Ülevaade Moskva kinnisvaraturust 2011. aasta veebruaris

Möödunud veebruar lisas kodumaise kinnisvaraturu üsna keerulises olukorras palju intrigeerimist. Ühelt poolt on olukordi, kus eluasemekulud peaksid tõusma, ja üsna kiiresti. Kriis on juba taandumas.

Mihhail Brovkin. Kotelnicheskaya muldkeha. 2005

Hüpoteeklaenud hakkasid taaselustuma, mis on muutumas üha soodsamaks. On võimatu mitte arvestada nafta hinnatõusu, musta kulla hinnad tõusid veebruaris rekorditeni. Tundub, et kõik see pealinnas uute elamuehituse madalate määrade taustal pidanuks korterite hindu üles tõstma. Kuid kõigele vaatamata ei kiirusta ruutmeetri hinda kasvama.

Teisese eluasemeturu turul püsib olukord üsna stabiilsena

Analüüsikeskuse “Kinnisvaraturu näitajad” andmetel tõusis 2011. aasta veebruaris pealinnas eluasemekulude indeks peaaegu 1%, 4530 dollarilt 4573 dollarini ruutmeetri kohta, see tähendab, et kasv on minimaalne ja on inflatsiooni tasemel. See võib omakorda olla tingitud ka dollari odavnemisest veebruaris. Mis puutub Moskva korterite rublahindadesse, siis need jäävad paika. Nii oli veebruaris Moskvas keskmine ruutmeetri hind rublades umbes 135 tuhat rubla ruutmeetri kohta.

Moskvas on kõige suurem nõudlus turistiklassi eluaseme järele.

Kui arvestada hinnamuutust elamutüüpide kaupa, siis pole olukord ühtne. Suurimat hinnatõusu täheldatakse odavate segmentide osas: paneelmajad (+ 1,3%), sealhulgas vana elamufond, 1-toalised (+ 1,2%) ja 2-toalised (+ 1,1%) korterid. Kallites kaasaegsetes monoliitstest tellistest hoonetes toimub isegi hindade langus (-0,9%), mitmetoaliste korterite segmendis peaaegu ei suurene (+0,2). Järelikult, nagu jaanuaris, on Moskvas suurima nõudlusega turistiklassi eluase. Odavamad korterid pestakse turult välja ja madalama hinnaklassi korterite hindade kasvutempo kasvab.

Pealinna linnaosade korterite maksumust veebruaris iseloomustab sarnane dünaamika – suurimat plussi märgiti odavates elamurajoonides: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevoye, Streshnevoye, Stresnevovo. Hinnatõus nendes piirkondades oli keskmiselt 1,8% kuni 2,2%. Samal ajal olid Moskva kesklinna paljudes kallites piirkondades veebruaris hinnad isegi punases, näiteks: marksistlik, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Tšehhovskaja, Aleksandrovsky aed, Majakovskaja, Frunzenskaya, Lenini järgi nimetatud raamatukogu, Sportivnaya, Smolenskayaya, Khamovniki, Taganovskaja, Taganovka , Borovitskaja (-1% -0,4%).

Kui arvestada korterihindade dünaamikat 2011. aasta veebruaris Moskva linnaosade lõikes: Keskringkond jääb muutumatuks, Lääne ringkond – väikese miinusega (-0,2%). Suurimas plussis on kõige odavamad rajoonid: kõik Moskva ringteest väljaspool asuvad ringkonnad (+ 1,9%), samuti idaosa (+ 1,0%) ja Kirde piirkond (+ 1,4%)..

Uute hoonete turg elavnes veebruaris märgatavalt

Pärast jaanuaris täheldatud aktiivsuse väikest langust pealinna uusehitiste turul tähistas veebruar, nagu tegelikult ennustati, nii arendajate kui ka potentsiaalsete ostjate märgatavat aktiveerumist. Ettevõtte Azbuka Zhilya analüütikute sõnul suurenes 2011. aasta veebruaris uute hoonete potentsiaalne nõudlus, mis määrati kindlaks nii Moskvas kui ka Moskva piirkonnas potentsiaalsete ostjate esitatud taotluste arvu järgi 10-15%.

Juri Pimenov. Pulmad homme tänaval. 1962

Teadlaste sõnul on selle asjaolu põhjuseks ka asjaolu, et jaanuari lõpus polnud märkimisväärsel osal nende poole pöördunud klientidest lihtsalt aega kodu ostmise otsuse tegemiseks ning lükkasid tehingu veebruarisse. Selle tulemusel suurenes veebruaris uutesse hoonetesse ostetud korterite arv võrreldes jaanuariga enam kui kahekordseks.

Lisaks tõid veebruaris mõned arendajad turule oma uued kinnistud. Selle tulemusel suurenes Moskvas avatud müügis ehitatavate uute elamute arv 1,8% ja jõudis peaaegu 370 ühikuni, turul pakutavate korterite arv kasvas jaanuariga võrreldes omakorda 3,4%.

