Moskva kinnisvara – 2012 – aasta tulemuste kokkuvõte

Aasta tulemuste kokkuvõtmine on juba tõeline, võiks öelda, et kõigutamatu traditsioon, ja mitte ainult meie riigis. Uusaasta eelõhtul hakkavad ilmuma teated “sel aastal ehitati, valmis, kaevandati, müüdi, saadi…”. Kuid mida ma võin öelda, kõik me hakkame ühel või teisel moel lahkuvast aastast hüvasti jättes hindama – mida suutsime ära teha, mis juhtus ja mida peame järgmisel aastal tegema.

Kinnisvaraturg muidugi pole erand sellest traditsioonist. Pärast sellise märkimisväärse perioodi lõppu saate võrrelda selle ja eelmise aasta ehituse mahtu, elamu- ja ärikinnisvara hindu ning proovida väljavaateid hinnata. Mis siis huvitavat ja olulist juhtus Moskva kinnisvaraturul 2012. aastal, mis meist lahkuvad? Millised on ekspertide prognoosid järgmiseks aastaks?

Hinnadünaamika

Ehkki Moskvas ei olnud kinnisvara väärtuses järske hüppeid kogu 2012. aasta jooksul, näitavad hinnad endiselt püsivat kasvutendentsi. Kõige eredam näide – kui aasta alguses kehtestati pealinnas kinnisvara keskmiseks maksumuseks 162 tuhat rubla ruutmeetri kohta, siis detsembri lõpus tõusis see arv 186 tuhande rublani “ruudu” kohta. Erinevus ületab 20 tuhat rubla ja on väga märkimisväärne. Dollarites on Moskva ruutmeetrite keskmise hinna erinevus aasta alguses ja lõpus veelgi suurem – jaanuaris 5,29 tuhat dollarit ja detsembris 6,07 tuhat dollarit. Nii et kuue tuhande verstapost, pealinna “keskmise” ruutmeetri ruutmeeter sel aastal, siiski ületas.

Moskva linnaosade osas näeb olukord välja selline: Arbat hoiab kindlalt juhi positsiooni, kuid teise ja kolmanda koha kandidaadid vahetusid aasta jooksul peaaegu iga kuu. 2012. aasta detsembri alguse seisuga ulatus Arbati ühe ruutmeetri hind 9 382 tuhande dollarini. Alles 11 kuud tagasi küsisid nad ühe pealinna kesklinnas asuva korteri ühe ruudu eest keskmiselt 9 033 tuhat dollarit, seega tõusis hind 1,1%.

2012. aastal kuulusid viie parima juhi hulka Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka ja Tverskaya, kes võtsid Moskva kõige kallimate linnaosade edetabelis teise ja kolmanda koha..

Ja kui selle aasta jaanuaris ei jõudnud üheski neist linnaosades ühe ruutmeetri keskmine maksumus 9 tuhande dollarini, siis detsembriks ületas Tverskoy linnaosa ruutmeetri hind 9,09 tuhat dollarit ja Ostoženka puhul jõudis see sellele näitajale lähedale ja ulatus 8,97 tuhat dollarit.

Seega näitavad reitinguandmed, et Moskva ruutmeetri hind kasvab aeglaselt ja ühtlaselt. Lisaks tõusid kõige enam odavate “turistiklassi” ja “eliidi” – kõige kallimate ruutmeetrite – pakkumised..

Nii tõusis pealinnas asuva eliitkinnisvara kinnisvara hind 3,7% ja oli keskmiselt 16,4 tuhat dollarit, selgub ContactRealEstate’i uuringuandmetest. Kokku tehti 2012. aastal eliidi kinnisvaraturul üle 800 tehingu (2011. aasta tulemused – 657 ostu-müügitehingut).

Huvitav on see, et kui eelmisel aastal oli Moskva kesklinnas eliitkorterite ostjate seas enam kui 60% ametnikke, siis sel aastal langes selliste ostjate seas riigiteenistujate arv järsult 5% -le, ütles Welhome tegevjuht Anastasia Mogilatova. Kuid eksperdid märgivad, et see ei tähenda ametnike sissetulekute taseme langust, tõenäoliselt otsustasid nad korruptsioonivastase võitluse tugevdamise valguses lihtsalt oma omandamisi usaldusväärsemalt varjata. Seda kinnitab asjaolu, et 2012. aastal moodustasid eliidi ostjate hulgas peaaegu 10% mittetöötavad pensionärid. Suurim nõudlus oli pealinna Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoje ja Presnensky linnaosade eliitkinnisvara järele..

