Kortermajad: ajalugu ja ehituse väljavaated tänapäevases Venemaal

Mõned ametnikud arutavad nüüd aktiivselt kortermajade ehitamise projekte Venemaal, eriti Moskvas, kes püüavad leida optimaalse lahenduse kodanikele taskukohase eluaseme pakkumise küsimusele.

Üldiselt oli keskmise tasemega majade üür vahemikus 10 kuni 100 rubla kuus. Eliitkorterid mõnes kortermajas maksavad üle 1000 rubla kuus. Nii palju maksis vürst Shcherbatovi mõisa majas korteri rent Novinski puiesteel 11.

Võrdluseks – 1880. aastal oli töötaja keskmine palk Venemaal 30,38 rubla ja 1913. aastal – 37,5 rubla. Ja 10 kopika eest võiks juua klaasi viina või süüa pirukat.

Kortermajade õitsengu ajastu Venemaal lõppes 20. sajandi alguses enamlaste võimuletulekuga. Pärast 1917. aasta oktoobrirevolutsiooni kaotasid üürimajad oma staatuse elamufondi natsionaliseerimise tõttu.

Kortermajad tänapäevases Venemaal Moskva ja Peterburi näitel

XXI sajandi Moskva kortermajad

Kortermajade taaselustamise idee hakkas kõlama pealinna võimude suust juba 1999. aastal. Kuid selle projekti rakendamist takistas sel ajal tõsiselt kehtiv eluasemepoliitika seadus, mis lubas korterelamute korterite üürnikel erastada elamud.

Pärast seda, kui võeti vastu arvukalt eelnõusid, mis keelasid sellise erastamise, ehitati linnas Bolshoy Nikolovorobinsky Lane kell 10 esimene kortermaja. Selle 47 korteriga hoone ehitas Moskva ehitusinvesteeringute programmide osakond (DIPS) ja see võeti vastu töös 2003. aastal.

DIPS-i kortermaja projekti maksumus oli 12,3 miljonit dollarit. See maja eksisteerib ka tänapäeval ja sellest on saanud üsna edukas projekt. Pange tähele, et siin on korteri üürimine üsna kallis – 2,5 tuhat kuni 12 tuhat dollarit.

Vaatamata sellele, et DIPS-i kortermaja osutus suureks nõudluseks (praegu on see 98% asustatud ja ülejäänud kortereid renditakse regulaarselt lühikeseks ajaks), pole pealinna võimude katset veel jätkatud. Fakt on see, et ametivõimud peavad klientide nimel konkureerima erasektoriga, mis kapitalis moodustab lõviosa üürikorteritest. Lisaks pole suure maja haldamine ka lihtne ja kallis..

Nendel põhjustel käivitati Moskvas lisaks Bolshoy Nikolovorobinsky Lane’i kortermajale vaid 1 täieõiguslik projekt, mille ehitas äriettevõte.

2007. aasta lõpus ehitas Barkley korporatsioon pealinnas esimese eliitkorterimaja? “Barkli-Plaza”, mis asub Prechistinskaya muldkehas – Moskva kõige kallimas piirkonnas.

Nesterov Vassili. Prechistinka. 2010

Elamukompleks sisaldab 5 eraldi hoonet, mille kõrgus ulatub 5–7 korruseni. Barkley Plaza esimesel korrusel asub kaasaegne A-klassi ärikeskus, ülejäänutel asuvad üürimiseks mõeldud eliitkorterid. Hinnad kinnitavad eluaseme ainuõigust: korteri jaoks, mille pindala on 75 ruutmeetrit. m ühe magamistoaga tuleb maksta alates 10 tuhat dollarit kuus, ja katusekorterite ja viiest toast korterid üle 255 ruutmeetri. m – alates 32 tuhat dollarit kuus.?

?Kortermajad Peterburis

?Esimese moodsa Peterburi korterelamu lõi Soome investeerimispensionifond, kes ostis osa maja Kolomjažski prospektil välja.

Soomlased on sellest kinnisvaraturust huvitatud, kuna Venemaal, eriti Peterburis, seda praktiliselt pole. Seetõttu loodavad investorid saada korralikku sissetulekut, tuginedes tõsiasjale, et olemasoleva eluasemepuuduse korral on nende korterelamus olevad korterid nõudlikud.

Samuti tuleb märkida, et ka teine ​​Soome ettevõte, kellel on kodumaal umbes 23 tuhat sarnast maja, plaanib hakata Peterburis ehitama ka üürimaju..

