Kuidas teenida raha viiekorruselise hoone lammutamisel

Korterid viiekorruselistes hoonetes — esmapilgul on toode inetu: väike, kitsas, paljude kommunaalprobleemidega (puuduvad ühine vannituba, lift ja prügikast). Kuid nõudlus selle eluaseme järele on olnud ja püsib stabiilsena. Pealegi ostavad selliseid kortereid mitte ainult need, kellel pole millegi parema jaoks piisavalt raha, vaid ka erainvestorid. Leidsime, et see turusektor on kasumlikkuse poolest võrreldav luksuskorteritega. Tõsi, riskid on palju suuremad.

pilt

Lammutamist oodates

Linnavõimud lubavad, et mõne aasta pärast vabaneb Moskva viiekorruselistest hoonetest täielikult. Juba praegu vabastavad vanad roheliste sisehoovidega paneelelamud ja sissekäikude juures vanad naised territooriumi uute monoliitsete hoonete jaoks. Sellegipoolest on Hruštšovid endiselt üsna laialt esindatud elamumajanduse järelturul: pealinna korterite järelturul on nende pakkumise maht peaaegu suurem kui muud tüüpi elamumajanduse pakkumine. On selge, et viiekorruseliste hoonete peamiseks eeliseks potentsiaalsete ostjate silmis on alati olnud ja jääb nende suhteline odavus võrreldes heade paneelide ja veelgi monoliitsemate majadega, rääkimata tänapäevastest uusehitistest, mis oma tarbijaomaduste poolest ületavad viiekorruselisi hooneid mitu korda. Sellest hoolimata üüritakse, müüakse ja ostetakse kortereid majades, mis on ametlikult ette nähtud lammutamiseks. Kuid kas ostjate tähelepanu köidab ainult selle eluaseme odavus? Võib-olla on erainvestoritel salajane arvutus.

Alustame väikese looga – sama võivad rääkida ka sõna otseses mõttes ükskõik millise Moskva Hruštšovi elanikud. Alexandra Nikolaevna Ivanova elab Parkovaja tänaval 9. tänaval juba 30 aastat, kuna ta kolis koos abikaasaga uhiuue viiekorruselise hoone esimese korruse korterisse kümne minuti kaugusel Shchelkovskaya metroojaamast. Ja nende piirkonna rohelised hoovid pole mitte üllaste investorite kingitus, vaid elanike tegevuse tulemus. “Olime noored, aktiivsed,” meenutab Alexandra Nikolaevna. “Subbotniku ajal olid kõik ümberkaudsed õuealad puudega istutatud. Nüüd on vahtrad ja kased katustega ühtlased.” Alexandra Nikolaevna korter on juba pikka aega vajanud kapitaalremonti. Torud ummistavad lõputult, põrandad on mädanenud, aknaraamid on kuivad. Võiks pöörduda lapselaste ja õetütarde poole. Kuid Alexandra Nikolaevna ei taha.

“Miks kulutada remondiks raha, kui maja lammutatakse,” põhjendab ta. Kui jah, siis milleks korteris raha raisata? ”

Alexandra Nikolaevna õetütar Natalja on samal arvamusel. Parkova tänaval 11. kleepis ta lihtsalt tapeedi uuesti. Kahju on rohkem raha kulutada. Tõsi, kõik sama, peate aeg-ajalt midagi lappima: maja on vana – üks või teine ​​asi halveneb pidevalt. Mõnikord mõtleb Natalja isegi: võib-olla müüa? Selle summa eest, mida ta oma kolmetoalise korteri jaoks välja aitab, saate “kopikatüki” osta ainult siis, kui te ei koli Moskva ringteest välja. Siin ootab lubatud ümberasustamine.

Samad mõtted ei jäta sadade viiekorruseliste hoonete elanikke kogu Moskvasse. Suurim osa neist on tänapäeval koondunud põhja (“Rechnoy Vokzal”), edelasse (“Profsoyuznaya”, Cheryomushki) ja Moskva kagusse (“Tekstilshchiki”)..

Vahetus lisatasu eest

Viiekorruseliste ja lagunenud elamu lammutamise programm kiideti heaks Moskva valitsuse määrusega 2. juulil 2002. Praeguseks pole pealinna kesk- ja lõunaosades praktiliselt ühtegi viiekorruselist hoonet alles, Yugo-Vostochny vabastatakse “hruštšebidest” 2008. aastal, Vostochny ja Kirde – 2009. aastal ning Põhja-, Edela- ja Zelenogradsky – aastal 2010.

