Kuidas maamaja ostu lõpule viia

Suurte linnade tänavatel nagu sammas seisv sagimine, igapäevaelu, müra ja tolm lükkavad meid varem või hiljem mõttele osta oma äärelinna eluase. Viimase paari aasta jooksul on venelaste nõudlus äärelinna kinnisvara ehituse ja ostmise järele kasvanud peaaegu 40%, mis üldiselt näitab elanike elatustaseme tõusu ja meie riigi majanduse arengut..

Maamaja ostes peaksime kõigepealt otsustama, milliseks majutuseks see kavandatakse – alaline või hooajaline. Sõltuvalt sellest võivad selle maksumus, asukoht ja teatud tehniliste kommunikatsioonide olemasolu või puudumine olla erinev..

Sõltumata sellest, kas kavatsete oma uues majas alaliselt elada või lühikestel reisidel elada, on selliste elamute suureks plussiks selle küla arenenud infrastruktuur, kus see asub. Nii et väljaspool linna maja ostes tuleks erilist tähelepanu pöörata transpordiliinide mugavusele, majale juurdepääsuteede kättesaadavusele, aastaringsele veevarustusele, valvurite olemasolule külas ja mis kõige tähtsam – ole kannatlik, kuna praktikas on elamukinnisvara ostmine kiireim protsess..

Maamaja ostmise võib laias laastus jagada 3 etappi.

Dokumentide kogumine ja ettevalmistamine

Maamaja ostmine, nagu iga teinegi tehing, algab vajalike dokumentide paketi kogumisega. Reeglina otsib müüja pabereid ja ostja kontrollib nende õigsust. Maamaja ostmisel tuleks erilist tähelepanu pöörata müüja järgmiste dokumentide olemasolule:

1. Maatüki omandiõiguse riikliku registreerimise tunnistus.
2. Kinnisvaraobjekti omandiõiguse riikliku registreerimise tunnistus.
3. Ehitusloa dokument.
4. Kinnisvara kasutuselevõtu akt.
5. Üksikute hoonete dokumendid (garaaž, saun, ait jne).

Lisaks on potentsiaalne ostja kohustatud veenduma, et platsil pole piirivaidlusi naabritega, samuti veenduma, et maatüki suurus on kooskõlas dokumentides deklareeritud andmetega.

Kinnisvaramüüja omakorda peab koguma:

Alaealiste sünnitunnistused ja täiskasvanud majaomanike passid.Juhul, kui üks kinnisvaraomanikest ei ole saanud täisealiseks, peab tema vanem, eestkostja või usaldusisik pöörduma eestkoste- ja usaldusühingu poole maja müümiseks asjakohase loa saamiseks. Abikaasad, varaomanikud, peaksid koos osalema eluaseme müügilepingu sõlmimisel. Kui ühel abikaasadest ei ole võimalik kohale ilmuda, on tehingus osalev pool kohustatud esitama oma abikaasa nimel notari kinnitatud tõendi maja müümiseks. Vastasel juhul on ostjal oht lahendada abikaasade “vara jagamise” probleem.

Vara pealkirjadokumendid.Nende hulka kuuluvad: ostu-müügileping, vahetusleping, kinkeleping, abieluleping, pärimistunnistus, kohtulahend ja muud dokumendid.

Katastri pass.Katastri pass on väljavõte kinnisvara riigi katastrist, mis sisaldab teavet kinnisvaraobjekti kohta, mis on vajalik kinnisvaraõiguse registreerimiseks, samuti tehinguid sellega.

Elamispindade tehniline pass.Tehniline pass on teabe- ja viitedokument, mis kajastab eluaseme tegelikku olukorda. Passi registreerimine on kinnisvara ostmise, müügi või vahetamise tehingute oluline tunnus. Ehitise tehniline pass sisaldab teavet tubade arvu, ruumi kogupindala, seinte ja vaheseinte ehitamiseks kasutatud materjali ning ruumi varude väärtuse kohta.

Maja põrandaplaan.Korruseplaan on ruumide tehnilise või katastripassi graafiline rakendus, kuid vajadusel saab selle eraldi dokumendina koostada. Korruseplaani abil koostatakse korteri selgitus, legaliseeritakse ümberehitus ja registreeritakse ka kõik kinnisvaratehingud. See dokument väljastatakse STI-le vastava taotluse alusel. Selle valmistamise tähtaeg sõltub otseselt tellimuse keerukusest ja kiireloomulisusest..

