Kodu hüpoteeklaenude väljavaated 2011. aastaks

Venemaa makromajandusliku olukorra üldine elavnemine 2010. aastal viis eluasemehindade stabiliseerumiseni ja hüpoteeklaenude taaselustamiseni kinnisvara ostmisel laenude põhikomponendina..

Kui hüpoteeklaenude olukorda 2008. ja 2009. aastal võiks lühidalt kirjeldada tiivulise filmi tsitaadiga: “Patsient on pigem surnud kui elus …”.

Madalamad intressimäärad ja muud üllatused

Äsja väljastatud hüpoteeklaenude intressimäärade langus on muutunud uute laenuvõtjate meelitamise peamiseks sündmuseks. LEVADA keskuse uuringu (november 2010) kohaselt oli hüpoteegi avamisel 35% -le vastanutest kõige iseloomulikum tunnus just madal intressimäär. Teise ja kolmanda koha võtsid laenu tähtaeg (31%) ja esimese osamakse suurus (29,5%).

Esimene organisatsioon, kes teatas hüpoteeklaenude intresside vähenemisest juba 2010. aasta veebruaris, oli eluasemelaenude agentuur (AHML), kes teatas, et tema laenutoodete valikus on 9% aastas (Novostroyka jne)..

Aprillis teatas Venemaa finantssüsteemi selline ikooniline raskekaalu nagu Sberbank intressimäära langetamisest. Sberbanki pakutavate laenuprogrammide “Hüpoteeklaenude standard” ja “Hüpoteek +” alusel vähendati intressimäärasid aasta jooksul kolm korda. Sberbanki jaepanganduse osakonna juhataja N. Karaseva sõnul on “rublalaenude miinimummäär aasta lõpus 9,5%.” Tõsi, selline miinimum on saadaval ainult laenude puhul, mille kestus ei ületa 10 aastat, ja ainult Sberbanki äriklientide puhul, aga ka teiste selle kategooriasse mittekuuluvate klientide puhul on Sberbanki hüpoteeklaenude intress langenud 2009. aasta näitajatest üsna märkimisväärselt..

Intressimäärade langus mõjutas peamiselt rubla hüpoteeklaene.

Kommertspangad pidid otsustama alandada ka hüpoteeklaenude intressimäärasid. Näiteks alandas Raiffeisenbank 2010. aastal intressimäärasid kolm korda “Meie pank emiteerib kinnisvara teisese kinnisvara turul hüpoteeklaenude intressi alates 11,75%” – ütleb Andrei Stepanenko, Raiffeisenbanki CJSC üksikisikute teenindamise osakonna juhataja.

Kreditmarti arvutatud 2010. aasta novembris oli minimaalne kogu Venemaa hüpoteeklaenude intressi tase (sekundaarsel kinnisvaraturul) rublalaenude korral 11,86% ja dollarilaenude puhul 9,6%. Hüpoteeklaenude rublatoodete keskmise turuintressi dünaamika on “Kreditmarti” andmetel ajavahemikus november 2010 – oktoober 2010 – oktoober 2009 kõnekas kett vastavalt 15,19 – 15,71 – 18,68%..

Enamiku ekspertide arvates mõjutas intressimäära langus peamiselt rubla hüpoteeklaene. IPOTEK.RU peadirektor D. Ovsyannikov nimetab intressimäära aastaseks alandamiseks peaaegu protsenti – 14,6% -lt 13,7% -ni. Rusipoteka juhi A. Ippolitovi sõnul on langus veelgi suurem – 12,7%. Arvestades, et hüpoteeklaenude miinimumtase Venemaa kaasaegses ajaloos registreeriti 2008. aasta märtsis tasemel 12,4%, võime öelda hüpoteeklaenude intressimäärade võrreldavuse 2010. aasta lõpus nende kriisieelse tasemega. Kui 2011. aastal võib oodata hüpoteeklaenude maksete taseme edasist langust (keskmisel pankadevahelisel kujul), siis on see tähtsusetu.

Pangatasude täielik tühistamine või osaline vähendamine hüpoteegi taotlemisel on positiivne uudis ka uutele laenuvõtjatele 2010. aastal. Aprillis tühistas Sberbank hüpoteeklaenude kaudse makse. Mõned kommertspangad (näiteks Flexinvest) järgisid tema eeskuju. Need finantspangandusasutused, kes vähendasid vahendustasu selle asemel, et seda täielikult tühistada, lõpetasid trahvide võtmise laenude ennetähtaegse tagastamise eest (sama Raiffeisenbank jne)

Societe Generale Bank’i kvaliteedi- ja strateegilise turunduse osakonna andmetel tõusis 2010. aastal eluasemelaenude väljastamise keskmine tähtaeg Venemaal 2009. aastaga võrreldes keskmiselt 2 korda (22,5 aastat 13 asemel). Ilmunud on täiesti uued laenutooted, mille kehtivusaeg on 30 ja isegi 50 aastat. Hüpoteeklaenude valik on tunduvalt laienenud. Nagu tunnistab NBIK (“Hüpoteeklaenude sõltumatu büroo”) peadirektor E. Taubkina, lisaks võimalusele võtta hüpoteek kolmes valuutas (rublades, dollarites, eurodes) on noortele peredele, usaldusväärsetele laenuvõtjatele ja püsiklientidele – sealhulgas kommertspangad. E. Taubkina räägib ka hüpoteekiprogrammide ilmumisest 2010. aastal, mille kohaselt võib vastutav laenuvõtja laenu täieliku sulgemise ajal saada 75-aastaseks. Poolteist aastat tagasi oli see lihtsalt mõeldamatu..