Lisaks tuleb märkida, et Moskvas viiekorruseliste hoonete lammutamise programmi tõepoolest rakendatakse. Ja lubatud on täiesti võimalik uskuda. Seega on iga Moskvas asuv viiekorruseline hoone lammutatud. Ainus küsimus on ajastus.

Siit algab lõbu. Kummalisel kombel muutuvad Moskva viiekorruseliste hoonete korterid aja jooksul ainult kallimaks. Nende hind sõltub mitte ainult piirkonnast, vaid ka lammutusperioodist. Mida lähemale “saatuslikule joonele”, seda kallim. Asjatundjate sõnul kasvab viiekorruselises hoones, mille lammutamise kuupäev on täpselt teada, korteri maksumus vähemalt 10%. Ja täna pole selliste korterite osakaal teisesel kinnisvaraturul nii väike – umbes 18%.

“Hukule määratud” korterite ostjad võib laias laastus jagada kahte kategooriasse. Esimesse rühma kuuluvad inimesed, kelle jaoks on eluaseme peamine eelis selle odavus. Viiekorruselised hooned on ideaalne võimalus neile, kes soovivad odavat elamispinda Moskvas osta: 90-120 tuhande dollari eest saate metrooga vastuvõetaval kaugusel otsida “ühetoalise” või isegi “kahekorruselise” korteri. Kaasaegse Moskva madalatel hindadel on palju põhjuseid, toome välja kaks peamist. Need korterid on väga ebamugavad ja väikesed. Kuid need on odavad, peamiselt väikese pindala tõttu, kuna enamasti arvutatakse pealinnas asuva korteri absoluutkulu ruutmeetrite arvu korrutamisel teatud mõttelise maksumusega..

Teine ostjate kategooria on erainvestorid. Neil on pikamaa ulatus: nad teavad, et Hruštšovi mõistmatu odav korter saab aasta-kahe pärast uueks eluasemeks, mis maksab palju rohkem. Tõepoolest, soovi korral saab lammutatava maja elamispinna omanik selle eest hüvitist rahas või ruutmeetrites. Esimesel juhul hüvitatakse talle korteri maksumus turuhinnaga, millele lisanduvad kõik uue eluaseme ostmise ja kolimisega seotud kulud (kinnisvaraettevõtte vahendustasud, mis peavad maksma uue korteri otsingu, kolijate palgad jne)..

Kui inimene valib hüvitise “mitterahaliselt”, siis vastavalt uuele elamuseadustikule ja seadusele “Moskva linna garantiid eluruumidest vabastavatele isikutele” antakse talle korter lammutamiseks mõeldud majaga samas piirkonnas. Erandiks on Zelenograd ja keskhalduspiirkond: neis antakse korterid linnaosa piires. Mis aga pole linna keskosa elanike jaoks sugugi halb: ruutmeeter maanteid keskhalduspiirkonna kõigis osades.

Parim asi asuniku jaoks on see, et pakutavas korteris peab olema sama palju tube kui selles, mille inimene on kaotanud. Pealegi ei sõltu vastava numbri arvu nõue mingil moel korteri tegelikust suurusest ja selle paigutusest. Ilmselt on suurem osa sisserändajatest märganud, et nad saavad videomaterjali. Võrdluseks: vanade majade ühetoalise korteri standardsuurus on 30-32 ruutmeetrit. m, kahetoaline – 45-50 ruutmeetrit. m. Kaasaegsetes uue turistiklassi hoonetes on “odnushki” keskmine suurus – 40-45 ruutmeetrit. m, “kopika tükk” – 55-70 ruutmeetrit. m., see tähendab, et kogemustega investor, kellel on head oskused ja kellel on vajalik siseteave, saab õigeaegselt osta korteri lammutatud viiekorruselises hoones (see tähendab enne, kui müük suletakse karistatud majas) ja võita lihtsalt ruutmeetrite arvuga. Neid saab kasutada erinevates variatsioonides vahemikus 10 kuni 20. Korrutades sama, keskmiselt 4000 dollariga ruutmeetri kohta, saame summa umbes 50–60 tuhat dollarit, mille investor saab tegelikult garanteeritud.

Täiendava materjali eest inimene ei maksa midagi või on lisatasu minimaalne. Linn annetab selle ala endisele omanikule õigusega lammutada maja, kus ta elas. See kingitus saab vanade korterite ostjatele puhaskasumit. Pange tähele, et kasumi suurus ei sõltu mingil viisil korteri tarbijaomadustest: näiteks esimeste korruste elanikud saavad uusi kortereid üldiselt.