Moskva odavaimateks piirkondadeks tunnistati Sviblovo, Štšukino ja Pokrovskoe-Streshnevo 2012. aasta detsembris, ühe ruutmeetri hinnaks siin määrati 5,1 tuhat dollarit. Võrdluseks: lõppeva aasta jaanuaris oli pealinna kõige odavam piirkond Strogino – 4,9 tuhat dollarit “ruudu” kohta. Aastaga tõusis ruutmeetri hind selles piirkonnas siiski 5,3 tuhande dollarini, mis võimaldas Stroginol Moskva linnaosade edetabelis järsult tõusta..

Kõige huvitavamad uusehitised – 2012

Kokku ehitati pealinnas käesoleval aastal üle 1,1 miljoni ruutmeetri eluasemeid. See on peaaegu 20% vähem kui 2011. aastal.

Pealinna kõige odavamate uusehitiste hinnangul oli lõppeval aastal Lõuna halduspiirkonnas Moskvorechye-Saburovos asuv ZhKK “Vanil”, “Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC “Residential House MPI” – Babushkinsky District, “Zeleny Bereg” – Chertanovo Central , samuti “Zagorie” – ka Biryulyovo Vostochnoye.

Elamukompleksist “Tsaritsyno” sai ka Moskva suurim uus hoone, siinsete korterite keskmiseks maksumuseks määrati 98 tuhat rubla (umbes 3,2 tuhat dollarit) “ruudu” kohta.

Oleme juba kirjutanud pealinna silmapaistvamatest ja huvitavamatest uusehitistest, nii et tahaksin vaid märkida, et 2012. aastal pandi Moskvas “Vanas” tööle 71 elamut. Moskva uusehitiste ühe ruutmeetri keskmine hind tõusis aastaga 9% ja oli 171 tuhat rubla (umbes 5,6 tuhat dollarit). Võrreldes kõige soodsamate pakkumistega moodustas keskmine hind mõnevõrra ülehinna Ostoženka ja Khamovniki uusehitiste kõrgete hindade tõttu. Siin küsivad nad ühe ruutmeetri kohta sageli vähemalt 20 tuhat dollarit ja mõnes eliitklubi tüüpi majas rohkem kui 30–40 tuhat dollarit..

Hüpoteek

Lahkuv aasta lõpeb väljastatud hüpoteeklaenude mahu konkreetse suurenemisega, mis kasvas 2011. aastaga võrreldes 30%. 2012. aasta hüpoteeklaenud on aga kallimaks muutunud. Kui eelmisel aastal emiteerisid pangad keskmiselt hüpoteeklaene 12,5–13% aastas, siis 2012. aastal tõusis see arv 13,5–14% ni..

Ja aasta lõpus teatasid paljud pangandusasutused, eriti Sberbank, et järgmisel aastal tõusevad intressimäärad taas ja võivad ekspertide sõnul jõuda 15% -ni aastas.

Pangad olid rohkem valmis järelturul valmiskorteritele hüpoteeklaene väljastama, keerukamas elamukompleksis on keerulisem hüpoteeklaenu saada. Ja määrad on sel juhul kõrgemad 1–3% ja nõuded laenuvõtjatele on rangemad. Paljude pakkumiste hulgast leiate aga väga kasumlikke. Kui pank teeb arendajaga aktiivset koostööd, nagu elamukompleksi “Gorki-8” puhul, saab hüpoteegi intressimäära vähendada 9-10% -ni aastas. Sellised pakkumised on muidugi haruldased, objektide valik on sel juhul piiratud, kuid määrad on palju atraktiivsemad kui hüpoteeklaenude turul keskmiselt.

“Uus” Moskva

Lahkuva aasta kõige olulisem sündmus oli muidugi nn uue Moskva territooriumide annekteerimine pealinna. Linnas ilmus kaks uut linnaosa – Novomoskovsky ja Troitsky ning arendajatele avanesid suured väljavaated üsna suurte territooriumide arendamiseks..