Pankurid annavad edasi …

Möödunud 2010. aastat iseloomustas pangandusasutuste laenuvõtjatele esitatavate nõuete oluline vähenemine. Potentsiaalsete hüpoteeklaenude klientide kategooriasse kuuluvad nii väikese töökogemusega kodanikud (paljudes pankades piisab viimasel töökohal töötamisest ühe aasta jooksul) kui ka ettevõtete omanikud (isegi üksikettevõtjad). Pankadelt keeldumiste arv on vähenenud, sissetulekudokumentide registreerimise bürokraatlikud nõuded on leevenenud. Agentuuri “Kutuzovsky prospekt” teiseste eluasemete osakonna juhataja A. Devyatykh teatab krediiditoodete turule tagasitoomisest minimaalse dokumendipaketiga, mille arutamine toimub kiirendatud režiimis. Keskföderaalse ringkonna DeltaCredit’i regionaaldirektor N. Konyakhina märgib pangatöötajate suurt hoolsust ja professionaalsust krediidijuhtumite kaalumisel. „Krediidianalüüs on muutunud rangemaks ja detailsemaks. Varasemate laenude – eriti pahatahtlike – viivitused on tõenäoliselt keeldumise põhjused, “ütleb N. Konyakhina.

Sissemakse kindlus kinnitab laenuvõtja kirjaoskust kulude kavandamisel ja oma eelarve haldamisel….

Kriisijärgse hüpoteeklaenude uueks nähtuseks oli pankurite tähelepanelikkus ülalpeetavate arvu suhtes vastutava laenuvõtja peres (kuni 2008. aastani seda praktiliselt ei arvestatud). Nagu selgitab D. Ovsyannikov (IPOTEKA.RU peadirektor), vähendab ta iga mittetöötava pereliikme kohta igakuist garantiilaenusummat 5-10 tuhande rubla võrra. Arvestades hüpoteegi kestust, võib kogu laenusumma väheneda väga märkimisväärselt – poolelt miljonilt miljonile rublale ja veelgi enam ning need arvud on ainult ühe ülalpeetava kohta.

Venemaal tervikuna on hüpoteegi maksmise ja sissetuleku suhe kasvanud võrreldes kriisieelse näitajaga ja on 40%. “Muidugi on pankasid, kus see arv ulatub 70% -ni, kuid enamik eelistab tegelikke arve summade kohta, mille laenuvõtjad saavad laenu tagasimaksmiseks kulutada,” ütles D. Ovsyannikov..

Sissemaks hüpoteegi pealt

See hüpoteeklaenu parameeter sisaldub eraldi peatükis, kuna eluasemelaenude muud omadused on vastupidised. Kui üldiselt on 2010. aastaks võimalik krediiditingimuste tingimusteta leevendamine, siis on sissemakseta sissemakse lakanud olemast isegi “reklaamikoorem”, mis rolli see mõnes pangas enne kriisi ette valmistas. 2010. aastal hüpoteeklaenude turul sellist laenutoodet praktiliselt pole. Nii selgitab RosEvroBanki osakonna juhataja asetäitja L. Pestretsova: “Sissemakseta hüpoteeklaenud on pankadele kõige vähem huvipakkuvad, peamiselt selle laenuvõtjate kategooria ebausaldusväärsuse tõttu isegi makromajandusliku stabiilsuse perioodidel, rääkimata kriisiaastatest.” Hüpoteeklaenu säilitamine ilma sissemakseta üksikutes pankades võib praegu klassifitseerida deklaratiivseks – intressid nendelt algavad 17% -lt aastas, lisaks võetakse sellise laenu väljastamise eest vähemalt 7% -lise pangatasu..

„Üldiselt on esimese osamakse protsendimäär laenuvõtjate jaoks muutunud palju realistlikumaks, kuna see on 2010. aasta lõpuks langenud tasemele 20–30% kogu hüpoteegi summast ja isegi kuni 10% (Sberbanki eripakkumine),“ märgib asepresident E. Makhota. Promsvyazbank. Enamik eksperte väidab, et optimaalne esimene sissemakse on vähemalt 20% eluasemekuludest (näiteks E. Taubkina, NBIK või B. Rotenstein, 100Creditov.ru). NBIK andmetel on 10% sissemakse intress 13,85% (parimal juhul!) Ja 20% sissemakse võimaldab teil arvestada intressimääraga mitte rohkem kui 12% aastas. Hüpoteeklaenu intresside puhul on peaaegu kaks punkti tohutu erinevus nii enammakse lõppsummas kui ka kuumaksetes.