Moskva regiooni agentuuri Azbuka Zhilya nõustamis- ja analüüsiosakonna juhataja Artjom Ržšavsky sõnul on arendajad hakanud uusi projekte veelgi aktiivsemalt reklaamima. Samal ajal ületab nõudlus siin olemasolevate kavandatavate objektide järele oluliselt suurlinnade näitajaid. Nii suurenes ettevõtte andmetel 2011. aasta veebruaris Moskva piirkonna uusehitiste turul nii kavandatavate kinnistute arv (umbes 700) kui ka müüdavate korterite arv 2,3%, võrreldes eelmise kuuga..

Samuti väärib märkimist, et veebruaris Moskvas jätkati müüki mitmes luksuskorteris. See tõi kaasa asjaolu, et keskmine ruutmeetri hind. m uutesse pealinna hoonetesse suurenes jaanuariga võrreldes 2,5%: võttes arvesse kõrgemate hinnakategooriate elamumaad, oli hind umbes 211 tuhat rubla.

Paljude ekspertide sõnul pole naftahindade dünaamika ja kinnisvarahindade vahel otsest seost..

Moskva piirkonnas sarnaseid suundumusi ei täheldatud. Moskva piirkonnas on endiselt kõige nõudlikumad eluasemed turistiklassi korterid. Mõned püsivõimalused on liikunud kõrgemasse valmisolekujärku. Samal ajal sisenes turule mitu uut projekti, mis kompenseeris hinnadünaamika määra.

2011. aasta veebruari lõpus oli keskmine ruutmeetri hind. m uutes hoonetes Moskva piirkonnas oli 63,1 tuhat rubla. Järelikult püsis hind jaanuari tasemel.

Miks ei tõuse majade hinnad naftahindade tõusu ja majanduse finantssektori märgatava taastumise järel järsult?

Esiteks ei reageeri turg neile teguritele koheselt, ajaline vahe. Kui veebruari lõpuks tõusis nafta hind rekordtasemele (Brenti 120 dollarit barreli kohta), kajastub see kinnisvaraturul alles mõni kuu hiljem. Kuid isegi siin pole see nii lihtne. Nagu teate, hakkas nafta hinnatõus juba eelmise suve lõpus, kui 2010. aasta lõpuks tõusis see 70 dollarilt barrelilt 95 dollarini, see tähendab, et kasv oli juba 35%. Samal ajal ei olnud kinnisvaraturul nii sügisel kui ka talvel olulisi hinnatõuse..

Paljude ekspertide sõnul pole naftahindade dünaamika ja kinnisvarahindade vahel otsest seost. Kahtlemata on need üldises makromajanduses omavahel seotud. See suhe pole aga mittelineaarne ega ole nii lihtne, et oleks võimalik saada täpset mustrit musta kulla hinna mõju kohta Venemaa kinnisvarale. Kui analüüsida üldist olukorda, siis viimastel aastatel ei näidanud kinnisvara ja nafta sagedamini vastupidist dünaamikat, vaid kordasid üksteist.

Pealinnas asuvate uute hoonete praeguse puudujäägi osas pole pilt ka siin selge. Tõepoolest, Moskvas on uue eluaseme tellimise maht viimastel aastatel märkimisväärselt vähenenud, 4,8 ruutmeetrilt. m 2007. aastal 1,8 miljoni ruutmeetrini. m 2010. aastal. Siiski tuleb märkida, et enne kriisi ehitatud 4,5–4,8 miljonist ruutmeetrist lasti turul vabamüügiks vaid umbes 1,5 miljonit ruutmeetrit. Ülejäänud 70–80% moodustasid sotsiaalkorterid, ehitatud eelarvevahendite arvelt. Järelikult püsis turul uute eluasemete pakkumise maht umbes samal tasemel kui enne kriisi.

Mis meil selle tulemusel on? Näib, et hinnatõusul on palju põhjuseid, kuid üksikasjalikul uurimisel on nende objektiivne mõju Venemaa kinnisvaraturule väga vaieldav..

Mis saab edasi

Kõigist eeltoodust võime järeldada, et lähikuudel pole põhjust oodata Moskvas ja tõepoolest kogu Venemaal ruutmeetri hindade järsku hüpet. On täiesti võimalik, et täheldatakse keskmiste hinnanäitajate praegust kasvumäära, mis on umbes 1-2% kuus. Pange tähele, et vahetuskursi muutused muudavad hinnataseme ise. Kui dollar nõrgeneb jätkuvalt, siis rubla eluasemehindade tõusuga pealinnas 1% võrra võib hinnatõus dollarites olla – 2–3% või isegi rohkem.

Mõne eksperdi sõnul võib 2011. aasta teisel poolel oodata intensiivsemat hinnatõusu, mis langeb peamiselt turistiklassi elamutele. Esiteks võib see olla seotud valimistega, sest sellist käitumist täheldati 2004. ja 2008. aasta valimistel. Teiseks on täiesti võimalik globaalse inflatsiooni mõju kodumaisele kinnisvaraturule, mis kogub hoogu toetamata raha põhjendamatu trükkimise tõttu. Sellistes tingimustes ja kinnisvara võib hakata seda kiiremas tempos tagasi võitma. Rubla hindade dünaamika kajastab sel juhul olukorda objektiivsemalt, dollari hinnas.

Üldiselt ei tohiks oodata pealinna kinnisvarahindade järske hüppeid aastaringselt.