Kuidas uute hoonete ostmisel visata

Moskvas ehitatakse täna umbes 300 uut elamut. Peaaegu kogu see ehitamine toimub kodanikelt kogutud raha abil: valdaval enamikul juhtudest müüakse kortereid juba vundamendi rajamise etapis.

Uues hoones korteri ostmise eesmärgil müüvad paljud pered oma vana eluaset, võtavad pankadelt laenu, kohandavad oma eluplaane sõltuvalt lepingus täpsustatud ehituse lõpetamise kuupäevast. Kuid nagu praktika näitab, on enamus arendajaid saanud tulevaste eluasemekulude täieliku maksmise erainvestoritelt nende vastu ja täielikku karistamatust ära kasutades lahendavad eranditult oma probleemid..

Toimetuse postitusse on kogunenud arvestatav hulk kirju ja üleskutseid “külmutatud” ehitusprojektide, täielikult tasuliste ja isegi täielikult ehitatud majade kohta, mida kortereid ostnud kodanikud ei luba – ajaleht räägib perioodiliselt sellistest juhtumitest ja plaanib seda tulevikus teha. Ent huvi pakub ka selle materjali üldistamine – “kidalovi” üldpilt ja selle põhiskeemide klassifikatsioon uute hoonete turul.

Ehituse omakapitali osaluse põhimõtte ja pikaajalise ehituse kombinatsioon annab ehitusettevõtetele palju eeliseid. Võite pikka aega raha külje peal “väänata” ja näiteks nõuda juba ka tasuliste korterite eest lisamakseid, väites, et viimase aasta jooksul on “ehitusmaterjalide hind tõusnud”. Nii on ehitustegevuse viivitamine igasuguste “mõjuvate põhjuste” varjus omandanud tänapäeval tohutu iseloomu..

Pikaajalised ehitusettevõtted on ehituse lõpetamisest sageli täiesti huvitatud. Nende tegevus on pigem püramiidne..

Seetõttu ei peatu eluaseme agressiivne reklaam näiliselt juba välja müüdud uutes hoonetes. Arvestus on lihtne: kannatlikkuse kaotanud aktsionär nõuab talle raha tagastamist ning arendaja tagastab ausalt oma “kaasinvestorile” viimase paari aasta jooksul amortiseerunud osa, müües varem oma korteri uutele inimestele – muidugi uue hinnaga. Juhtub, et klientidega töötavad juhid lükkavad nad sihikindlalt üles lepingut lõpetama, toetades kuulujutte oma koduettevõtte ebastabiilse olukorra kohta. Samal ajal tagastatakse aktsionärile raha mitte ainult nimiväärtuses, vaid ka osamaksetena, mis pole seadusega keelatud. Juhtub, et ametlikult aktsiate tagastamisega nõus kindel ettevõte ei maksa seda siiski kohe ja keegi ei tea kindlalt, kas see üldse maksab – paljud sellised lood on praegu lihtsalt “ootamise” etapis.

Püramiid on siiski lühiajaline asi. Ja seetõttu korraldatakse selline ettevõte enne kokkuvarisemist tavaliselt ümber. “Kaasinvestoreid” teavitatakse, et seoses ettevõtte jagunemisega antakse kõik sõlmitud lepingute alusel antud garantiid üle uuele ettevõttele “Sarved ja hoovid” ning neil palutakse kinnitada “lepingu lõpetamata jätmise” fakti. Muidugi ei ole neil lubatud arendaja eraldatuse tasakaalu kontrollida. (Kui ettevõte jaguneb, kinnitab maksuamet uute firmade bilansid. Samal ajal ei tohiks seaduse kohaselt ainult üks neist pankrotti sattuda – sisaldada rohkem võlgu kui vara – teised võivad aga olla ka “mannekeenid”). Olles kasumi teise kohta viinud, valatakse kogu kahjumlik vara äsja moodustatud sarvedesse ja sarvedesse – nii et isegi pärast kohtu ette jõudmist ja oma raha kohtusse kaevamist ei saa erainvestorid seda kätte: arreteeritud ettevõtte kontod on tühjad.

Muidugi pole kõik pikaajalised ehitusprojektid püramiidid. Ja nende arendajad usuvad tegelikult oma aususesse ja soovimatusse kaasinvestorite õigusi rikkuda. Ehituse ajal võib lihtsalt midagi juhtuda. Seetõttu täpsustatakse reeglid ja hinnad aeg-ajalt “lisalepingutes” – allkirjastamisest keeldumine, mis (tähelepanu!) Võrdub lepingu lõpetamisega. Ja selliseid lisakokkuleppeid (erinevalt põhilepingust) võib ehituse paljude aastate jooksul olla üsna palju.

Teine ostjate kodanike kasumi teenimise skeem on seotud arendaja vahetamisega maja ehitamise ajal. Näiteks võidakse lepingute sõlminud arendajalt maatükk võlgade, tegelike või tajutavate rikkumiste eest ära võtta. Ta võib oma õigused loovutada ka kellelegi teisele (praktikas võivad samad isikud seista erinevate juriidiliste isikute taga). Kuid sel viisil objekti saanud uus ettevõte ei taha loomulikult “heategevusega” tegeleda ja nõuab aktsionäridelt tõsiseid lisamakseid või kõike muud – lepingu lõpetamist, mis on tema jaoks üsna kasulik.

Erainvestorid võivad oodata palju šokke ka siis, kui maja on valmis.