Ühtne eluasemedokument (EZD).Selle dokumendi abil lahendavad Vene Föderatsiooni kodanikud paljud kinnisvaratehingutega seotud eluasemeküsimused: erastamine, müük, ost, vahetus jne. EZD saate Ühtse teabe- ja arvelduskeskuses (EIRTS) ja täiesti tasuta. Piisab, kui kirjutada sobiv taotlus ja lisada sellele vajalikud dokumendid.

FLS-i koopia.FLS (rahaline isiklik konto) on dokument, mis sisaldab andmeid eluruumi ja selles registreeritud isikute kohta. Eespool nimetatud organisatsioon vastutab FLS – EIRT koopiate väljaandmise eest.

Tõendid eluaseme- ja kommunaalteenuste võlgade puudumise kohta.Ilma nendeta pole müügilepingut võimalik koostada.

Müüjale ja teistele registreeritud isikutele adresseeritud neuropsühhiaatria või narkoloogia osakonna tõend vaimuhaiguse või narkomaania olemasolu ümberlükkamise kohta.Sageli selgub pärast tehingu sõlmimist (ja kohtumenetluses), et kinnisvara omanik on osaliselt mõistlik, hull või osaliselt võimekas. Tsiviilõiguse kohaselt tähendab see lõpetatud ostu-müügitehingu kehtetust ja sõlmitud lepingu õiguslikku tühisust.

Notariaalselt tõestatud avaldus kustutamiseks.Ümberregistreerimise lõpetavad föderaalse rändeteenistuse territoriaalorganid või asula kohalik administratsioon.

Kinnisvara taotlevate pärijate küsimuse lahendamine.Ostja saab veenduda, et uusi pärijaid pole, külastades notari poole, kes müüjale pärimistunnistuse väljastas. Reegel, mida peaksid meeles pidama nii kinnisvara müüjad kui ostjad: dokumentide kogumine ja juriidiline analüüs vähendab “halva tehingu” sõlmimise riski.

Kinnistu ostu-müügi eelleping

Kinnisvaraobjekti ostu-müügi eelleping on poolte ametlik avaldus edasise koostöö kohta, mis eeldab tulevikus kinnisvara müügilepingu sõlmimist. See leping sisaldab tingimusi, mille alusel sõlmitakse tulevane leping.

Eelleping on põhilepingu esmane vorm. Eellepingu tingimuste täitmata jätmine toob kaasa peamise müügilepingu kehtetuse.

Tsiviilõiguse alusel peab eeltingimustel sõlmitud müügileping sisaldama:

1. Tingimused subjektile (kauba nimi, kogus ja kvaliteet).
2. Põhilise müügilepingu esmased tingimused.

Lisaks tuleb eellepingus täpsustada ajavahemik, mille jooksul pooled kavatsevad põhilepingu sõlmida. Juhul, kui seda küsimust ei reguleeri eelleping, tuleb peamine ostu-müügileping sõlmida ühe aasta jooksul alates esmase dokumendi sõlmimise kuupäevast. Kui põhilepingut ei sõlmita kokkulepitud (või seadusega kehtestatud) tähtaja jooksul, siis lõpetatakse esialgsest ostu-müügilepingust tulenevad kohustused.

Peab märkima, et esialgne ostu-müügileping lõpeb poolte vahel peamise lepingu sõlmimise ajal..

Juhul kui üks lepingupooltest väljub peamise müügilepingu sõlmimisest, on teisel poolel õigus oma toimingud kohtusse edasi kaevata, nõuda lepingu sõlmimise sundi, samuti lepingu sõlmimise alusetust vältimisest põhjustatud kahjude hüvitamist..

Eelleping ei vaja erinevalt peamisest riiklikku registreerimist. Vastavalt kehtivatele õigusaktidele registreeritakse peamine ostu-müügi leping föderaalse registreerimis-, katastri- ja kartograafiateenistuse riigiosakonnas.

Seega on eelneva ostu-müügilepingu sõlmimine vajalik oma osapoolte vahelise partnerluse ametlikuks konsolideerimiseks..

Müügilepingu sõlmimine

Müügilepingu sõlmimine on tehingu viimane etapp. Vastavalt kehtivatele tsiviilõigusaktidele koostatakse müügileping kirjalikult ühe dokumendina, mille allkirjastavad mõlemad pooled. Selline leping peab vastama selle sõlmimise ajal kehtinud föderaalseaduses ja muudes Vene Föderatsiooni reguleerivates õigusaktides kehtestatud kohustuslikele nõuetele..