Ettevõtte “Azbuka Housing” andmetel kasvas Moskvas “Novaja” keskmine ruutmeetri hind 2012. aastal 6,3% ja on praegu 83 tuhat rubla (umbes 2,7 tuhat dollarit). Hinnatõusu määr osutus madalamaks kui maaklerid aasta alguses ennustasid, ennustades äsjaloodud halduspiirkondade korterinõudluse järsku kasvu.

Kui linna ajaloolises osas, mida lähemale uus hoone Moskva ringteele on, seda odavam on ruutmeetri hind, siis “Uues” Moskvas on olukord vastupidine – need asuvad “barrikaadide vastaskülgedel” ja siinse kinnisvara väärtus suureneb Moskva ringteele lähenedes järsult..

Asjatundjad nimetavad Moskva “Uue” soodsaimateks uusehitisteks elamukompleksi “Moskva A101”, kus ühetoalist korterit saab osta kolme miljoni rubla eest, elamukompleksi “Uus Vatutinki” ja elamukompleksi “Prestige”. Elamukompleksi “Vatutinki” nimetatakse ka äsja juurdeehitatud territooriumide kõige ambitsioonikamaks projektiks – siin tutvustatakse ostjate tähelepanu enam kui 1,6 tuhandele korterile. “Vatutinki” on Moskva ringteest vaid 14 kilomeetri kaugusel asuv terve mikrorajoon, kus asuvad kaks kooli ja kolm lasteaeda.

Moskva “Uue” järelturul ulatub ühe ruutmeetri keskmine maksumus täna 96 tuhande rublani, mis on keskmiselt 17,4% rohkem kui Moskva piirkonnas, selgub firma “Peresvet-Invest” uuringust. Nii et loomulikult oli nende territooriumide liitumine pealinnaga kinnisvaraturul.

järeldused

Nii et 2012. aasta osutus Moskva kinnisvara jaoks üldiselt üsna stabiilseks ja rahulikuks, ilma hinnakõikumiste ja järskude hüpeteta. Nõudlus on kasvanud, kasvanud on nii esmase kui ka järelturu pakkumiste arv, kõigi kategooriate elamukinnisvara kulud on pisut tõusnud. Keskmiselt tõusis Moskva ruutmeetri hind kuus 1,5-2%. Kõige märgatavam hinnatõus registreeriti oktoobris, kuid suvel koges turg nagu alati.

Kõige huvitavamatest hetkedest tahaksin jällegi märkida luksuskorterite müügi suurenemist, suurenenud huvi mitmetoaliste korterite vastu ning väljastatud hüpoteeklaenude mahu käegakatsutavat kasvu..

Vahendamise sõnul on ostjad üha enam huvitatud kolmetoalistest korteritest, mis eelmisel aastal kaotasid tehingute arvu poolest kompaktsemad elamurajoonid. Kuid huvi stuudiokorterite ja pisikeste “odnushki” vastu on vastupidi vähenenud.

Ostjad eelistavad üha enam osta korterelamuid monoliit- või paneelmajades ning liiga kalleid “stalinkaid” võib tänapäeval nimetada turu autsaideriteks – huvi nende vastu on märgatavalt vähenenud.

2012. aastal ei suutnud võimud petnud aktsionäridega probleemi lahendada – olukord selles valdkonnas ei arene endiselt kaasinvestorite jaoks parimal viisil ja kehtivad seadused ei saa nende huve kaitsta. Paljud eksperdid nimetavad ettepanekut kehtestada elamumaksete kohustuslik kindlustus kui katset “suunata eelarvekulud kindlustusseltside õlgadele” ja ennustavad, et uus seadus suurendab uute hoonete korterite kulusid..

Prognoosid tulevikuks

Eksperdid lubavad ühehäälselt, et järgmisel aastal pealinna kinnisvaraturul olukorras järske muutusi ei toimu..

Hüpoteeklaenude intressimäärad, hoolimata presidendi hiljutistest kaebustest, kes märkisid, et enamikul venelastest pole hüpoteeklaene saadaval, jätkavad kasvu, ütles NDV Kinnisvara hüpoteeklaenude ja laenude osakonna juhataja Andrey Vladykin. Hüpoteeklaenude intressimäärade languseks pole eeldusi, seega ei tohiks pankadelt oodata soodsamaid pakkumisi.