Soome ettevõttele kuulub 276 korterit aadressil Kolomyazhsky prospekt 15, 1 kuni 3 tuba, mida antakse üürnikele välja 11 kuuks koos võimalusega üürilepingut pikendada. Selle lepingu kohaselt on üürnikel keelatud korteri ümberkorraldamine või seinte värvimine. Isegi selleks, et puurida seina sisse väike auk, näiteks kella või pildi riputamiseks, peavad üürnikud pöörduma kortermaja hooldusteeninduse poole. Soome üürileandjad selgitavad nii rangeid elamisreegleid sellega, et kõik nende korterid on valmistatud samas stiilis, mida ei saa rikkuda.

Ainus Peterburi kortermajas üürihind sõltub nii korteri pindalast kui ka põrandast (vastavalt Euroopa standarditele, mida kõrgem on põrand, seda kallim on korter). 1-toalise korteri jaoks umbes 37 ruutmeetrit. m tuleb maksta 18 tuhat rubla kuus. 3-toalise korteri eest – alates 41 tuhat rubla kuus.

Maailma kogemus

Läänes on kortermajade ehitamine ja hooldamine väga pikka aega olnud kasumlik ja edukas äri, mis pakub selliste majade omanikele stabiilset sissetulekut 10–12% aastas.

Euroopa suurtes linnades moodustab korterelamute osakaal kuni 30% linna elamukinnisvara turust. Paljud noored pered leiavad, et isegi hüpoteeklaenude abil on eluaseme ostmise asemel korteri rentimine tulusam..

Pange tähele, et Rahvusvahelise Üürnike Liidu andmetel üürivad eluaseme üürimiseks nüüd hiljuti EL-i saabunud Ida-Euroopa riikides umbes 40% elanikkonnast. “Vanas” Euroopas on need näitajad kõrgemad: näiteks Hollandis ja Saksamaal – 50%, Šveitsis – 70%.

Marcia Baldwin. Hollandi ridaelamud

Kui võtta üksikud Euroopa linnad, siis elab valdav osa elanikkonnast kortermajades. Näiteks Berliinis on statistika kohaselt 90% üürnikest ja Stockholmis 100% (tõsi on see, et Rootsis on korterite erastamine keelatud – selle tulemusel on riigis tervikuna ainult umbes 10% elamufondist eraomanduses)..

Mis puutub Ameerika Ühendriikidesse, siis siin moodustab suurima osa elamufondist eramud. Ja ainult 30% kinnisvarast renditakse. See ei kehti aga suurte linnade kohta. Suurtes linnades on suur üürimiseks mõeldud kortermajade fond. Näiteks San Franciscos renditakse 65% elamufondist ja New Yorgis – 70%. Kanada Montrealis elab umbes 50% elanikkonnast üürikorterites.

Kortermajad Euroopas ja USA-s on levinud ja laialt levinud äri, mis toob käegakatsutavat tulu.

Samal ajal on olemas ka nn sotsiaalkorter. Selle tüübi alla kuuluvad erainvestoritele kuuluvad korterelamud, kuid riik kompenseerib teatud sotsiaalprogrammide raames korteriomanikele turu ja üüri sotsiaalsete kulude vahe..

See, et tegemist on sotsiaalkorteritega, ei tähenda sugugi seda, et majad asuvad vaestes piirkondades või et seal elavad halvad elamistingimused. Majad võivad asuda väga korralikes piirkondades, kuid need näevad endiselt odavad ja ei saa kiidelda kallite viimistlusmaterjalidega. Kuid üldiselt on elamistingimused korralikud. Need on korterid, mis on kõige populaarsemad üliõpilaste ja keskmise sissetulekuga inimeste seas..

Pealinna programmi “Eluase” raames korterelamute ehituse taaselustamine

Moskva valitsus üritab leida lahendust Moskva eluasemepuudusele. Võimud on korduvalt tõstatanud küsimuse linna korterelamute ehituse programmi rakendamisest, mis võiks selle probleemi lahendamisel abiks olla. Kuid asi pole veel praktilise lahenduseni jõudnud. Moskva valitsus kiitis aga hiljuti heaks eluasemeprogrammi, mis töötati välja perioodiks 2012-2016 ja milles ametnikud nägid ette Moskva kortermajade taaselustamist. ?? Selle programmi raames ehitatakse kahte tüüpi maju:

• subsideerimata, mille ehitamine on ette nähtud linnaeelarve arvelt;
• kasumlik, mis ehitatakse erainvestorite arvelt.