Alates Rooma eraõiguse ajast teame, et mis tahes tehingu sõlmimine tekitab selle subjektide vahel teatavaid õigussuhteid. Selle postulaadi hea näide on kinnisvara müügileping. Loetleme müüja peamised õigused ja kohustused, mis tulenevad selle lepingu sõlmimisest.

Kinnisvaraobjekti müüjal on õigus nõuda:

1. Lepingus määratud summa maksmine.
2. Vara väärtuse ja intressi maksmine juhul, kui maja ei osteta õigeks ajaks.
3. Tasumine vara eest.
4. Sõlmitud lepingu täitmisest keeldumine, kui ostja keeldub ostu eest maksmast ja vara vastu võtmast.

Lisaks peab kinnisvara müüja:

1. Kinnistuobjekti võõrandamine ilma igasuguste koormatisteta, kui ostja ei nõustu nõustuma õigustega koormatud objektiga.
2. Hüvitage ostjale vara arestimise käigus kolmandate isikute tekitatud kahju, kui ostja ei teadnud vara arestimise põhjustanud põhjuste olemasolust.
3. Tegutsemine kinnisvara ostja poolel juhul, kui kolmas isik tsiviilhagi eseme arestimiseks võtab.
4. Võõrandage ostjale sobivas vormis vara, mis oli eelnevalt kindlaks määratud müügilepinguga.

Ostjal on omakorda õigus nõuda:

1. Talle müüdud vara õigeaegne võõrandamine.
2. Vara väärtuse vähendamine, samuti lepingu lõpetamine, kui vara on koormatud mis tahes õigustega.
3. Vara vastavus objektile lepingu sõlmimise ajal kuulunud tehnilistele ja arhitektuurilistele omadustele.

Seega on ostjal õigus saavutada:

1. Tehinguhinna samaväärne langus.
2. Kinnistu puuduste tasuta kõrvaldamine teatud aja jooksul (tavaliselt kahe aasta jooksul).
3. Nende puuduste kõrvaldamisega seotud kahju hüvitamine.
4. Lepingu täitmisest keeldumise korral kinnisvara makstud väärtuse tagastamine.

Sel juhul kohustub ostja:

1. Kinnitage kinnisvaraobjekt.
2. Maksake ostu eest enne või pärast selle ülekandmist, kui müügilepingus või muus reguleerivas õigusaktis ei ole sätestatud teisiti.
3. Tasu eseme ostmise eest müügilepinguga kehtestatud hinnaga.

Ostu-müügilepingu ja sellele järgneva riikliku registreerimise koostamiseks vajate järgmisi dokumente:

1. Mõlema osapoole ühisavaldus müügilepingu riikliku registreerimise kohta.
2. Riigilõivu tasumise laekumine, mis kinnitab riikliku registreerimise tasumist.
3. Pealkiri ja muud eespool loetletud dokumendid.

Müügi-ostu-müügilepingu registreerimisega omandavad maja uued omanikud omandatud vara suhtes oma seaduslikud õigused ja tehing muutub täiesti seaduslikuks.

Korralikult täidetud müügileping hindab, minimeerib ja kõrvaldab kõik äärelinna kinnisvara ostmisega seotud võimalikud riskid.

Kokkuvõtteks märgime järgmist.

Täna on kinnisvara ostjaid selle tehingu soovimatute tagajärgede eest peaaegu võimatu kaitsta, kuna isegi müüja pealkirja dokumendid ei anna 100% garantiid selle kohta, et tal on antud ajahetkel vara omanduses..

Omandiõiguse tegelik kinnitamine on vastav väljavõte riikliku registreerimis- ja maakatastritalituse välja antud registriraamatust. See väljavõte sisaldab teavet varaga seotud õiguste ja piirangute (koormatiste) kohta.

Kuid ka siin on petturitele ja petturitele “lünka” – registreerimisraamatu väljavõte kehtib üks kuu alates väljaandmise kuupäevast, seetõttu pole keegi ostjatest hoolimatute müüjate vastu kindlustatud..

Kahjuks saate end petturite eest täielikult kaitsta ainult siis, kui ostu-müügitehing täidetakse registripidaja kaudu ja usaldusväärse kinnisvarabüroo osalusel – see on ainus tõeline (aga ka kõige kallim) viis maamaja ostmiseks. Registripidaja jälgib ja analüüsib olukorda võõrandunud objektiga ning kinnisvarabüroo analüüsib vara ajalugu ja sõlmib tehingu otse.