Itaalias kinnisvara otsimine ja ostmine

Vahemere keskel, Alpide nõlvadelt startides, Padova tasandikuks paindudes ja paljude väikeste Vahemere saartega voolav Apenniini poolsaarega, asub kaunis Itaalia – miljonite turistide eesmärk kogu maailmast!

Itaalia on teadaolevalt suurim rahvusvahelise turismi keskus. Igal aastal karjub siin üle 50 miljoni inimese, et heita pilk Euroopa kultuuri ja kunsti kodumaale, mis on kuulus oma annete poolest..

Tänu selle riigi mitmekesisele kliimale, mille määrab selle territoriaalne pikkus, on kõigil õigus valida endale meelepärane puhkusekoht: olgu see siis lumised Alpid ja Apenniinid või hubane mererand. Või äkki soovite siia jääda igaveseks? Kuidas on lood maamaja või väikese villaga Aadria mere rannikul?

Reeglina köidab siin palju välismaa ostjaid Itaalia kinnisvara ajalugu, selle NIMI. Lisaks on Itaalial tohutu arv ainulaadseid ajaloolisi kohti, mis koos suurepäraste kuldsete randade ja esmaklassilise meelelahutus- ja puhketööstusega muudavad selle riigi suurepäraseks kinnisvarainvesteeringute kohaks..

Odavat eluaset Itaalias “kogu eluks” saab osta ainult riigi põhjaosas. Erinevalt mürarikast kuurortpiirkonnast on siin hinnad võimalikult taskukohased. Kriisi tõttu langesid Põhja-Itaalia linnade kinnisvarahinnad keskmiselt 5–10%. Lisaks vähenes nõudlus kinnisvara järele näiteks Genovas, Veronas, Torinos ja Palermos 12-15%. Nüüd on Itaalias asuva eelarvega kahetoalise korteri hind 70 tuhat eurot üsna tavaliseks muutunud.

Michael Longo. Palermo. 2009

Itaalia äärelinna kinnisvara, mis asub Vahemere hubastel rannikutel, on välisostjate seas jätkuvalt eriline nõudlus. Selle põhjuseks on kõrgelt arenenud maanteetranspordivõrk ja Itaalia kuurordipiirkondade kõrge kvaliteediga infrastruktuur. Kõik maaklerid (isegi vähese kogemusega) soovitavad teil osta kinnisvara Itaalias, mis asub rannikul, nimelt riigi lõunaprovintsides ja Sitsiilia ranniku lähedal. Nendes kohtades olev eluase on alati meelitanud ärimehi, kes soovivad oma raha kasumlikult investeerida.

Meie riigi rikkad kodanikud suutsid hinnata kõiki Itaalia kinnisvarasse investeerimise eeliseid. Võib-olla on aeg ka teil seda teha?

Itaalia kinnisvara leidmise ja ostmise kord

Kuidas otsida

Kujutame siis ette, et olete otsustanud osta Itaalia kinnisvara. Esimene asi, mida teile soovitada, kui te ei oska itaalia keelt ega tea üldse “kust alustada” – pöörduge meie “kinnisvarabüroo” poole, mis peab samal ajal olema ühe Itaalia ehitusettevõtte või agentuuri filiaal. Sellise ettevõtte teenuste eest peate maksma palju väiksemat vahendustasu kui “puhtalt vene” agentuuride töö eest, mis pealegi võivad osutuda tavalisteks petturiteks.

Selliste ettevõtete loodud tingimused Itaalia kinnisvara ostjatele Venemaal on võimalikult mugavad ja ohutud. Huvitavate pakkumistega saate tutvuda juba enne välisreisi, valides endale meelepärase ja oma eelarvega proportsionaalse valiku..

Kinnisvarabüroode spetsialistid konsulteerivad teiega ja saate teile huvitava objekti kohta igakülgset juriidilist ja muud teavet. Ja pärast esialgset tutvumist kinnisvaraga lähed Itaaliasse. Pidage meeles, et maksate lennupiletite ja hotellimajutuse eest ise (turismiviisa alusel), kuigi mõned ametid võtavad kõik need kohustused, kuid need teenused pole siiski liiga odavad.

Daniel Wall. Manarola Itaalia

Tavalises kohas kohtub teid valitud Itaalia ettevõtte venekeelse juhiga, kes korraldab teile eelnevalt valitud kinnisvaraobjektide vaatamise ja pakub ka igakülgset abi selle olulise ostu ostmisel..

Kuna kinnisvara omandamine toimub eranditult sularahata kujul, tuleb Itaalia “arvestite” ostmise kiirendamiseks võimalikult kiiresti avada isiklik arvelduskonto ühes Euroopa pangast (eelistatavalt itaalia keeles)..

Kinnisvara registreerimine

Niipea kui olete otsustanud kinnisvara valiku üle ja olete valmis müüjaga ühendust võtma, jätkame “Trattativa” esimese sammuga – läbirääkimised ja läbirääkimised.

