Moskva kommertskinnisvara turu ülevaade jaanuarist veebruarini 2011

Riigi majanduse hiljutine kasv ja kriisist taastumine on loonud soodsad tingimused kodumaise äri taastumiseks. Selle tulemusel kasvab Moskvas nõudlus kommertskinnisvara järele. Kriisi ajal uute büroo- ja kaubanduspindade ehituse vähenemise tõttu on aga ruumipuudus märkimisväärne. Selle tulemusel tõusevad mõnes segmendis hinnad ja rendihinnad.

Arutage

• Moskva kommertskinnisvara turu üldine dünaamika
• Jaanuaris ehitati Moskvasse 110 tuhat ruutmeetrit. m. uusi büroohooneid
• Kontoride rent Moskvas jätkab hinnatõusu
• Mis ootab ärikinnisvara turgu 2011. aastal

Igor Razzhivin. Teatrikäik õhtul. 2010

Moskva kommertskinnisvara turu üldine dünaamika

Konsultatsioonifirma RRG analüütikute sõnul ei toimunud 2011. aasta jaanuaris pealinna ärikinnisvara ostu-müügiturul suuri muutusi. Siiski kinnitati mitmeid pikaajalisi suundumusi, mis ilmnesid 2010. aasta teises pooles. Peamiste suundumuste hulgas toome välja suure nõudluse Moskva kesklinnas asuvate jaemüügipindade järele, hinnatõus kontorisegmendis ning vabade ruumide taseme langus A- ja B + -klassi kontorites..

Jaanuari maksimaalne osa tarnimisstruktuuris langes ikkagi kontoripindadele (48% kõigist äripindadest). II koht – tootmis- ja laoruumid – 27%, siis mine – kaubanduspinnad – 16% ja tasuta ruumid – üheksa%.

Jaanuaris pandi pealinna ärikinnisvaraturul müüki kokku 1 099 kinnisvara väärtusega 8,848 miljardit dollarit, mille kogupindala – 2106 tuhat ruutmeetrit m.

Eksperdid märkisid jaanuaris kommertskinnisvara pakkumise olulist vähenemist. Võrreldes detsembriga vähenes pakkumine kvantitatiivselt 16% ja kogupindala osas – 15%. See langus oli tingitud suurest arvust puhkusest ja omanikel on oma kinnisvara reklaamimiseks jäänud vaid kaks kuu viimast nädalat. Kui võrrelda seda 2010. aasta sama perioodiga, siis võime öelda, et pakkumine püsis praktiliselt samal tasemel..

Kaalutud keskmine hind võrreldes 2010. aasta detsembriga tõusis jaanuaris 3% ja ulatus 4202 dollarini ruutmeetri kohta. need muutused on aga tõenäoliselt seotud USA dollari langusega sama 3%.

Jaanuari 2011. aasta seisuga vähenes pealinna kesklinnas asuvate kaubanduspindade pakkumine kokku 15%, mis on võrdeline pakutava kommertskinnisvara kogupuhkuse vähenemisega. Väljaspool Aiarõngast vähenes pakkumine jaanuaris kinnistute arvu järgi 13%.

Pikas perspektiivis on turusegmendi segmendi hinnadünaamika üsna stabiilne.

Kontoripindade arv jaanuaris tõusis jaanuaris võrreldes 2010. aasta detsembriga 4%, väljaspool Aiaringet tõusis hind 2%. Pange tähele, et see turusegment hakkas kriisist toibuma palju hiljem kui kauplemissegment. Praegu on aga ilmne suundumus, mida iseloomustab kontoripindade hinnataseme järkjärguline tõus pealinnas. Kontorite pakkumiste arv jaanuaris vähenes 18% ja kogupindala järgi – 16%.

Tootmis – ja laoruumid See on ainus kommertskinnisvara tüüp turul, mis on endiselt paigalseisu. Nende objektide tarnimise maht vähenes 2011. aasta jaanuaris koguse osas 26% ja kogupindala osas – 14%. Kapitaliturul pakuti kokku 84 objekti üldpinnaga 855 tuhat ruutmeetrit. m.Ka langes ka tööstuslike ladustamisrajatiste hind, langus oli 4%.