Intressimäärade tõus 15% -ni viib kindlasti nõudluse vähenemiseni kinnisvara järele – mitte kõik ostjad pole valmis sellistel tingimustel hüpoteeklaenu saama. Lisaks, kui hüpoteeklaenude intressimäär ulatub 19% -ni (ja sellised pessimistlikud prognoosid on olemas), eelistavad enamik potentsiaalseid kinnisvaraostjaid välislaenu väljastada. Dollarites hüpoteeklaenude intressimäärad püsivad tõenäoliselt 9–10% tasemel aastas. Kuid dollarites hüpoteek väljastatakse esiteks kuni 15-aastaseks perioodiks ja teiseks – peaaegu alati ainult teisese eluaseme jaoks.

“Uut” Moskvat hakkavad arendajad aktiivselt arendama. Pealinna linnapea Sergei Sobjanini sõnul loodetakse Moskva ringtee vahetus läheduses asuvad alad massiivselt üles ehitada. Üldiselt on võimud juba väljastanud load vähemalt 30 miljoni ruutmeetri suuruse elamu ehitamiseks Moskvasse “Uus”, nii et Novomoskovski ja Troitski rajoonid ootavad kindlasti ehitusbuumi. Kuid nagu Sergei Sobyanin lubas, ilmub Troitski ümbrusesse madalate hoonete tsoon ning linnast eemal asuvad piirkonnad muutuvad looduslikeks tsoonideks, väljakuteks ja parkideks.

Eeldatakse, et 2013. aastal tõuseb pealinnas asuva eluaseme hind sama inflatsioonitempoga, see tähendab, kui lisate igakuiselt 0,5–1–2%, mis viib lõpuks hinnatõusuni 7–10% aastas.

Vastupidiselt mõnede analüütikute ennustustele ei puhkenud 2012. aastal uus finantskriis ning 2013. aastal pole oodata teravaid šokke. Kinnisvarahinnad dollarites võivad isegi langeda, mida soodustab nõudluse vähenemine. Lähitulevikus ennustavad eksperdid, et turul on pakkumine üle nõudluse – kodumajapidamiste sissetuleku suurenemiseks eeldused puuduvad ning hüpoteeklaenude intressimäärade kasvu silmas pidades pole valdav enamus venelasi kusagil kapitali korterite ostmiseks vahendeid laenamas. Nii ei tohiks ostjatelt oodata palju aktiivsust, 2013. aasta suvi võib muutuda täiesti „surnud” hooajaks ning majanduse muutuste ootamise perioodidel või pärast poliitilistelt areenidelt pärit negatiivsete uudiste järele võib nõudlus langeda nullini, ennustab analüütilise keskuse juht Oleg Repchenko “. IRN.RU kinnisvaraturu näitajad “.

Muude 2013. aastal kinnisvaraturgu mõjutavate uuenduste hulgas võib nimetada Vladimir Putinile lubanud luksusmaksu kehtestamist, sealhulgas luksuskorteritele. Veel pole teada, milline selle maksu määr kujuneb, kuid tundub, et nõudlus pealinna kesklinnas asuvate kallite korterite järele niikuinii ei vähene..

Lisaks toob Moskva maa katastriüksuse väärtuse ümberhindamine kahtlemata kaasa kinnisvara väärtuse kasvu – arendajad maksavad nüüd kruntide eest keskmiselt 1,5 korda rohkem..

Võimud jätkavad lagunenud viiekorruseliste hoonete lammutamist: 2012. aastal lammutati vaid 30 sellist maja ning tulevikus on kavas pealinna erinevates linnaosades ümber paigutada ja lammutada vähemalt 88 viiekorruselist hoonet..

Moskvas “Uus” kinnisvara hind kasvab jätkuvalt ja erinevus ülejäänud Moskva regioonist muutub üha käegakatsutavaks. Uute suurlinnade järelturul ületab ühe ruutmeetri maksumus 100 tuhat rubla, esmasel turul läheneb see selle märgi lähedale..

Linnapea kabinet jätkab ka väljuvate maanteede remonti ja uute transpordisõlmede ehitamist, jätkab aktiivset liiklusummikutega võitlemist ning Moskvas avatakse uued metroojaamad. Kuidas see mõjutab pealinna kinnisvaraturgu – näitab juba nii tihe 2013. aasta, mille tulemused võtame kokku ka 12 kuu jooksul. Pühadetervitused!