Näiteks võidakse neil paluda maksta lisatasu. Pealegi ei räägi me 5–10% lisatasust (see on juba muutunud asjade järjekorra osaks) – korteri maksumus võib viimasel hetkel kahekordistuda. Samal ajal ei esita ettevõtted dokumente, mis kinnitaksid nende lisamaksete suurust ja seaduslikkust. Neil on tõhusam vahend – väljapressimine. Aktsionäre ähvardab lepingute lõpetamine või nad ei esita registreerimisasutustele omandis olevate korterite registreerimiseks vajalikke dokumente. Sellistel juhtudel on väga raske kohtusse kaevata. Fakt on see, et alles hiljuti koostati kõik ühisinvesteerimislepingud eranditult arendaja kasuks. Tegelikult oli võimatu sellist lepingut mitte allkirjastada, nõuda selle mõne punkti muutmist. Vestlus oli sellistel puhkudel lühike: “Mulle ei meeldi – me ei sunni teid! Seal on nende järjekord, kes tahavad kohal olla”.

Veel üks üsna tavaline trikk on see, et maja üleandmise ajaks “osutub klient” maksejõuetuks ega saa töövõtjat ära maksta. Ja sel juhul on samad inimesed sageli erinevate juriidiliste isikute taga. Arbitraažikohtu käigus tunnistab klient oma süüd ja maksab koos majaga, milleks on selleks ajaks juba arestitud. Töövõtja müüb kortereid teist korda ja parimal juhul tagastab nende algsed aktsiad esimestele ostjatele..

Teine arendajate haigus on hämmastav unustamine. Mõni neist mäletab vastvalminud maja linnaosa kohta alles pärast seda, kui erainvestorid on selle aktsia neilt juba ostnud.

Ja sagedamini nad ei mäleta üldse – sõlmib ju arendaja linnaga lepingu ja kortereid müüakse investeerimisfirmade ja kinnisvarafirmade kaudu, kes formaalselt ei võlgne linnale midagi. Neid ei häiri üldse selle eluaseme müüki lubavate dokumentide puudumine. Selle tagajärjel olukord “külmub”: kohalikud omavalitsused, kuna pole oma osa kätte saanud, blokeerivad asula ja ei pane maja tööle, kohtud tegelevad aeglaselt vastuhagidega ja kodanikud, kes taskusse ehituse eest tasusid, on aastaid olnud tõsises stressiolukorras..

Teine võimalus arendajate ja kohalike omavalitsuste viljakaks koostööks võib olla terve mikrorajooni teke, mida pole näiteks varustatud tehnilise infrastruktuuriga..

Sellise objekti kasutuselevõtmise ajaks saab “äkki” selgeks, et linna olemasolevatest läbilaskevõimest ei piisa selle kommunikatsiooniks ühendamiseks. Uute katlamajade, veevõtukohtade, keskküttejaamade ja kommunikatsioonide ehitamiseks on vaja rohkem raha, kui kulutati elamutele ning sotsiaalsetele ja kultuurilistele võimalustele ning kumbki pool ei kavatse neid investeerida. Arendaja noogutab kohalikele omavalitsustele, ametivõimudele arendajale ja nende vahel rahvamass meeleavaldajaid, kes maksavad ausalt uute korterite eest täpselt nii palju, kui nad nõudsid.

Kuid isegi pärast uude korterisse kolimist ja selle omandina registreerimist ei tohiks erainvestor täielikult lõõgastuda.

Kortereid müües hoiavad kinnisvaravahendajad rangelt saladuses oma arenduspiirkonna linnaplaneerimise plaane. Ja sageli juhtub, et ostjale, kes on maksnud “soodsa ökoloogia” ja “maaliliste vaadete” eest, oodatakse, et tema akende alla ehitatakse kiirtee või mõni muu mitmekorruseline kompleks. Selle tulemusel asendatakse vaade rohelisse kaugusesse vaatega ehitusplatsile, mis töötab päeval ja öösel, ja siis vaatega uue maja seinale.

Reeglina üritavad kodanikud, keda nende parimate ootuste kohaselt petta, võimude poole pöörduda. Kuid ei Moskvas ega piirkonnas pole teada ühtegi juhtumit, kus valitsusasutused reageeriksid meeleheitlikele abitaotlustele..

Tavaliselt seletatakse sellist tegevusetust asjaoluga, et linnistruktuurid ei ole aktsionäride ja arendajate vaheliste lepingute pooled ning seetõttu ei ole nad kohustatud (ja isegi mitte mingil juhul) sekkuma majandusvaidlustesse, mis tuleb lahendada kohtus. Tõsi, kui see tuleneb nende endi kasust või kui arendajal on isiklikke kontosid, sekkuvad kohalikud omavalitsused rohkem kui aktiivselt, kaitstes samas huve, mis on otseselt vastuolus kodanike huvidega.

Kahjuks ei saa miski aidata kodanikke, kes on saanud ühise ehituse pantvangideks, ja uus föderaalne seadus “Jagatud osalemise kohta elamuehituses”.

Keskendudes erainvestorite kaitsele, kehtestab seadus universaalse lepingu vormi, ehituse fikseeritud tingimused ja hinnad, keelab vahendite väärkasutamise, kuid seda seadust ei kohaldata õigussuhete suhtes, mis tekkisid enne selle jõustumist (enne 1. aprilli 2005). Pealegi kohaldatakse seadust ainult nendele objektidele, mille ehitusluba saadi pärast 1. aprilli 2005. Ja paljud ettevõtted on juba teatanud, et see seadus ei mõjuta neid mingil viisil, kuna neil on palju projekte, mille ehitusluba saadi varem..

Nii et need, kes plaanivad oma vaevaga teenitud raha investeerida varem kui 1. aprillil alanud ehitusesse, peavad mängima vanade reeglite järgi. Kõigi sellest tulenevate asjaoludega.