Kuidas võõrandada oma osa korteris ilma konfliktideta ja kasumlikult

Meie riigis on eluaseme ühise aktsiate omamise praktika levinud ja väga laialt levinud praktika. Alates erastamise ajast on enamik kinnisvaraobjekte läinud eraomandisse just aktsiate abil.

Tänapäeval ostetakse kinnisvara sageli ka murdosana. Lõpuks on ühise kinnisvara jagamisel endiste abikaasade vahel võimatu vältida kaasomandi tekkimist, see võib tekkida annetamise, eluaseme pärimise jms ajal. Juriidiliselt on korrektne selliseid eluaseme kaasomanikke nimetada..

Kuni kaasomanike suhteid ei kahjusta konfliktid, ei tunne keegi neist muret kinnisvara omamise staatuse pärast. Kuid niipea, kui kaasomanikud kaotavad vastastikuse mõistmise, tekib paratamatult selle konkreetse vara jagamise probleem. Ja selle probleemi lahendused pole kaugeltki lihtsad.

Tüüpiline näide: abikaasale kuulub korter võrdsetes osades. Pärast abikaasa surma jagatakse tema osa (pool korterist) lese ja surnu poja vahel. Siis on naisel kolmveerand maja ja pojal veerand. Kui teine ​​soovib oma osa võtta, on lihtsaim võimalus korter maha müüa ja laekumised proportsionaalselt aktsiatega jagada. Lesk võib aga sellise otsuse vastu olla ja just siis tekibki äärmiselt konfliktiline olukord. Lahkunu laps saab lihtsalt seadusjärgsest pärandist loobuda, kuid samas saab ta kaitsta ka omandiõigust. Tema poolt on seaduslik korterisse kolimine, oma osa usaldusühingu juhtimisse üleandmine või selle müümine. Ja sel juhul on lese jaoks võimalik palju ebameeldivamaid stsenaariume, kuni on vaja minimaalseid kulusid, et tema osa elamust maha müüa ja jätta.

Aktsia õige müümine

Kui korteri kaasomanik kavatseb selle müüa, peab ta seaduse kohaselt sellest teistele kaasomanikele teatama ja kutsuma neid ostu tegema. Tavaliselt tehakse selline teade kirjalikult koos täpse hinnaga. Ülejäänud omanike kirjaliku keeldumise korral või kui järgmise kuu jooksul pakutavat aktsiat tagasi ei lunastata, on kaasomanikul täielik õigus müüa oma aktsia ükskõik millisele ostjale.

Pange tähele: müügihind peab täielikult vastama hinnale, millega müüja pakkus oma osa kirjalikult teistele kaasomanikele. Muidu võivad korteri kaasomanikud nõuda kohtus tehingu tühistamist.

Kolm korda alla turu

Kinnisvaraspetsialistid rõhutavad, et kodu fraktsionaalne omamine ei ole üldse konkreetse ruumi omamine korteris. Näiteks ei pruugi kaasomanikul olla isegi selles korteris elamise õigust ja seetõttu pole tema kaasomandi hind pindala poolest sugugi võrdne kinnistu turuväärtusega. Mõne eksperdi sõnul on ruutmeeter kinnisvara osast tavaliselt umbes 15–40% odavam kui ühe omanikuga korteris või majas asuv ruutmeeter. Teised eksperdid nimetavad korteriosa hinnaks 20–30% tavalise kinnisvara maksumusest. Pealegi kinnitab praktika pigem uusimaid andmeid, kui arvestada vähemalt Venemaa suurlinnade näitel tervete korterite ja nende osade maksumust. Kõige enam kaotavad hinnad väikeste korterite aktsiad (probleemaktsiad), kus kõigi kaasomanike samaaegne elamine on füüsiliselt võimatu.

Tuletagem siis meelde surnu abikaasa ja poja olukorda, kellel on päritud korteris ebavõrdsed osad. Pojal on õigus müüa oma veerand maja vaid kaheksandiku eest turuväärtusest, sest keegi ei osta kõrge hinnaga. Samal ajal saab lesk korteri kaheksanda osa eest maksta sama hinda ja tegelikult osta eseme kaks korda kallimalt, sest pärast seda saab temast kogu korteri ainus ja täielik omanik.