A. Stepanenko (Raiffeisenbank) sõnul kinnitab “algse makse kindlus laenuvõtja kirjaoskust kulude kavandamisel ja oma eelarve haldamisel, mis omakorda kinnitab tema krediidivõimet”

Hüpoteegi nõudmine

2010. aastal kasvas hüpoteeklaenude nõudlus mitu korda. Bank Societe Generale Vostok käsutuses olevate andmete kohaselt väljastati 2010. aasta detsembris laene kolm korda rohkem kui jaanuaris. AHML pakub statistikat 2010. aasta esimese kolme kvartali jooksul 187,3 tuhande hüpoteeklaenu väljastamise kohta väärtuses üle 234 miljardi rubla, mis on 2,6 korda rohkem kui sama ajutine näitaja 2009. aastal..

Nüüd on enamik avalikult spekulatiivseid investoreid hüpoteeklaenude finantsturult lahkunud – viimastel aastatel pole edasimüük olnud eriti kasumlik (ja mõnikord isegi kahjumlik). A. Devyatykhi (Kutuzovsky prospekt) sõnul piiravad hüpoteeklaenude nõudlust laenuvõtjate hirmud, et kriis kordub. B. Rotensteini (100 Kreditov.ru) sõnul pole hüpoteeklaenude nõudluse kriisieelne tase järgmisel aastal kindlasti saavutatav. Eluasemehindade tõusu ei oodata ja laenuintressid on vaatamata langusele endiselt märkimisväärsed. ”

Enamik eksperte seostab krediidinõudluse kasvu soodsa hinnakeskkonnaga kogu Venemaa kinnisvaraturul ja edasilükatud nõudlusega alates 2009. aastast. RossReestri sõnul ei näidanud hüpoteeklaenude turg esimest korda viimase paari aasta jooksul hooajalisi kõikumisi (mis registreeriti nii kriisieelsetel aastatel kui ka aastatel 2008-2009). N. Konyakhina (DeltaCredit) sõnul on see “selge märk stagnatsioonist kui stabiilsuse eellasest”..

Sarnast hinnangut kinnitab ka populaarne arvamus: keskuse LEVADA novembrikuine küsitlus andis kõneka numbri – 84,7% (!) Vastanutest, kes peavad hüpoteeke riskantseks ettevõtmiseks. Siiani pole selline protsent meie kaaskodanikest kindlad ei oma rahalises heaolus ega majanduse tervikuna stabiilsuses, kas kellelgi on hüpoteekides kasvada – kuid oma kodumaa soodsa arengu kohustusliku tingimusega …

Mida oodata 2011. aastast

Enamik eksperte ennustab hüpoteeklaenude nõudluse märkimisväärset kasvu 2011. aastal. Promstroybank (E. Makhota sõnul) plaanib “hüpoteeklaenude mahu taastamine kriisieelsele tasemele 2012. aasta lõpuks”. Rusipoteka analüütiline keskus annab veelgi optimistlikumad arvud – 600 miljardit rubla uute hüpoteeklaenude kogumahust Venemaal 2011. aastal, mis on võrreldav jõuka 2007. aastaga (720 miljardit rubla).

Pankade jaoks on kõige soovitavamad kliendid positiivse krediidiajalooga kindlaid omandamisi kavandavad laenuvõtjad..

Eksperdid ennustavad, et hüpoteeklaenude intressimäärade langus on aeglane ja ebaoluline. D. Ovsyannikovi sõnul – “IPOTEK.RU” (millega enamik eksperte nõustub) “on keskmised hüpoteegi intressimäärad 2011. aasta lõpuks 12,5%.” Intressimäärade olulisem alandamine kui 1% aastas, väidab Rothenstein (100Creditov.ru), on võimalik ainult siis, kui inflatsiooni piiratakse ja “alandatakse seda praegusest 8% tasemest madalamale, mis on ebatõenäoline”..

Seega võime suure kindlusega eeldada järgmist:

1. 2011. aasta on kogu Venemaal hüpoteeklaenude tõelise elavnemise aasta, hüpoteeklaenude tootevalikut ja selles finantssektoris tegutsevate pankade arvu laiendatakse märkimisväärselt.
2. Intressimäärade alandamine ja pankade lojaalsuse suurenemine suurendab märkimisväärselt laenuvõtjate arvu. Konkreetse kodaniku hüpoteegi tingimused on juba peaaegu jõudnud kriisieelsele soodsuse tasemele ja tuleval aastal muutuvad need ainult paremaks.
3. Pankadevaheline konkurents klientide ligimeelitamiseks väljendub esiteks hüpoteegi algmakse vähenemises (eeldusel, et kinnisvarahinnad on stabiilsed)
4. Pankade jaoks on kõige soovitavamad kliendid positiivse krediidiajalooga kindlaid omandamisi kavandavad laenuvõtjad, samuti palgaprojektides osalejad..
5. Kõik lõigetes 1-4 öeldu on võimalik ainult Venemaa majanduse stabiilse arengu tingimustes ja poliitiliste ja sotsiaalsete murrangute puudumisel meie riigis.