Itaalia kinnisvarabüroo Venemaa filiaal kui teie huvide esindaja saadab Itaalia peakontorisse kirja (“Proposta d’acquisto” – tagasivõtmatu ostupakkumine), kus on märgitud hind, mille eest soovite seda või teist kinnisvara osta. Seejärel moodustatakse Itaalias dokument, milles kirjutatakse kõik teile huvitava kinnisvara omadused, asukoht, hind, ostmise kord ja tingimused, samuti maksetingimused.

Kui kinnitate selle objekti ostmise kavatsuste tõsidust koos Itaalia agentuurile saadetud kirjaga, jätate “Caparra” – tagatisraha, ettemakse, mille summa ei ületa reeglina 5% kauba deklareeritud väärtusest. See tähendab, et kirjutate tšeki müüja (kinnisvaraomaniku) nimele, samal ajal kui raha pole tema kontole veel kantud.

Pärast tagatisraha sissemakse tegemist kooskõlastab Itaalia agentuur teie kinnisvarapakkumisega teie kinnisvarapakkumise, mille alusel on teil õigus otsustada, kas olete rahul müüja reageerimisnõuetega või mitte..

Kui vajate mõtlemiseks natuke aega, saate objekti “reserveerida”, see tähendab, et eemaldage see lühikeseks ajaks (mitte rohkem kui 10 päeva) müügist. Selle eest makstakse kinnisvarabüroole teatud summa raha. Tähtaja lõpus, kui te pole kinnisvara ostmise osas meelt muutnud, allkirjastab selle omanik pakkumise ja saab tšeki, mille te välja kirjutasite. Kui müüjat ei rahulda näiteks hind, maksetingimused või makseviis, on tal õigus nõuda muudatusi Proposta d’acquistos.

Dan Bozich. Itaalia küla

Ostjal on õigus otsustada, kas ta nõustub müüja tingimustega või mitte. Teisel juhul tagastatakse talle täies mahus tagatisraha. Kui kinnisvaraomanik nõustub pakutud pakkumisega ja on vajalikud dokumendid juba alla kirjutanud, kuid ostja muutis meelt viimasel hetkel, siis tšekki talle ei tagastata.

Kui pooled on jõudnud vastastikusele kokkuleppele, siis on kinnistu ostmise teiseks sammuks “Preliminare di compravendita” või “Preliminare di vendita” – notari poolt kinnitatud esialgne (esmane) leping, samuti maksmine kinnistu omanikule 5-30% vara väärtusest ( sõltub paljudest teguritest).

Muide, käibemaksu ja kinnisvarabüroode teenuste eest makstakse selles etapis (Itaalias ei ületa agentuurile tehtud töö eest makstava tasu summa reeglina 3–5% vara väärtusest). Preliminare di compravendita näeb ette teavet osapoolte ja tehingu tingimuste kohta (poolte isikuandmed, vara omadused, selle väärtus, kord ja maksetingimused). Lisaks märgitakse dokumendis lõpliku lepingu kuupäev. Preliminare di vendita lepingu sõlmimise hetkest alates antakse ostjale ainuõigus kinnisvara osta ja sellest hetkest võetakse see vara ametlikult müügist ära.

Juhul, kui ostja loobub lõpliku lepingu täitmise ajal ootamatult kinnisvara ostmisest, kaotab ta täielikult varem makstud rahasumma (tagatisraha), kuid kui tehing muutub müüja süül võimatuks, peab ta ostjale tasutud sissemakse summa tasuma kahekordselt (!)..

Derek McCrea. Itaalia maastik. 2009

Lõpliku lepingu täitmine (dokumentide ettevalmistamine ja kontroll) võtab umbes ühe kuu.

Muidugi, kui te ei hoolitsenud selle eest, on teil Itaalia pangas konto avamiseks lihtsalt lisaaega. Ostja peab kandma järelejäänud osa maksmata rahasummast oma isiklikule kontole Euroopa pangas ja unustama lisakulud (maksud).

Ja lõpuks, pärast dokumentide põhjalikku ettevalmistamist ja kontrollimist, on kolmas samm vara kauaoodatud kättesaamiseni Atto notarile di compravendita – notariaalselt tõestatud lõplik leping, mis allkirjastatakse poolte, agentuuri esindaja, kahe tunnistaja ja tõlgi juuresolekul. Vastavalt lepingule läheb vara omandiõigus täielikult üle selle ostjale.

Pärast seda, kui tõlk tutvub ostjaga aktiga “emakeeles” ja annab notarile garantii, et vara potentsiaalne omanik on sisust aru saanud, kirjutavad pooled alla lepingule. Ülejäänud summa eest saab müüja tšeki ning ostja tasub notariteenuste eest (1–2% müügihinnast), võtab akti koopia, võtmed ja saab kinnisvara tegelikuks omanikuks. Täielikuks omanikuks saab ta aga alles pärast seda, kui see akt on registreeritud vara registreerimise osakonnas ja ostja saab väljavõtte kinnisvararegistrist. See protseduur ei kesta tavaliselt rohkem kui 45 päeva..

