Kinnisvara jagatud ja kaasomand – probleemid ja lahendused

Oma eluase on paljude venelaste unistus ja eesmärk, kuid isegi need, kellel juba kinnisvara on, võivad harva täieliku enesekindlusega öelda: “See korter on lihtsalt minu oma.”.

Sageli kuuluvad elamukinnisvaraobjektid ühiselt või jagatakse teatud aktsiateks, see tähendab, et nad kuuluvad korraga mitmele omanikule, kes peavad ühiselt lahendama kõik tekkinud probleemid, näiteks leppima kokku, kas teha remonti nüüd või kui see on korras, maksta kommunaalmaksed jne. Ja selliste korterite või majade müümisel või ostmisel tekivad korraga mitmed probleemid ja nüansid, mis nõuavad hoolikat tähelepanu ja kehtivate õigusaktide tundmist..

Mis vahe on elamumaa kaasomandil ja osaomandil? Kuidas saab sellist ühisvara müüa või vahetada? Mida peavad kaasomanikud teadma, et mitte keerulisse olukorda sattuda ja et teda ei tõmmataks pikale kohtuprotsessile?

Kinnisvara ühisomand

Kinnisvara ühis- ja ühisomandi eripära reguleerib Venemaa tsiviilseadustiku artikkel 244. Selle sätete kohaselt on elamukinnisvara ühisomand võimalik erinevat tüüpi eluaseme jaoks, eriti:

• eramu või selle osa;
• korter või korteri osa;
• eraldi tuba.

Kinnisvara kaasomand võib tuleneda:

• korteri või maja pärandamine, kui seaduse või testamendi tingimuste kohaselt saavad mitu pärijat vara korraga nõuda;
• elamispinna ühine ost või vahetamine;
• kinnisvara erastamine;
• linnakodanikule korteri või maja osa andmine kohtuotsuse alusel.

Näiteks kui riigikorteri erastas üks abikaasadest, siis saab eluase ühisvaraks Venemaa perekonnaseadustiku sätete alusel, mis tunnistavad abielu ajal omandatud vara abikaasade ühisvaraks.

Vassili Maximov. Pereosa. 1876

Peamine erinevus ühisomandi ja ühisomandi vahel on see, et sel juhul ei täpsustata, milline osa elamispinnast omanikule kuulub. Niisiis, kui me räägime abikaasadest, siis loetakse eluase neile võrdsetel alustel kuuluvaks, see tähendab, et lahutuse korral jagatakse vara lihtsalt pooleks. Kui pärijaid on kolm või enam, siis loetakse automaatselt, et neil on võrdsed osad – üks kolmandik, üks neljandik jne..

Osade omandiõigus kinnisvarale

Elamumaa osalise omandiõiguse korral määratakse omanikele kuuluvad osad täpselt kindlaks. Nii et erastamise ajal saab osalejate soovil kohe ära näidata nende aktsiad, mis on tavaliselt võrdsed vastavalt antud elamurajoonis registreeritud kodanike arvule ja kes ei kirjutanud kodanike erastamisest keeldumist.

Selline jaotus tuleb registreerida kinnisvaraobjekti omandiõiguse registreerimistõendis. Kui selles dokumendis on kirjutatud, et kaasomanikele kuulub pool, üks kolmandik ja nii edasi osa korterist, siis saab selline omandiõigus jagatud. Kui iga omaniku osa suurust ei täpsustata, on selline omandiõigus ühine.

Oluline nüanss – ühisomand võib muutuda ühiseks, kui kaasomanikud soovivad selgitada, millised aktsiad kummalegi kuuluvad, ja koostada vajalikud dokumendid.

Pealegi on korteri või maja osa enamasti väga abstraktne väärtus, see on vaid kindlaksmääratud protsent või murdosa eluruumide kogupindalast, mitte konkreetsed ruutmeetrid elamispindu. Nii et kaasomanike vahelise vaidluse korral ei saa sellest ega teisest toast rääkida, näiteks – “Mulle kuulub elutuba, ja teie ise magamistuba.” Konkreetsete ruutmeetrite omandiõiguse saamiseks tuleb pöörduda kohtusse või leppida ülejäänud omanikega kokku korteri või maja kasutamise kord..

Tasub meeles pidada, et kööki, koridori, vanni ja vannituba peetakse igal juhul ühisvaraks, kaasomanikud saavad neid ruume kasutada võrdsetel tingimustel ja neid ruume ei saa jagada. Kohus saab eraldada konkreetses osas ainult ruutmeetrit eraldi elutubades. Kui eluaseme jagamiseks eraldi osadeks on vaja ümberkorraldusi ja samal ajal võib teiste omanike olukord halveneda, näiteks uue seina tõttu muutub nende eluasemeosa väiksemaks, võib kohus keelata isegi konkreetse ruumi eraldamise osaks.

