Kuidas üürilepingut õigesti koostada

Üürides usaldatavate kinnisvarabüroode kaudu kortereid, usuvad üürnikud, et neile tagatakse abi majaomanikega tekkivate konfliktide korral. Ja nad on tõsiselt pettunud: esindajad keelduvad kodumaistel show’del osalemast. Mõnikord selgub, et kinnisvaravahendajate lubadused valida mõni muu eluase, kui te ei nõustu korteriomanikega, pole hinda väärt – nagu see juhtub “Raha” lugejate puhul, kes jätsid meie veebisaidile sõnumid. Tegelikult on väärtuslikud ainult lepingus sõnastatud sõnad. Ja mitte agentuuri, vaid mõisniku endaga.

Ettevaatust, kuri armuke

Te ei saa koera pidada, siis suitsetada, seejärel tüdrukuid juhtida – nende väidete ulatus, mis korteriomanikul võib üürnikule äkki tekkida, lööb selle laiusesse. “Elamukinnisvara üüriturg on kõige vaieldavam teenuste turg,” ütleb Moskva Vahendajate Liidu (IDA) alluvuses asuva kinnisvarateenuste tarbija õiguste kaitse komitee juht Veronika Pankova kategooriliselt. “Hiljuti oli meil selline juhtum: noormees rentis vanalt naiselt toa” kopikatükis “, kuid sai seal elada vaid kuu aega. Vanaema palus tal end masseerida, siis minna toitu ostma, kuid tüdrukuid ei lubatud tal armukadedusest välja. Sageli häirivad korteriomanikud üürnikke nende kokkulepete vastu, mis suuliselt üürilepingu sõlmimisel sõlmiti. Lastega pered põhjustavad pahatahtlike omanike näksimiseks palju põhjuseid: nad ütlevad, et teie tütar maalis näo tapeedile – parandage kogu korter. Või vastupidi, küpse stagnatsiooni aegade kujundus on perenaisele nii kallis, et ta keeldub kindlalt räbalist tapeeti vahetamast. Meie veebisaidile sõnumi jätnud “Raha” lugeja Jelena Mihheeva ja tema üüritud ruutmeetrite omaniku vahelise konflikti põhjuseks oli mööbel: üürnikul keelati oma sissevedu, kuna ta oli käskinud elada kohalikes varemetes. Lõpuks juhtub nii, et teie laste, koerte ja kummutitega on kõik korras, kuid katastroofiks osutub omanik ise, kes usub, et tal on õigus oma võtme abil kaks korda nädalas teile üüritavat korterit külastada. Rääkimata petlikest skeemidest, kui selgub, et tegelikult pole omanik, kellelt te korterit üürisite, ja väljakuulutatud tegelik omanik nõuab oma ruutmeetri kiiret vabastamist.

Sarnane lugu juhtus ka agentuuri “Defekt” kliendi Maxim Komoviga. “Minu agent valis korteri ja koos läksime omanikuga kohtuma. Ta näitas passi koos elamisloaga ja dokumenti, milles ta oli nimetatud selle korteri ostjaks. Agent vaatas dokumendid üle, sest minu lepingus” Defaktiga “öeldi, et ta peaks kontrollima Nad sõlmisid lepingu, ma sain võtmed, omanikule maksti kaks kuud ette, agentuurile maksti 100% kuu üürist, “räägib hr Komov. Kui õnnetu üürnik päev hiljem asjadega üürikorterisse jõudis, selgus, et selles elasid juba inimesed, kes olid üürinud seda sama inimese teise esindaja kaudu. Selgus, et omanik, nagu ka talle näidatud paberid, polnud päris: ta rentis ise poolteist kuud tagasi algse omaniku käest korteri ja võltsis tiitlidokumendid. Hr Komovi sõnul tunnistas tehingu õigusliku puhtuse eest vastutav amet esialgu oma süüd ja lubas kulud hüvitada (kokku ulatusid need 90 tuhande rublani), kuid ei kiirustanud raha tagastama. Ja ühel hetkel öeldi kliendile, et “ettevõte suleti”..

Kui aga petturiteks satuvad peamiselt need, kes kasutavad üksikute vahendajate või pseudoagentuuride teenuseid, siis pole suurte nimedega kinnisvarafirmade kliendid korteriomanike türannia eest kaitstud. Täna andsite agendile arvestatava summa – kuutasu üürikorteri eest (keskmise “odnushka” üürimine maksab juba Moskvas 1000 dollarit), homme tülitsesite omanikuga (kes muide sai üldise tava kohaselt kohe kahe kuu eest makse kätte) ), minge agentuuri – ja saate peaaegu kindlasti väravast pöörde. Kui te pole lepingute koostamisel valvas olnud, on agentide vastumeelsus teie probleeme lahendada tõenäoliselt täiesti seaduslik, hoiatab Veronika Pankova IDA-st.