Maksud, kulud

Kinnisvara saab osta nii selle otseselt omanikult (uute hoonete järelturg) kui ka kinnisvaraga tegelevalt ehitusorganisatsioonilt (esmane turg). Kui teile meeldib esimene võimalus, siis peate maksma sellised maksud nagu tempelmaks (7%), katastrimaksu (1%) ja tegema täiendava makse kinnisvara omanike registris ümberkirjutamise eest (2%). See tähendab, et kokku tuleb riigile maksta 10% vara väärtusest.

Kui teie valik langes teise variandi peale, siis pidage meeles, et peate maksma fikseeritud katastrimaksu, fikseeritud hüpoteegi maksu ja tempelmaksu – kõik kolm maksu maksavad teile pool tuhat eurot, lisaks peate tasuma käibemaksu 10% ulatuses kinnisvara müügihinnast. St saab kinnisvara osta uusehitiste esmaselt turult 500 euro eest, millele lisandub 10% kinnisvara müügihinnast.

Ryan Radke. Itaalia turuplats

Seega maksab kinnisvaraobjektide registreerimine omandis olenemata turuvõimalusest, arvestades notariteenuseid, 10–12% vara hinnast, millele lisandub tasumine kinnisvarabüroo teenuste eest. Sageli peab agentuur läbirääkimisi töö eest saadava vahendustasu suuruse üle juba enne potentsiaalse omaniku poolt kinnisvara omandamist. See hõlmab ka tõlgi teenuseid ja transpordi pakkumist kinnisvara vaatamiseks. Esinduse töö eest makstakse tasu vahetult pärast esialgse (esmase) müügilepingu allkirjastamist.

Teadmiseks – Itaalia kinnisvarabüroodes lepitakse komisjonitasu suurus eelnevalt kokku, kuid samal ajal ei tohiks see ületada 5% vara müügi väärtusest, lisaks on käibemaksu summa 20% vahendustasu summast..

Lisaks valitsuse maksudele ja muudele maksetele näevad Itaalia seadused ette iga-aastased maksed:

• “Imposta Comunale sugli Immobili” või “I.C.I.” – Kohalik (kohalik) maks. Selle eesmärk on maksta selliste teenuste eest nagu prügivedu ja korrakaitse. Seda maksu tuleb tasuda 0,7% ulatuses kinnisvara katastriväärtusest.
• Kui vara üüritakse välja, tuleb tasuda Irpef tulumaks, mille suurus on 30% renditud vara aastasest sissetulekust.

Peab märkima, et notari poolt võetavat riigimaksu saab maksta erinevalt, sõltuvalt omandatud kinnisvarast:

• haritavat (põllumajanduslikku) maad maksustatakse käibemaksuga 18%;
• suvemaja või villa ostmisel on maks 10% katastri väärtusest.

Pidage meeles, et kõige rohkem kasu saate ja maksusoodustusi saate kasutada alles pärast elamisloa saamist Itaalias – siis peate maksma ainult 3% kinnisvara müügiväärtusest.

Lõpuks

Pidage meeles, et Itaalias kinnisvara omandamine võib hõlbustada viisa avamist, kuid mitte mingil juhul elamisloa, kodakondsuse või alalise riigis elamise õiguse saamist..

Ryan Radke. Turistid Itaalias

Kui te pole Itaalia kodanik ja omandate seaduslikult Itaalia kinnisvara omandiõiguse, pakub Itaalia saatkond teile järgmisi eeliseid:

• Pärast seda, kui olete saanud Schengeni tüüpi multivisa, saate selle välja anda ja pikendada (uuendada) 3 kuud igal poolaastal mitte ainult Itaalias, vaid ka teiste Schengeni liikmesriikide territooriumil..
• Itaalias elamisloa saamiseks peate registreerima oma ettevõtte selle riigi territooriumil, mida on üsna lihtne avada. Lisaks saab ettevõtte personalil töötada ainult üks töötaja (st teie).

Püüdke olla vahendaja leidmisel valvas!

Umbes 80% Itaalia maakleritest on petturid või teisisõnu “mustad maaklerid”. Tegelikult on need samad vahendajad, kuid neil pole vastavat Itaalia kaubanduskoja välja antud litsentsi ja nad töötavad üksi. Mustad maaklerid pakuvad kinnisvara rentimisel ja müümisel tavapärast teenuste valikut, kuid sageli ei taga nad oma kohustuste täitmist. Selliste “töötajate” juurde pääseb siis, kui otsustate kasutada peaaegu “tasuta” teenuseid pakkuva kinnisvarabüroo teenuseid..

Saate kontrollida mis tahes kinnisvaraettevõtte usaldusväärsust, kui leiate eelnevalt teada Itaalia kaubanduskoja väljaantud litsentsi numbri ja täpsustage, millistest agentuuridest ja millises linnas see litsents välja anti.