Kommunaalarvete, maksude ja laenude tasumine korteri või maja ühis- ja kaasomandi korral

Kinnisvara ühisomandi korral kirjutavad eluaseme- ja kommunaalmajandusettevõtted korteri või maja eest välja ühe makse, kui omanike osa ei ole kindlaks määratud. Kuidas kaasomanikud elektri, vee ja gaasi eest arveid maksavad, on nende enda otsustada.

Kui eluase on ühisomandis, võidakse maksekorralduses ära näidata kõik kaasomanikud, samuti võib välja anda mitu maksedokumenti – korteriosa iga omaniku kohta. Kui välja makstakse ainult üks makse, saavad kaasomanikud jagada elamu- ja kommunaalteenuste ettevõtetele osutatud kommunaalteenuste eest makstava kogusumma oma osade järgi, st jagada kolmeks, neljaks või enamaks osaks.

Samal ajal, kui üks omanikke keeldub kommunaalkulude maksmisest, peavad ülejäänud ikkagi selle eest maksma, kuna vastutus langeb kõigi kaasomanike õlgadele ja kui vee-ettevõtja otsustab maksmata jätmise eest vee välja lülitada või kanalisatsioonisüsteemi sulgeda, kannatavad eranditult kõik korteri elanikud – kommunaalkulud võrgud on üks, tavaline, nagu vannitoaga vannituba.

Anna Shchegoleva. Naabrid. 2010

Samuti maksavad kõik omanikud ühiselt korteri hüpoteeklaenu ühisomandi korral. Leppige kokku, et igaüks maksab ainult oma osa, nad peavad olema isekeskis, pank pole sellistest üksikasjadest sageli huvitatud ja kui näiteks abikaasad, kellel on võrdsetel tingimustel ühisvara, lõpetavad laenumaksete tegemise, on finantseerimisasutusel õigus müüa kogu korter.

Kuid osalise omandiõiguse korral maksab iga omanik laenu ainult oma koduosa eest. Sel juhul, kui laenuvõtja osutub pahatahtlikuks võlgnikuks, saab pank õiguse määrata trahv ainult tema aktsia eest, ilma et see mõjutaks teiste regulaarselt makseid teinud omanike vara. Pangandusasutus saab tasuta müügi tingimustel müüa osa võlgniku omandis olevast korterist, kuid esmalt peab ta pakkuma selle koduosa ostmist teistele omanikele vastavalt kehtivale ostueesõigusele, mida arutame allpool.

Ühise ja jagatud kinnisvara võõrandamine: ost, müük, vahetus, registreerimine

Selgitame kohe välja, et kaasomanikud ei saa oma osa kinnisvaraobjekti kaasomandis vabalt käsutada. Näiteks kui kaks pärijat said ühe korteri ja kummagi osalused pole täpselt kindlaks määratud, see tähendab, et pärandist on saanud ühisvara, sunnitakse nad lihtsalt omavahel läbi rääkima. Oma osa kinnisvarast on võimatu müüa ilma teise pärija nõusolekuta, jääb kas kohtu kaudu teie osa kindlaks määrata ja seeläbi muuta ühisomand ühiseks varaks või pidada teise pärijaga läbirääkimisi eluaseme müügi või vahetamise tingimuste üle..

Samuti ei saa ühisvaraga korteris kedagi teise omaniku nõusolekuta registreerida, see ei tööta ka sellise eluaseme müümiseks ega vahetamiseks ilma teiste kaasomanike kirjaliku nõusolekuta. See tähendab, et võime öelda, et ühine korter on tõesti tavaline ja kõik omanikud peavad selle saatuse otsustama ainult koos. Või eraldage kogu elamispinnast konkreetsed aktsiad, mida saab iseseisvalt käsutada.

Saate oma osa korteris või majas võõrandada peaaegu vabalt – vahetada see mõne teise eluaseme vastu, registreerida kellegi omalt poolt, üürida välja, kasutada tagatisena, müüa, jätta päranduseks või annetada. Tasub selgitada, et kinnisvara aktsiate kaasomanikud saavad vastastikusel kokkuleppel oma aktsiate suurust muuta.

Peaaegu ainus aktsiate vaba käsutamise piirang on ostueesõigus. Selle põhiolemus seisneb selles, et ühe aktsia omanik peab enne oma koduosa tasuta müüki panemist oma plaanidest teatama teiste aktsiate omanikele. Ja pärast seda, kui nad on otsustanud, kas osta kodu teine ​​osa märgitud hinnaga või loobuda oma õigusest esmajärjekorras osta, saab omanik pakkuda oma osa kolmandatele isikutele.