Üksikasjade väljatöötamine

Vahendaja kohustused määratakse kindlaks teenuste osutamise lepinguga. Igal agentuuril on oma, kuid võite näha ühist joont, mis on klientide jaoks väga ebameeldiv: on äärmiselt haruldane, kui tüüpleping sisaldab tulevikus kinnisvaravahendajate osalemise klauslit (see, mis algab järgmisel päeval pärast seda, kui osapooled valitud korteris kätt suruvad). nende klientide saatus. “Kinnisvaramaakler võlgneb teile täpselt nii palju, kui lepingus lubati. Paljud kinnisvarabürood ei soovi koduomaniku ja üürniku vahelise konflikti korral olla vahekohtunikud,” ütleb Veronika Pankova. üürniku ja üürileandja vahel on täielik mõistmine “.

Tavaliselt on agentuuriga sõlmitud lepingus ette nähtud teenuste komplekt minimaalne: korteri otsimine kliendi määratud parameetrite alusel ja selle vaatamise korraldamine. “Reaalse eluasemega korterite valikute arv, mida me pakume, ületab märkimisväärselt pakkumiste arvu, mida inimesed saavad leida, kui lugeda postidelt ja ajalehtedest kuulutusi,” ütleb Miel-Arenda direktori esimene asetäitja Maria Žukova. Vahendamise loogika kohaselt selgub, et nende kliendid maksavad raha peamiselt agendibassidele juurdepääsu eest ja võimaluse eest kokku hoida aega, mis kuluks mõisnike sõltumatutele kõnedele. Terve mõistus soovitab aga, et kui täna leitakse teie jaoks korter ja homme selgub, et te ei saa selles elada omal vabal tahtel, siis on see sama, nagu poleks teie jaoks midagi leitud. Seetõttu võtavad kinnisvaravahendajad reeglina lisaks kliendiga sõlmitud agendilepingule veel ühe kohustuse: nad aitavad koostada üürilepingu, mis reguleerib korteriomaniku ja tema üürniku suhteid. Just see tööleping osutub komistuskiviks konfliktiolukordade lahendamisel..

Üürilepingu saab sõlmida ka üürileandjaga, kelle leidsite ilma kinnisvaravahendajate abita. Professionaalse juristi abi sellise paberi koostamisel maksab teile umbes 3 tuhat rubla, ütles ettevõtte “Õiguskaitse” jurist Bogdan Leskiv. Vahendamine ei nõua kliendilt seda raha: kõik sisaldub vahendustasus. Seetõttu on võimalik, et mõnikord sarnanevad sellised tarbijaomandiga seotud lepingud hiirelõksude kompleksi kuuluva tasuta juustuga. Kinnisvaramaakler veendub enamasti ainult selles, et malli üürilepingus on kirjas põhipunktid: lepingu tähtaeg, eluruumi omandiõiguse akti andmed, arvelduste kord, igakuised üürikulud, selle suurenemise tingimused lepingu kehtivuse ajal. Aga kuidas on lood tüdrukute, suitsetamise, lemmikloomade ja võimalusega ise oma mööblit importida? Tavalistes rendilepingutes pole selle kohta sõnagi. “Ma nägin lepinguid ühel või kahel lehel. Mida seal kirjutada saab?” On proua Pankova nördinud. “Tavaline leping on vähemalt neli lehekülge. Mida rohkem üksikasju, seda parem”.

“Võimalike konfliktide vältimiseks omanikuga arutage esimesel koosolekul temaga teie jaoks hädavajalikke tingimusi ja nõudke nende lisamist rendilepingusse,” soovitab Maria Zhukova ettevõttest Miel-Arenda. Kõiki nüansse on ilmselt võimatu ette näha. Peamiste ekspertide hulgast eristatakse järgmisi: nende inimeste arv, kellel on õigus teiega koos elada, korteri külastamise kord selle omaniku poolt, loomade majutamine, remonditööde tegemine ja selle kulude hüvitamine, mööbli eksport ja import, siseruumides suitsetamine, arvete maksmine, vastutus kahju eest ja kinnisvara puudused, külaliste arv, kes võivad päevas ja öösel korteris olla. Nii et omanik ei süüdistaks teid oma mööbli kahjustamises, on soovitatav lepingule lisada kinnistu inventarinimestik, kuhu tuleb märkida kõik märgatud kahjud..

