. sajandi teisel poolel. Esimene riigipank, mis andis maaomanikele maatükkide turvalisuse tagamiseks laene, avati Sileesias 1770. aastal pärast kolme tegutsemisaastat, mil süsteem tõestas oma tõhusust ja kasumlikkust, avati Preisimaal sarnased asutused..

Austrias avati esimene kinnisvaraga tagatud laenude andmisele spetsialiseerunud pank 1811. aastal, Prantsusmaal – 1852. aastal. Muide, esimene Prantsuse hüpoteekpank – “Credit foncier de France” tegutseb edukalt tänapäevani.

Venemaal avasid Elizabeth Petrovna valitsemisajal 1754. aastal esimesed aadlikud pangad, mis andsid laene mõisate ja mõisate turvalisuse tagamiseks. Nad krediteerisid ainult ühiskonna kõrgemaid kihte – eranditult aristokraatiat. Mõni aasta hiljem avati Kaubanduskolleegiumis ja Peterburi sadamas esimesed kaupmeheklassi hüpoteekpangad ning 1786. aastal ühendas keisrinna oma määrusega kõik need asutused ühtseks riigipangaks.

Hüpoteeklaenud
Aleksander Grigorjevitš Varnik. Krahv Mihhail Mihhailovitš Speransky. 1824

Juba 19. sajandi alguses töötas Aleksander Esimese ajastul kuulus riigimees Mihhail Speransky välja üksikasjaliku pandiseaduse, mille peamised sätted sisaldusid tsiviilõiguse seadustikus..

1870. aastaks tegutses Vene impeeriumis juba 11 panka, mille filiaalid olid avatud kogu riigis. Just pärisorjuse kaotamise järel andsid talupoegadele laenu maaomanikelt maa ostmiseks hüpoteeklaenude pangad, seega ei saa alahinnata selliste asutuste rolli meie riigi ajaloos.

Enne revolutsiooni arenesid hüpoteeklaenud Venemaal vähem ja sageli kiiremas tempos kui Euroopas. Kuid pärast 1917. aastat saadeti meie riigis tagatud laen mitte ainult unustusse – see oli ametlikult keelatud. Nii pidi Venemaa 90ndatel oma hüpoteeklaenude süsteemi uuesti üles ehitama..

Ameerika kogemus

Huvi Ameerika Ühendriikide hüpoteeklaenusüsteemi vastu suurenes järsult pärast 2008. aasta finantskriisi, sest nagu te teate, algas peaaegu kogu maailmas käinud majanduslangus just USA hüpoteeklaenude kriisi ajal..

Vahepeal hakkas selline laiaulatuslik ja mõjukas süsteem moodustuma mitte nii kaua aega tagasi, enne suurt depressiooni, ei tundnud USA valitsus krediiditagatiste süsteemi vastu suurt huvi ning Ameerikas andsid hüpoteeklaene peamiselt väikesed erapangad ning süsteem ise polnud eriti tõhus ja läbis sageli kriisiperioode..

1934. aastal sai Theodore Roosevelti valitsus lõpuks aru, kui tõhusalt saab hüpoteeklaenusid riigi majanduse elavdamiseks kasutada. Loodi föderaalne elamumajandus, mis standardiseeris laenude andmise tingimused, tema mõju all hakkas moodustuma teisene laenuturg. Hüpoteeklaenud ise liigitati madala riskiga investeeringuteks, mis aitas kaasa nende populaarsuse suurenemisele elanikkonna eri rühmade vahel..

Hüpoteegid Ameerikas
John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

1938. aastal ilmus Föderaalne Hüpoteeklaenu Assotsiatsioon ehk “Fannie Mae”, mille osalusel oli võimalik luua laenusüsteem, milles riskid kantakse laenuandjalt üle investorile, kes ostab tagatisel aktsiaid ja väärtpabereid.

1970 asutati föderaalne hüpoteeklaenude komisjon, paremini tuntud kui “Freddy Mac”. Mõlemad organisatsioonid on eraõiguslikud asutused, ka hüpoteeklaenudega tegelevad valitsusasutused, näiteks linna- ja elamuehituse osakond..

Hüpoteeklaenude massilist levikut USA-s põhjustas nende kättesaadavus, kuid lõpuks, kui föderaalreserv oli sunnitud intressimäärasid tõstma ja hüpoteeklaenude hind hakkas tõusma, ei suutnud paljud ameeriklased oma laenumakseid õigel ajal maksta, mis viis lõpuks finantskriisini..

Kaasaegne hüpoteeklaenude turg

Täna kuulub Venemaa üsna nõrga hüpoteegisüsteemiga riikide hulka. Võrdluseks: kinnisvaraga tagatud laenu saamiseks pöördus pangandusasutustesse vaid 10% venelastest, Euroopa riikides ulatub see näitaja 40-50% -ni ja USA-s on üle 90% -l kodanikest hüpoteeklaenu saamise kogemus..

Mis puutub keskmisse hüpoteeklaenude määrasse, siis Jaapanis saate korteri või maja osta vaid 2% aastas, Saksamaal ja Prantsusmaal on kinnisvaraga tagatud laenude intressid 4-5%, hüpoteegi kodumaal, Kreekas on keskmine intressimäär arveldasid 6% -ga aastas ja Ameerika Ühendriikides – 3,2-3,5%.

Algmakse osas oli USA enne kriisi üldiselt aktsepteeritud tava hüpoteegi andmine ilma esialgse sissemakseta, Jaapanis ja EL-i riikides peavad laenuvõtja kõige sagedamini maksma esimese makse korral 10% kinnisvara väärtusest, Venemaa pangad pakuvad kõige sagedamini hüpoteeklaenu, mille maksmine toimub algse makse korral. summas 30% laenuobjekti väärtusest.

Nagu näete, on Venemaa hüpoteeklaenude intressimäärad endiselt mitu korda kõrgemad kui teistes arenenud riikides võetud laenude intressid ja algmakse on üsna suur, just see olukord määrab hüpoteeklaenude populaarsuse meie riigi elanike seas..

Hinnake artiklit
( Reitinguid pole veel )
Lisage kommentaare

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: