Lõksud eluaseme üürimisel koos järgneva ostuvõimalusega

Kinnisvara ostmiseks valivad inimesed enamasti kaks võimalust: tavaline müügileping või hüpoteeklaen. Statistika kohaselt sõlmitakse hüpoteeklaenuga kinnisvara vahetamise ja ostmise lepinguid palju harvemini. Kuid on ka teist tüüpi koduostu, mida Venemaal peaaegu kunagi ei leita, kuid teatud tingimustel võib see olla tehingu mõlemale osapoolele väga kasulik – rentida hilisema ostuvõimalusega. Vaatleme seda tüüpi tehinguid lähemalt..

Millised on selle kokkuleppe poolte eelised?

Üürnik:

1. Saab võimaluse eluaseme kasutamiseks lepingu sõlmimise hetkest hoolimata selle ostmiseks vajaliku kogu summa puudumisest.
2. Kõrvaldab vajaduse puuduva summa saamiseks hüpoteeki väljastada (koguda igasuguseid sertifikaate, maksta pangale intresse ja vahendustasusid jne).
3. Tal on õigus lepingu mis tahes etapis keelduda ruumide väljaostmisest.

Maaomanik:

1. Seab kinnisvara väärtuse turu keskmisest kõrgemaks, et vähendada järelmaksumüügist tulenevaid riske.
2. Omandiõiguse üleminek toimub alles pärast lepinguga kehtestatud kogu summa laekumist, mis on ka koduomanikule väga kasulik.

Mida peate enne lepingu sõlmimist arvestama

1. Renditud eseme ostmine on rentniku õigus, mitte kohustus

Selle järeldusega jõuavad kohtud kõige sagedamini nende üürileandjate nõuete kaalumisel, kelle kinnisvara rentnikud kunagi välja ei ostnud..

2. Selliste tehingute riiklik registreerimine on vajalik alles pärast vara omandiõiguse üleminekut üürnikule

See tähendab, et kohe, kui lepingus kindlaksmääratud vara ostusumma on täielikult tasutud, loetakse üürnik kinnisvara omanikuks ja tema leping üürileandjaga tuleb riiklikult registreerida (nagu tavaline kinnisvara müügileping).

3. Regulaarse liisingu saab järgneva ostuga liisinguks muuta

Selle näeb ette tsiviilseadustiku artikkel 624. Peate lihtsalt sõlmima üürileandjaga asjakohase täiendava lepingu. Sel juhul kantakse juba makstud üür lunastamishinnale.

Millistel tingimustel on ostjale sel viisil eluaseme ostmine kasumlik?

Sellise tehingu juhtumid on äärmiselt haruldased, kuna selleks, et sellest oleks kasu mõlemale poolele, on vaja, et kaks tegurit langeksid kokku.

Lepingupoolte vahelised usalduslikud suhted

Kuigi seda tüüpi lepingud on Venemaal seaduslikud, puudub seadusandlus selget reguleerimist. Seetõttu tuleb seda eluaseme omandamise viisi valides läheneda lepingu tekstile äärmiselt tõsiselt ja ilma kutseliste juristidega konsulteerimata ei saa seda teha..

Ideaalne variant oleks pere olemasolu või vähemalt üürniku ja üürileandja vahel usalduslikud suhted, mis minimeerib kokkuleppeosaliste vahelise kohtuvaidluse võimaluse.

“Seisev” kinnisvaraturg

Kui kinnisvaraturg jätkab kasvu, võib renditavate ruumide väärtus suureneda. Sel juhul pole lepingus täpsustatud vana hind üürileandjale lihtsalt kasulik ja ta võib proovida selle lõpetada. Seetõttu on sellise tehingu sõlmimise kasuks otsustamine ainult siis, kui olete kindlalt veendunud, et hinnad elamuturul lähiaastatel eriti ei kõigu..

Üürniku ees seisvad ohud

Mõisniku surm

Tihtipeale tekivad olukorrad, kus üüritava kinnisvara omanik sureb ja tema pärijatel on muid pärandatud kinnisvaraga seotud plaane ning nad üritavad üürnikuga sõlmitud lepingu mingil viisil lõpetada..

Sel juhul on seadus viimase poolel, kuna seaduse kohaselt ei ole üüritava vara omandiõiguse üleminek teisele isikule lepingu lõpetamise alus.

Üürileandja otsus anda korter laenu tagamiseks tagatiseks

Kui ta laenu ei tagasta, jääb korter pangale pandiks ja pärast kõigi kokkulepitud maksete tasumist ei saa üürnik üüritava vara omandiõigust registreerida..

Ainus viis end selliste olukordade eest kaitsta on proovida pidada üürniku korterisse registreerimist või, mis oleks ideaalne, tema perekonna alaealist liiget registreerima. On ebatõenäoline, et pank sellist kinnisvara tagatiseks peab.

Kinnisvarahindade kõikumine

Selleks, et mitte sattuda olukorda, kus kinnisvaraturu kõikumiste või kõrge inflatsiooni tõttu muutub lepingu alusel tehtavate maksete summa ühele poolele kahjumlikuks, on vaja pöörata erilist tähelepanu selle tingimuse reguleerimisele.

Saate täpsustada, et igakuised maksed tuleks indekseerida inflatsioonimäära järgi või seotada sarnaste kinnisvaraobjektide keskmise turuhinna tasemega.

Kuidas koos järgneva ostuga õigesti üürilepingu sõlmida?

Kaaluge lepingu põhipunkte, mis tuleb igas rendilepingus koos järgneva tagasivõtmisega täpsustada.

Lepingu tähtaeg

Parim viis on muuta leping tähtajatult.

Makse

Üürileandja kuumakse peab koosnema kahest komponendist: üürimakse ja lunaraha. Nagu ülalpool juba kirjeldatud, saate iga makse indekseerimise ajastada sõltuvalt inflatsioonitasemest ja hinnakõikumistest kinnisvaraturul..

Parim on ette näha kinnisvara ennetähtaegse lunastamise võimalus. Samuti ei ole üleliigne tingimus, et üürileandja kontole tehtavad maksed tuleks teha pangakontori kaudu, mis võimaldab mõlemal poolel võimalike vaidluste korral oma dokumente tõendada..

Rendiobjekt

Vaja on kajastada ruumide aadressi, pindala ja paigutust. Soovitav on lepingule lisada tehniline dokumentatsioon ja tiiteldokumentide koopiad.

Üürniku ja üürileandja kohustused

Vaidluste ja erimeelsuste vältimiseks tulevikus on vaja selgelt märkida, kes tasub kommunaalmaksed, teostab ruumide remonti jne..

Poolte vastutus

Selle jao olulisus lepingus ei vaja isegi selgitust..