Ja kasu pole ainult filmimaterjalides. Uue eluaseme hind on a priori kõrgem kui vana. Uute hoonete kõige tagasihoidlikumate ühetoaliste korterite hind algab umbes 110 tuhandest dollarist. Uute hoonete maksumus kasvab meie silme all, kui uued põrandad ilmuvad, ja vaatamata tänapäevasele stabiliseerumisele ennustavad eksperdid endiselt uute hoonete kulude kallinemist aasta lõpuks vähemalt 15%. Nii et hoolikas valikuvõimaluste valimine võib selline toiming lühikese ajaga käegakatsutavat kasumit tuua..

Täna saate osta Štšelkovskaja metroojaamast ühistranspordiga viie minuti kaugusel Hruštšovis kahetoalise korteri hinnaga 122 000 dollarit. Kümne minuti kaugusel samast jaamast on täna ehitatavas hoones oleva kopikatüki hind umbes 183 000 dollarit. Esimese pindala on 42 ruutmeetrit m, teine ​​- 72,2 ruutmeetrit. m.

Riskid ja arvutused

Hoolimata seda tüüpi investeeringute atraktiivsusest, on tee ääres ka kitsaskohti. Esiteks on sellise tehinguga lihtne ajastusest mööda vaadata. Uus elamuseadustik nõuab elanike lammutamisest hoiatamist vähemalt aasta ette. Kuid kõik teavad, et seaduse nõudeid meie tegelikkuses peetakse mõnikord kõige ettearvamatumal viisil. Varem pidid kinnisvaramaaklerid tegelema tõsiasjaga, et inimesi teavitati väljatõstmisest sõna otseses mõttes kuu enne maja lammutamist. See on väga lihtne: niipea kui investor leitakse, hakkavad võimud kiirustama. Sellise teabe omanikuks saamine pole aga sugugi nii keeruline, kui esmapilgul võib tunduda. Prefektuuri tasandi spetsialistid osalevad endiselt mis tahes linnaprogrammi raames enne Moskva valitsuse dekreedi allakirjutamist, mis käsitlevad ehitise tunnustamist hädaolukorras või lammutamiseks. Nendega tutvumine on kasulik kõigile algajatele investoritele. Nende teenused on odavad, mõnikord piisab ühistest väljasõitudest restorani. Ja neilt saadud teave võib olla tõeliselt hindamatu. Ehkki need pole ka kõiketeadlikud: projekti saab aeglustada isegi bürokraatliku jõu ülemistes ešelonides – kõikjal töötavad inimesed, kes saavad oma osa protsessist, ja kui keegi neist ületab arvu, võib resolutsiooni eelnõu ära eksida. Juhuslikult.

Seega on sõiduplaanidest kinni peetud, kuid paindlik. Lammutamiskuupäev läheneb ja taandub. See tähendab, et ootused, et aasta pärast kolite uude korterisse, ei pruugi olla õigustatud ning peate veel paar aastat võitlema lekkivate torude ja mustanditega..

Kuigi seda saab arvesse võtta isegi ostmisetapis. Tuleb arvestada, et järjekord sõltub mitte ainult linnapea ametikohtade ajakavast, vaid ka piirkonna populaarsusest. Näiteks Tšerõmuškis on lammutamine palju aktiivsem kui kuskil Maryina Roshcha linnas. Kui arendajad nõuavad piirkonda uusehitiste järele, siis lammutatakse sealsed viiekorruselised hooned kiiresti.

Veel üks oluline punkt: hüvitisena pakutakse korterit inimesele ainult siis, kui tal ei ole teist kodu. Muidu muutub rahaline hüvitis lohutusauhinnaks. Ja see summa on reeglina võrratult madalam kui turul oleva korteri tegelikud kulud. Kuigi tegelikult pole Moskva ajaloos veel juhtumeid, kus keegi otsustaks maja lammutamise eest kasutada rahalise hüvitise saamise õigust. Igal juhul ei saa meie küsitletud maaklerid ja juristid midagi sellist meenutada. Ja me ei suutnud kohtuvaidlusi leida. Selle põhjuseks on selle hüvitise arvutamise äärmiselt vaikne protseduur. Norme pole, mõiste “turuväärtus” on üsna lahti. Neli aastat tagasi otsustas üks asunikest küsida oma kesklinnas asuva kolmetoalise korteri tegeliku turuväärtuse ja võttes arvesse selles vaid kaks aastat tagasi tehtud head remonti. Kuid talle selgitati selgelt, et maksimaalne, millele ta võib loota, on summa, mis arvutatakse, korrutades korteri üldpinna ruutmeetrid pealinnas teatud keskmise ruutmeetri maksumusega. Mees mõistis kõike õigesti ja võttis uue korteri võlgu.