Erilist tähelepanu tuleks pöörata ka omandiõigust tõendavale dokumendile. Kui see näitab, et kandjale kuulub ainult osa korterist, on vaja saada nõusolek (allkiri üürilepingus või notariaalselt kinnitatud nõusolek) nii ülejäänud omanikele kui ka kõigile korteris registreeritud üle 14-aastastele isikutele. Muidu võib ühel päeval üks neist ilmuda teie uksele, kuulutada, et tal pole kuskil elada, ja viibib seaduslikult korteris. Kahe eraisiku vahel sõlmitud tööleping on seaduslik ilma notari kinnituseta, juristide sõnul on dokumendis piisavalt passi andmeid ja poolte allkirju. Kui omanik süüdistab üürnikku lepingu rikkumises, siis ei õnnestu üürniku väljatõstmist ilma kakluseta. “Kõiki lepingu alusel tekkivaid vaidlusi saab lahendada ainult kohtus ja selleks kulub keskmiselt üheksa kuud,” ütleb Moskva advokatuuri Yurprofi advokaat Dmitri Nikolajev. Advokaadi sõnul on kõige tõenäolisem, et korteriomanik peab kohtus tõde otsima: politseinik ei tõrju üürnikku käes oleva üürilepingu abil. “Ringkonnapolitsei ametnik, kui ta pole korteriomaniku sugulane, ei taha isegi nendesse probleemidesse süveneda,” usub advokaat. “Kohtutäiturid tegelevad väljatõstmisega”.

Kuid korteriomanik võib üürniku elu rikkuda kohtu künniseid löömata: ta hakkab lihtsalt üürnikku kõnede ja visiitidega terroriseerima. Sel juhul võib teie ebaõnnestunud omaniku lendu pidada teie lüüasaamiseks: “Kui otsustate ise välja kolida, loetakse, et lõpetasite töölepingu omal algatusel,” hoiatab Dmitri Nikolajev. “Agentuuri pakutavad dokumendid näitavad tavaliselt, et Sel juhul ei ole üürnikul isegi õigust tagatisraha suurusele summale (üsna teisele kuutasule, mis makstakse kohe pärast lepingu sõlmimist) tagasi maksta: sündmuste tavapärase arengu korral läheb see teie üüritavas ruumis viibimise viimase kuu eest tasumiseks – “Raha”). “.

Kuid ka hullumeelse armukese rünnakute tõrjumine aastaks renditud linnusest lahkumata pole samuti meeldiv võimalus. Oleks ideaalne, kui korteri valimise teenus ei oleks formaalne, vaid tegelikult osutatav. See tähendab lihtsal viisil, et saaksite agentide leitud korteris rahulikult elada. Veronika Pankova sõnul on väljapääs olukorrast kinnisvarabüroode teenuste kasutamine, mis garanteerib, et kui teil ei õnnestunud üürileandjaga konflikti vältida, valitakse teile üks kord makstud raha eest teine ​​võimalus..

Reklaamiketid

Mõned maaklerid räägivad oma teenuste garantiist. Tõsi, proua Pankova sõnul võib selliseid Moskva kinnisvarabüroosid ikkagi ühelt poolt arvestada. Põhimõtteliselt on tema arvates tegemist keskmise suurusega agentuuridega, kes on huvitatud oma maine kujundamisest. Kuidas oleks aga nendega, kellel on turul juba ammu väljakujunenud maine? “Denegi” korrespondent potentsiaalse kliendi varjus helistas agentuuridele nn suurest neljast, mis moodustab lõviosa kõigist tehingutest: BEST, INCOM, MIAN ja Miel. Küsimus oli ainult üks: kas tagate juba makstud vahendustasu eest muu eluaseme valimise, kui esimese korteri omanik hakkab mind üle elama? Kolmes viimases agentuuris lubasid nad sellise garantii anda ja tingimusi kutsuti samadeks: kui klient on kolme kuu jooksul pärast üürilepingu sõlmimist sunnitud korteri vabastama ilma enda süüta, siis otsib ta tasuta uut eluruumi.

“Kui” omanik “osutub petturiks ja meie ettevõtte töötaja ei suutnud seda fakti üürilepingu sõlmimisel tuvastada, valime kliendi jaoks uue korteri tasuta ja tagastame talle kogu vahendustasu,” lisab Maria Zhukova ettevõttest Miel-Arenda..