2011. aasta veebruari seisuga kasvas Moskva kommertskinnisvara turul objektide pakkumise maht eelmise kuu sama perioodiga võrreldes alates selle kuu 20. päevast kvantitatiivselt 14,3% ja turule lastud objektide kogupindala vähenes 5, 2%. Kokku pakuti müüki 865 ärikinnisvara objekti üldpinnaga 1404 tuhat ruutmeetrit. väärtuses 6 miljardit dollarit.

Alena Dergileva. Vana Arbati uus elu. 2007

Veebruari kaalutud keskmine hind langes 2,7% ja ulatus 4089 dollarini ruutmeetri kohta. m. Pealinna ärikinnisvaraturu struktuuris kogupindala järgi on juhtiv koht endiselt kontoripindadel, mille turuosa oli 59,2%. Teise koha hõivavad tootmis- ja laoruumid, nende osakaal – 21,8%, kaubanduspindade osakaal – 12,2%.

Koguväärtuse osas on kontoripinnad ka Moskva turu struktuuris esirinnas (nende osakaal) – 66,4%). Siis tuleb kaubanduspind? 18,1% ning tööstus- ja laopindade osakaal oli? 8,3%.

Jaanuaris ehitati Moskvasse 110 tuhat ruutmeetrit. m. uusi büroohooneid

Rahvusvahelise konsultatsioonifirma Cushman andmetel & Wakefieldis telliti Moskvas 2011. aasta jaanuaris peaaegu 110 tuhat ruutmeetrit. m uue klassi A- ja B-klassi kontoripinda.

Samal ajal ehitati ainult üks A-klassi büroohoone (“Prisma Ärikeskus”), mille pindala on 10 tuhat ruutmeetrit. Niisiis on pealinnas pakutava kvaliteetse kontorikinnisvara kogumaht praegu 11,8 miljonit ruutmeetrit. m. Ettevõtte analüütikute prognooside kohaselt ületab 2011. aasta lõpuks uue ehituse kogumaht 2011. aasta lõpuks vaatamata suhteliselt kõrgele tulemusele jaanuaris 600 tuhat ruutmeetrit..

Meenutagem, et 2010. aastal ehitati ja telliti Venemaa pealinnas Venemaal peaaegu 700 tuhat ruutmeetrit. m. A- ja B-klassi büroohooned. See on 60% vähem kui 2009. aastal. Järelikult on kontorikinnisvara ehituse mahu languses selge suundumus. Uusi projekte on väga vähe. Paljude praegu tellitavate rajatiste ehitamine algas enne kriisi. Ja vajadus kvaliteetse kontoripinna järele ainult kasvab.

Vladimir Kachanov. Peamiselt sajab vihma. 1981

Moskva Pauli õue analüütikute sõnul on praegu kõige nõutumad A-klassi viimistlusega kontoriruumid kesklinnas ja traditsiooniliselt populaarsed linnaosad – edela ja lääs.

Kontoride rent Moskvas jätkab hinnatõusu

Kontori kinnisvaraosakonna direktori ja S. A. Ricci / King Sturge’i partneri Aleksei Bogdanovi prognooside kohaselt kasvavad A- ja B + -klassi Moskva kontorite rendihinnad igal kvartalil umbes 4%. Samuti ütles analüütik, et tänu märkimisväärselt suurenenud nõudlusele kvaliteetsete kontoripindade järele kasvavad ka B-klassi üürimäärad, vastavalt tema prognoosidele kasvab kasv keskmiselt 2% kvartalis..

S. A. Ricci / King Sturge’i sõnul on alates 2011. aasta algusest Venemaa pealinnas kontoripindade rendihinnad juba tõusnud peaaegu 15%. Kiireim üürihindade kasv on täheldatud kontorites, mis asuvad Aia- ja Boulevard Ringi tsoonides. Keskmised rendihinnad on siin A-klassi kontorite kohta – 700 dollarit aastas ruutmeetri kohta. m, klass “B +” – 600 dollarit aastas ruutmeetri kohta. m. ja klassi “B-” piirkonnas – 420 dollarit aastas ruutmeetri kohta. m.