Mõned majaomanikud, kes on sellest täielikult haaranud, käituvad veelgi radikaalsemalt. Ilma nende nõusolekuta ei saa ülejäänud aktsiaid realiseerida, mis tähendab, et ilma teiste inimeste aktsiaid lunastamata on võimalik kogu korter või maja karistamatult võõrandada..

Kui kaasomanikud ei suuda oma osade jagamise küsimust konfliktita lahendada, peavad mõned neist elama aastaid teiste kaasomanike piiramisrõngas, keda korterisse ei lubata. See taktika on tõhus, kuid mitte juhul, kui väiksema osa omanikku võetakse tõsiselt oma kaasomaniku õiguse kaitsmiseks. Tal on probleemi lahendamiseks mitmeid seaduslikke võimalusi:

• kohtu kaudu kokkulepe;
• loata sisseregistreerimine;
• oma osa müümine kolmandale osapoolele ostjale;
• oma osa müük kaasomanikule, kes selle vara valdas.

Samuti on olemas viies võimalus – nõuda oma osa eraldamist elamukrundi näol. Kuid see on pigem teoreetiline viis probleemi lahendamiseks, sest tavalistes linnakorterites on peaaegu võimatu seda kõigi kaasomanike jaoks valutult rakendada..

Saate sisse kohtuotsusega

Advokaadid väidavad, et ideaalis peaksid eluaseme kaasomanikud vabatahtlikult looma tingimused ühise korteri kasutamiseks. Kuid konstruktiivne dialoog ei tööta alati ja siin peate minema kohtusse. Sel juhul sõltub kohtulahend olulisel määral muu kinnisvara iga kaasomaniku olemasolust / puudumisest, ülalpeetavatest, vaidlusaluste rahalisest olukorrast jne. Ühetoalises korteris kehtestatakse peaaegu kindlasti väiksema osa suuromaniku elamisõigus, kui tal muud eluruumi pole. ja suurema osa omanikku “küsitakse” vaidlustatud korterilt muu elamukinnisvara omamise tõttu. Pole harvad juhud, kui kohus agressori korterist välja tõrjutakse ja rikutud õigustega kaasomanikule rohelist tuld antakse. Kuid mitmetoaliste korteritega olukordades lubab kohus kõigil omanikel kasutada erinevaid ruume, võttes arvesse omandiõiguse suurust ja ruume ise.

Sellise kohtuvaidluse kestus on tavaliselt kuus kuud kuni aasta. Ja isegi pärast protsessi lõppu ei tule rahu tavaliselt kaasomanike suhetesse. Lõppude lõpuks ei saa õiglus isiklikku konflikti kõrvaldada ja kaasomanikud saavad regulaarselt välisukse lukke vahetada. Sellistes olukordades ei saa abi ei kohtutäiturid ega politsei. Ainus väljapääs on pöörduda uuesti kohtu poole.

Volitamata sisseregistreerimine

Jällegi, teoreetiliselt saab selle küsimuse lahendada ilma kohtuvaidlusi alustamata. Kui inimest oma koju ei lubata, on tal täielik õigus sinna omapäi siseneda ja selleks isegi jõudu kasutada (ainult ukse lõhkumiseks, aga mitte selleks, et kodu seinu võidelda ega hävitada). Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 12 reguleerib seda olukorda: rõhutud kaasomaniku käitumist tõlgendatakse seadusega kui õiguste enesekaitset. Advokaadid soovitavad tungivalt esitada tõendid selle kohta, et ebaõnnestunud katsed on lahendada probleem rahumeelselt enne ukse murdmist. Näiteks on see postiasutuse kinnitatud telegrammi koopia, kus kurjategijale palutakse anda juurdepääs oma kodule ja anda talle võtmed või politseile eeluurimine sissetungija vastu. Sellised meetmed väldivad õiguskaitseorganite poolelt majja sisse tunginud kaasomaniku vastu esitatavaid nõudeid. Kuid peate mõistma, et kaasomanike isiklik konflikt süveneb alles pärast seda.

Aktsiate müük

Oluline punkt: vastavalt seadusele võib mitme omanikuga korter olla ühises kaasomandis või ühisomandis ilma aktsiaid määratlemata, vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 224. Ja teisel juhul pole ühelgi kaasomanikel õigust oma osa müüa, sest seaduslikult ja tegelikult seda lihtsalt ei eksisteeri. Kuid samal ajal saab sellise eluaseme kaasomanike kokkuleppel või kohtus ümber registreerida ühisomandisse.