Kui me ei räägi pettustest, siis on kinnisvaramaakleril muidugi kasumlikum lahendada poolte konflikt kui jälle eluasemevalimisega segamini ajada. Pr Žukova sõnul õnnestub agentidel sageli probleeme lahendada: “Igas olukorras on argumente.” “Politsei või maksuinspektsioon võib omanikku peaaegu alati hirmutada – keegi ei maksa makse,” – anonüümsuse tingimustes jagas “Dengi” -ga oma kogemusi väikese kinnisvarafirma esindaja..

On tähelepanuväärne, et ettevõtte “BEST-Real Estate” spetsialist, kes vastas “Raha” korrespondendi üleskutsele, oli garantiikohustuste küsimuses väga üllatunud, ütles, et neil pole midagi sellist ja pealegi on sellised konkurentide lubadused lihtsalt reklaamitrikk..

“Raha” lugeja Jelena Mihheeva juhtum paraku kinnitab seda väitekirja. Naise sõnul lubati tal ettevõttes “INCOM-kinnisvara” peetud läbirääkimiste käigus korteriomanikuga konflikti tekkimise korral tema elamise esimese kolme kuu jooksul tasuta uued eluruumid tasuta saada. Kuid kuigi tüli leidis aset peaaegu järgmisel päeval pärast saabumist, ütles agent, et oli oma töö juba teinud. Vastuseks suulistele kaebustele väitis meie lugeja, et ettevõtte osakonna juhataja soovitas tal viisakalt kohtusse pöörduda. “Denegi” korrespondendi palvel kontrollis Jelena Mihheeva, kas temaga agentuuriga sõlmitud lepingus on olemas garantiitingimus, mis võimaldaks loota sellise protsessi õnnestumisele: selgus, et midagi sellist pole seal registreeritud. Esindaja andis talle garantiid ainult sõnadega, seega võivad tema vastu esitatud pretensioonid olla ainult moraali, aga mitte seaduse sfääris.

“Igal kuul arutame komitee koosolekul nõudeid erinevate ametite vastu,” märgib IDA Veronika Pankova. “Enamasti on kaebused seotud konkreetselt garantiikohustustega.” Järeldus pole keeruline: olenemata sellest, mida agent teile lubab, peate paluma tal seda paberil näidata.

Samal ajal, kui me räägime kinnisvaramaakleritest, kes on turul pikka aega töötanud, lahendatakse pr Pankova sõnul pooltel juhtudel konfliktid ettevõtete siseselt. Peaasi, et tippjuhtkond tuuakse teie probleemi käiku. Lihtsaim viis selleks on haldurile adresseeritud tõestatud kirja saatmine koos teatisega. Samuti soovitab Veronika Pankova mõjutada asutusi avalike organisatsioonide abiga, kuhu tema osakond kuulub. “Mõnikord nõustuvad ettevõtete juhid abistama ainult siis, kui ma hakkan nendega komisjoni nimel rääkima,” märgib ta ja teeb kohe reservatsiooni, “kuigi võtame vastu kaebusi kõigi Moskvas tegutsevate ettevõtete vastu, saame kontrollida ainult nende ettevõtete tegevust, kes on Vene Vahendajate Gildis või Moskva Vahendajate Ühingus (umbes 200 agentuuri) “. Proua Pankova sõnul jõuavad pooled neljandikul juhtudest kokkuleppele. Ülejäänud juhtumid lahendatakse võrdselt ühe neist. “Kui meie otsus pooltele ei sobi, pöörduvad nad kohtusse. Kuid see on ainult umbes 5% juhtudest,” – ütles IDA esindaja.

Vaid vähesed jõuavad kohtusse, nõustub advokaat Dmitri Nikolajev. “Kohtus on tsiviilasja keskmine aeg üheksa kuud. Täitemenetlus on veelgi aeglasem. Kulutatud aeg, raha ja närvid ei tasu ära,” selgitab ta. Vahendamine mõistab, et mitte kõik nende kliendid pole inimõiguste kaitsjad ega kohtuvaidlejad, ning pakuvad seetõttu neile kohtus kohtumist nii lihtne. Seega on parem seda mitte sellesse viia, mitte säästmata oma pingutusi agentuuriga sõlmitud lepingus kõigi viimase garantiikohustuste ülekandmisel ja korteriomanikuga sõlmitud lepingus – teie elustiiliga seotud nüansside maksimaalsel arvul. Kuna emissiooni miinimumhind läheneb juba 3000 dollarile, ei tundu tüütus enam nii väike.