Valitsus tegeleb praegu meetmetega, mis aitaksid kodumaiseid ettevõtteid programmis osalema meelitada. Paljud eksperdid usuvad, et selline programm oleks tulnud vastu võtta juba ammu. Nende arvates on Venemaal nüüd kõik eeldused tsiviliseeritud üürielamuturu loomiseks. Praegu on kodumaisel üürielamuturul täielik kaos. Vähesed omanikud vormistavad suhted üürnikega ametlikult, mis põhjustab mõnikord tõsiseid probleeme nii omanikule kui ka üürnikule.

Kortermajade ehitamine võimaldab suurendada mitte ainult elanike käsutuses olevate korterite arvu, vaid ka parandada pakutavate teenuste kvaliteeti. Kodanikud saavad korterit üürida mitte „eraettevõtjatelt“, vaid organisatsiooni käest. Isegi kui üürikorteri korter maksab pisut rohkem, tagatakse üürnikule normaalsed elamistingimused, täielik valik eluruumide hooldusteenuseid ja ametlik leping, mis kehtestab poolte õigused ja kohustused.

??Kortermajade väljavaated Venemaa kinnisvaraturul

Nagu oleme juba eespool märkinud, on korterelamute turg välismaal juba pikka aega toiminud ja sealsed elamispinnad on elanikkonnale üsna tuttavad. Läänes on olemas ka korterelamute tõhusaks käitamiseks vajalik õiguslik raamistik..

Kaasaegses Venemaal, erinevalt lääneriikidest, pole kortermajade ehitamine nende madala kasumlikkuse tõttu veel laialt levinud. Venemaa investorid peavad aktsepteeritavaks tootluseks 7-10%, mis on kaks korda suurem kui turul praegu, Euroopas peetakse 4% -list kasumit normaalseks. ?? Lisaks puudub meie riigis täna õigusaktis väga mõiste “üürimaja”, seetõttu pole selles kinnisvaraturu sektoris suhete õiguslikku regulatsiooni..

Kortermajade projektide edukaks rakendamiseks ja selle suuna edasiarendamiseks Venemaal on vaja tagada kortermaja staatus seadusandlikul tasandil.

Samuti on vaja välja töötada investorite ja riigi omavahelise suhtlemise süsteem. Eksperdid märgivad, et riik peaks välja töötama meetmed ettevõtluse stimuleerimiseks, samuti andma teatud garantiid ja kaitse mõne osaleja ebaaususe vastu.

?Riigi stiimulite meetmetest, mis aitavad selle valdkonna tõhusat arengut üürikinnisvaraturul saavutada, võib välja tuua:

• tagada kortermajade ehitamisega seotud küsimuste esmatähtis arutamine ametivõimude poolt;
• korraldada pakkumisi, kus pakutakse üürimiseks maatükke nendele üürimajade ehitamiseks;
• neile soodsa üürimäära kehtestamine, mis näevad ette korterelamu ehitamise neile ehituse ajaks, samuti teatud ajaks pärast korterelamu kasutuselevõtmist jne..

Teatud tingimused võivad toimida valitsuse garantiidena, mis on oksjoni ajal kohustuslikud, näiteks:

• enampakkumisele pandud maatükid peavad ühendama korterelamute ehitamiseks mõeldud maatükid ning majandus- ja äriklassi;
• maatükid pannakse enampakkumisele ainult tingimusel, et arendaja (investor) on kohustatud andma riigi poolt teatud kategooriale kodanikele üürile teatud osa kortermaja korterite koguarvust. See aitab rakendada lääneliku sotsiaalkorterite programmi, kui riik kompenseerib investorile osa korteri üürist, mis on ette nähtud sotsiaalselt kaitsmata (vaestele) elanikkonna osadele.

Samuti tuleb märkida, et kortermajade ehitust saab tõhusalt kasutada mitte ainult pealinnas, vaid ka piirkondades. Nende ehituseks on nimetatud veelgi soodsamaid tingimusi: vähem tülikat bürokraatlikku aparaati ja suuremat hulka ehituseks sobivaid vabu alasid..

Kokkuvõtteks tahaksin öelda, et kortermajade ehitamine on Venemaa jaoks paljutõotav suund. Kuid selleks, et see sektor saaks võimaluse aktiivselt areneda, on selles etapis vaja ennekõike riigi tuge..