Seega näeb maja või korteri osa müümisel toimingute algoritm välja järgmine:

1. Aktsiaomanik, kes otsustas oma osa kinnistust müüa, teatab sellest teistele kaasomanikele kirjalikult. Selline teade tuleb saata kirjana, isegi kui järgmises toas elavad teiste aktsiate omanikud. Kirjas pole mitte ainult teavet aktsia müügi kohta, vaid näidatud ka selle väärtus, et kaasomanikud saaksid otsustada, kas see variant sobib neile või mitte. Parem ja ohutum on saata selline kiri tähtkirjana koos kättesaamisteatega, sel juhul ei saa kaasomanikud, kes takistavad ühe aktsia müüki, teatada, et nad ei saanud kirju ega teadnud eluaseme osa müügist.
2. Omanik ootab täpselt üks kuu hetkest, kui teiste aktsiate omanikud saavad kirjaliku teate. Pärast seda saab ta õiguse oma osa omandist vabalt käsutada, isegi kui teiste omanike toimingutele – ostu nõusolekule või eesõiguse kirjalikust loobumisest – ei järeldu. Leitakse, et ilma müüki pandud aktsia omanikku kirjalikult teatamata nõusolekust seda määratud hinnaga osta, loobusid nad automaatselt oma õigusest esmajärjekorras omandada. Oluline nüanss – omanik on kohustatud müüma oma osa kolmandatele isikutele hinnaga, mis oli märgitud ülejäänud omanikele saadetud kirjalikus teatises. Vastasel juhul võivad teiste aktsiate omanikud tehingu edasi kaevata, uskudes, et neid peteti ega esitanud täielikku ja täpset teavet..
3. Kui pakutud hinna eest korteri osa eest ostjaid ei leitud ja omanik otsustas kulusid alandada, on ta jällegi kohustatud teatama muude aktsiate omanikele. Võib-olla otsustavad nad seekord kasutada oma eelisõigust. St saadetakse jälle kiri ja oodatakse kuu aega, mis antakse kaasomanikele otsuse tegemiseks..

Veel üks piirang kehtib korteriosa väljaüürimisel. Sel juhul peab omanik, kes soovib oma tuba üürnikele rentida, saama teiste omanike kirjaliku nõusoleku. Neid saab kirjutada vabas vormis, peamine on säilitada sellise nõusoleku mõte – “ma ei pahanda eluaseme üürimisega.” Sarnase märke koos kõigi kaasomanike allkirjadega võib üürilepingusse panna ka märgi kujul selle lepingu osas, mis sõlmitakse korteri või maja teiste aktsiate omanikega.

Enne oma aktsiate nii vabat käsutamist peab omanik siiski selle täpsustamiseks kohtusse minema. Ilma sellise “mitterahalise osa jaotamise”, st dokumentaalse juhendamiseta on kahetoalises korteris virtuaalse “ühe kolmandiku osa” müümine väga problemaatiline. Muidugi võib sellistele pakkumistele leiduda ostjaid, kuid mitterahalise jaotuseta aktsia hind on mitu korda madalam kui ruutmeetrite turuväärtus, kuna ostja on tavaliselt hästi teadlik, milliseid “lahinguid” ta teiste kaasomanikega silmitsi seisab..

Konkreetset korteriosa on võimalik eraldada kohtusse pöördumata, kui kaasomanikud sõlmivad vabatahtlikult lepingu osalise reaalse jaotamise kohta. Muide, tavaliselt teeb kohus otsuse korteri, eriti üldkasutatavate alade – koridori, vannitoa jms – ühise kasutamise kohta ja määrab sellise kasutamise korra. Sageli, kui kaasomanikud ei suuda rahulikult kokku leppida, võib kohus vannitoa ja köögi kasutamise aja kindlaks määrata isegi iga eraldi omaniku jaoks.

Vassili Maximov. Kõik minevikus. 1889

Eramajas või suvilas mitterahalise osa eraldamise korral saab probleemi lahendada kergemini – püstitatakse eraldi väljapääs ja üks maja muutub dubleti või vallamajaks, see tähendab kaheks majaks oma väljapääsud ja külgnevad territooriumid, millel on ühine külgsein. Sellisel juhul on ka mõned piirangud – maja jagamisel ei tohiks sellele tekitada korvamatut kahju ja kõik ruumid peavad jääma elamuks, see tähendab, et aktsia omanik ei saa oma suvila osas poodi avada, kui ta pole oma tegevust teiste omanikega kooskõlastanud..

Nagu näete, annab osaline omand palju laiemad õigused kui ühisomand. Jagatud korterit on võimalik igal ajal jagada murdosa omandikategooriasse, kuid ka siis ei muutu virtuaalne osa alati reaalseteks ruutmeetriteks, mis kuuluvad ainuüksi omanikule. Ja võite minna korteri või maja osa ostma, kui mõistate selgelt, kui problemaatiline on oma köögi ja vannitoa jagamine täiesti võõrastega. Muidugi, mõned ostjad käivad sellise omandamise nimel selleks, et antud korteris või majas kõik aktsiad tagasi lunastada, aga ka kõigil kaasomanikel ei ole võimalik kõigil juhtudel kokku leppida, sest tavaliselt on ebareaalne osta aktsia müügist saadud raha eest täisväärtuslikku eluaset, muidugi juhul, kui see pole nii. korteri osa Moskva kesklinnas.