Oma osaluse müümine on lihtsaim viis. Muidugi tuleb kaasomanikele saata kirjalikud teatised müügi kohta, täita veel mõned formaalsused, kuid igal juhul on see lihtsam kui kohtumenetluse korraldamine või füüsilise jõu kasutamine oma koduosa kasutamisel..

Kui kaasomanikega on osa müügis suuliselt sõlmitud kokkulepe, pole teatisi vaja. Ostu ja müügi registreerimine toimub standardselt. Olukorra teeb keerukaks kaasomanike keeldumine oma aktsiaid ostmast ja kolmandatele isikutele müümast. Siis viivitatakse tehinguga tavaliselt müügiteatistest kõrvalehoidumisega. Igal juhul on vaja omanikele saata telegrammid või tähitud müügikirjad. Teatatud kaasomanike jätkuva vaikuse korral, mille järel osa neile ei müüda, tunnistab kohus tehingu seaduslikkust peaaegu kindlasti.

Probleemile on veel üks radikaalne lahendus, mis ei eelda kontakti kaasomanikega. Eluasemeosa annetamisel pole viimase nõusolekut vaja. Kui kingitus varjab müüki, saab tehingu kohtus vaidlustada, kuid müüki on peaaegu võimatu tõestada.

Teine võimalus kaasomanikest mööda minna on pant. Aktsia omanik joonistab vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 807 kohaselt kolmandast isikust ostjaga sõlmitud laenuleping summas, mis võrdub müüdud aktsia kavandatud maksumusega. See osa on laenu tagatis. Pant registreeritakse Rosreestril, omanik saab laenuandjalt raha ja siis koostavad pooled hüvituslepingu: looritatud ostja annab võla andeks ja vastutasuks saab pandikirja eseme – tegelikult korteriosa. Sellise skeemi puuduseks on võimalikud probleemid pandiga Rosreestris registreerimisel, seetõttu on sellistel juhtudel optimaalne kasutada professionaalsete maaklerite või juristide teenuseid. Suurtes Venemaa linnades on kinnisvarabürood, kes tegelevad selliste objektidega.

Kes ostab aktsiaid

Vahendamine jagab koduostjad tavaliselt järgmistesse kategooriatesse.

Esimesed omandavad endale osa korteris elamiseks, lootes ülejäänud kaasomanikega läbi rääkida. Ütlematagi selge, et see võimalus on väga riskantne.?

Teised ostavad alalise registreerimise saamiseks osa kinnisvara. Siin võib osa olla naeruväärselt väike – isegi sajandik, sest elukohas registreerimiseks pole vaja kaasomanike nõusolekut. Peate lihtsalt passiametis esitama dokumendid, mis kinnitavad aktsia omandiõigust. Kuid ekspertide sõnul kolmandate osapoolte registreerimine ilma kaasomanike nõusolekuta ei toimi. Erand tehakse ainult nende vanemate juurde määratud alaealiste laste puhul.

Raiders, kes omandavad korteri aktsiad selleks, et kehtestada omanikele oma tingimused, veentakse tavaliselt oma osa müüma. Viimane ostjatüüp on suur probleem aktsionäridele, kes on oma kodust välja löönud teised kaasomanikud. Professionaalne raider suudab pakkuda naabritele talumatuid elutingimusi. Näiteks ujutas korteri neljanda osa omanik öösel tahtlikult üle alumised korrused, mille elanikud on kõik korteri omanikud kohtusse kaevanud. Selgub, et ülejäänud korteri omanikul on kasulikum müüa oma osa raiderile kui maksta naabritele hüvitist.

Niisiis, selle artikli lugejad teavad nüüd: isegi korteri kõige agressiivsema kaasomanikuga saab suhelda absoluutselt seaduslikul viisil. Siiski on ka ilmne, et parim tegutsemisviis ei ole konflikti eskaleerimine, vaid proovimine kaasomanikega kokkuleppele jõuda, ülejäänud aktsiad välja osta või koos eluase müüa. Tulemuseks on rohkem kasumit ja vähem aega ja närve raisatakse..