Klassi A kuuluvate objektide kolmanda transpordiringi tsoonis asuvate büroohoonete rendihind on – 460 dollarit aastas ruutmeetri kohta. m, klasside “B +”, “B-” objektide jaoks – vastavalt 350 dollarit ja 230 dollarit aastas ruutmeetri kohta. m. Moskva ringtee ääres olid klasside A, B +, B ja B kontorite rendihinnad vastavalt 400, 360 ja 190 dollarit ruutmeetri kohta aastas. m.

Pange tähele, et praegused kontoripindade üürihinnad Moskvas on juba jõudnud 2009. aasta kevade tasemele, mil hinnad olid veel kokkuvarisemisest kaugel. Ja üldine hinnatõusutrend jätkub. Nõuandeagentuuri RRG peadirektori Denis Kolokolnikovi sõnul ulatus kesklinna ja Moskva ääreala kontoripindade kulude vahe mitte ainult, vaid ületas ka kriisieelset perioodi, mil pealinna kesklinnas olevad objektid olid kaks korda kallimad. Eksperdi sõnul on nüüd erinevus enam kui 135%. Madalaimate languste ajal oli hinnavahe vaid 90%. Seda kinnitab kesklinnas asuva kontoripinna nõudluse märkimisväärne kasv, mis on tingitud uute ruumide kasvu piiratud potentsiaalist..

Apollinary Vasnetsov. Vana Moskva. 17. sajandi linnaväljak

2011. aastal suureneb S. A. Ricci / King Sturge’i prognooside kohaselt müügi- ja renditehingute arv, samuti väheneb rendilepingute uuesti läbirääkimise tehingute arv. Lisaks kasvab üüritavate kontoripindade keskmine maht. Turu kõige aktiivsemad osalejad on pangandus-, tööstus- ja finantssektori ettevõtted. Suurte tööstusettevõtetega seotud praeguste müügi- ja renditehingute suur arv võimaldab praegust suundumust jätkata.

2011. aastal kaaluvad ekspertide sõnul sellised suured Venemaa pangad nagu Venemaa Sberbank, Rosselkhozbank ja Raiffeisen Bank pealinnas uue kontorikinnisvara omandamise / rentimise võimalust. Mõned tööstusettevõtted ei välista ka uute kontoripindade rentimise või ostmise võimalust..

Mis ootab ärikinnisvara turgu 2011. aastal

2011. aastal jätkavad eelmisel aastal visandatud suundumused. Kriis on tasapisi kaotamas, nii et nõudlus ärikinnisvaraturul tõenäoliselt suureneb. Tõenäoliselt jääb vabadest pindadest puudu ja selle tulemusel tõusevad mõnes turusegmendis hinnad ja rendihinnad..

Kvaliteetsete kontoriobjektide rendihinnad võivad aasta jooksul kasvada 10–15%. Samal ajal tõenäoliselt kaubanduspindade üür ei tõuse. Selle põhjuseks on uute kaubanduskeskuste kasutuselevõtmise märkimisväärne maht.

Üldiselt jälgitakse pakkumise ja nõudluse tasakaalu, nagu juba öeldud, nõudlus kasvab, kuid see ei naase 2011. aastal kriisieelsele tasemele.

Väike osa kõigist turusegmentidest turule ilmuvatest kvaliteetsetest kinnisvaraobjektidest on ennekõike nõudmine, need alad omandavad ja täidavad üürnikud kiiresti.

Uute ruumide ehituse sunnitud paus kriisi ajal võib põhjustada asjaolu, et mõnes turusegmendis võib turg silmitsi seista ruumide nappusega.

Üldiselt võib märkida, et 2011. aastal jätkub pealinna kommertskinnisvara turg järk-järgult peaaegu kõigis segmentides kriisieelsele hinnatasemele ja pakkumisele.

Prognoositakse ka investeerimisturu taastumist. Nii kinnisvaraomanikud kui ka potentsiaalsed ostjad muutuvad ennetavamaks ja soovivad teha kompromisse. Selle tulemusel on tõenäoline, et ärikinnisvaraturul suurenevad investeerimisprojektid..