Lõpuks on võimalus, et kadunud korteri asendamiseks pakutav korter ei asu ikkagi teie piirkonnas. 90% juhtudest austatakse seadusi, kuid siiski oli pretsedente, kui inimesele anti tema tahte vastaselt korter, mitte kus ta enne elas. Ja ükski kohus ei aidanud. Sellised olukorrad on erand, kuid keegi pole nende vastu immuunne..

Registreerimise hind

Lammutamisele kuuluvas majas korteri ostmise protseduur viiakse läbi samal viisil kui korteri ostmine muusse majja. Sel juhul seadusega piiranguid ei seata. Kuid kui antakse välja dekreet maja lammutamise kohta ja algab selle ümberasustamine, lõpetatakse sellel objektil tehingute registreerimine. Millal see sündmus saabub, on seda raske ennustada. Ajastus sõltub ainult kohaliku passiameti otsusest – millisel hetkel ta nendes korterites registreerimise lõpetab. Selle jaoks puuduvad üldised reeglid. Ja passikontorid proovivad seda teha enne tähtaega, vastasel juhul peavad nad seisma silmitsi ümberasustatud majade peamise probleemiga – lahutuste järsu suurenemise ja registreeritud sugulaste arvu suurenemisega. Pange tähele, et linnavõimude esindajad on üsna tõhusalt õppinud tõestama, et lahutus on fiktiivne, ja sugulase registreerimine toimus pärast seda, kui majas registreerimine oli “suletud”.

Selle põhjuseks on asjaolu, et Moskva elamumajandust käsitlevates õigusaktides on selline peensus: viiekorruseliste hoonete üürnikud saavad elamistingimuste parandamiseks registreeruda, kui igal registreeritud üürnikul on vähem kui 10 ruutmeetrit. m elamispinda. Ühiskorterite puhul on see arv 15 ruutmeetrit. m. Tuleb märkida, et ümberasustamise ajal saavad selle kategooria üürnikud järjest uusi kortereid. Samuti on oluline, et ühes korteris elavaid kodanikke, keda ühendavad suguluse tunnused või kinnistud, kuid kellel on oma sissetulekuallikad, eraldi eelarve ja majanduse läbiviimine, kui neil on oma tahe, tunnustatakse eri perekondadena. Ja vastavalt sellele tuleb nad eraldi registreerida, kuna need, kes vajavad parandamist elamistingimustes. See tähendab, et kui vanemad ning nende täiskasvanud laps ja nende pere elavad samas korteris, saavad nad iseseisvalt taotleda oma elutingimuste parandamist. Lisaks on keelatud ühes toas majutada erinevast soost täiskasvanud kodanikke ilma nende kirjaliku nõusolekuta (kui nad pole abikaasad). Vastavalt Moskva linna seadustele on ühele inimesele eraldatud pindala 18 ruutmeetrit. m. kuidas see tegelikkuses töötab? Võtame näiteks keskmise pere (abikaasa, naine ja nende täiskasvanud poeg), kes elavad viiekorruselises majas ühetoalises korteris. Sellisele perele tuleks anda kahetoaline korter. Teeme olukorra keerukamaks. Poeg abiellus ja registreeris oma naise tema juurde. Tema ja tema vanemad taotlesid oma elutingimuste parandamiseks eraldi. Sel juhul saavad nad loota kahele korterile. Kui määrate ka vanaema, kes vajas hädasti hooldust, saate kolm. Tõenäoliselt pole vaja täiendavalt keeruliseks muuta, loogika on juba selge.

Nagu nähtub Moskva ehituskompleksi juhi Vladimir Resini korduvalt viidatud näitest, pidid kunagi lammutatavate majade ümberasustamisega tegeleva munitsipaaleluruumide osakonna esindajad selle variandiga silmitsi seisma: ühetoalisesse korterisse registreeriti 14 üürnikku. Lisaks registreeriti kõik täiesti seaduslikul alusel. Sellest järeldub järeldus: inimese salakavalusele, kellel on kasu ükskõik millisest osariigi Ilmaistarjoust, pole piire. Ja järeldus number kaks: isegi stabiilsel turul, kui hinnad ei tõuse, kuid mitmetes eluasemekategooriates need isegi langevad, on spetsialistidel, kes tunnevad seadusandluse keerukust ja on probleemi hoolikalt uurinud, alati võimalust teenida palju raha. Sellepärast on nad spetsialistid.

Hinnake artiklit
( Reitinguid pole veel )
Lisage kommentaare

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: