Ülevaade pealinna esmasest elamuturust 2011. aasta veebruariks. Pakkumine tõuseb, hinnad langevad

Sotsioloogiliste uuringute kohaselt peab enam kui 70% Venemaa elanikest parandama oma elutingimusi. Eluasemeküsimus on oluline kogu riigile, kuid selles artiklis püüame keskenduda pealinna elamuturule.

Üldiselt hakkas pärast kriisi pealinna uute hoonete turg taastuma, ilmuvad uued projektid, enamus külmutatud ehitusprojektidest on jätkunud. Sai uue tõuke arenguks ja hüpoteegi seadmiseks.

Esmase eluasemeturu olukord

Nagu teate, on kriisi ajal paljud arendajad otsustanud ehituse külmutada. Järk-järgult hakkab pealinnas uute hoonete turg taastuma. Juba 2010. aastal oli tendents kinnisvaraturu selle segmendi elavnemisele, eriti on elavnemine märgatav turistiklassi elamute ehitamisel, millel on kriisijärgsel perioodil suur nõudlus. Nüüd on potentsiaalsete ostjate usaldus selles turusegmendis märkimisväärselt kasvanud. Elanikkonna sissetulekud stabiliseerusid, ilmnes tegelik nõudlus eluaseme järele, turule hakkasid ilmuma uued projektid ning ka paljude kriisi ajal peatatud hoonete ehitus hoogustus..

2010. aasta lõpuks oli valmiskorterite osatähtsus Moskva lähedal asuva turistiklassi korterite kogupakkumises 50% – need on objektid, mis on juba kasutusele võetud või on ehituse lõppjärgus (vastavalt 19% ja 31%). Projektide osakaal ehituse algfaasis on 44%. Ülejäänud 6% on külmutatud ehitusplatsid või aeglase ehitusega objektid.

Nüüd on potentsiaalsete ostjate jaoks otsustavaks teguriks hinna ja kvaliteedi optimaalne suhe..

Analüütilise nõustamiskeskuse MIEL ekspertide sõnul sisenes 2011. aasta jaanuaris kapitaliturule esimest korda 40 maja, mis on 7,4% kavandatud uute hoonete koguarvust. Enamik neist on keskklassi majad, aga ka uusehitised, mis on ehitustööde algfaasis. Uute ja suhteliselt odavate pakkumiste ilmumine esmasel turul tõi üldiselt kaasa hindade languse. Hindade langus pole aga märkimisväärne – rublades 3,2% ja dollarites 0,1%.

Nüüd on potentsiaalsete ostjate jaoks otsustavaks teguriks hinna ja kvaliteedi optimaalne suhe. Sellepärast valivad inimesed uued turistiklassi hooned. Lisaks ei vasta tõele tõepoolest arvamus, et turistiklassi majad on väga madala kvaliteediga ehitised. Keskmise hinnaga, kuid kvaliteetsete materjalide kombinatsioon ehitustööstuse uusimate arengutega võimaldab ehitada usaldusväärseid ja taskukohaseid elamuid.

Kuid kinnisvarahinnad, eriti Moskvas, on olnud ja jäävad üsna kõrgeks. Selle aasta jaanuari tulemuste kohaselt märgiti suurem osa ettepanekutest (46%) hinnasegmendis 100 tuhande kuni 150 tuhande rubla ruutmeetri kohta. Korterite puhul, mille hind on vahemikus 150 tuhat kuni 200 tuhat rubla ruutmeetri kohta. m. moodustas 37% kogupakkumisest vahemikus 200 tuhat kuni 250 tuhat rubla – ainult 10%. Miinimumpakkumine osutus korterite jaoks, mille hind oli kuni 100 tuhat rubla ruutmeetri kohta. – 7%.

Turistiklassi eluaseme keskmine hind oli jaanuaris 60,2 tuhat rubla ruutmeetri kohta. m, keskklass – 59,2 tuhat rubla ruutmeetri kohta. m, äriklass – 101 tuhat rubla ruutmeetri kohta. m.

Mis puutub nõudlusesse, siis 2011. aasta jaanuari tulemuste järgi olid traditsiooniliselt kõige nõudlikumad 1- ja 2-toalised korterid, moodustades vastavalt 48% ja 37%. 3-toalised korterid avaldasid soovi osta 14% kõigist ostjatest, mitmetoalised korterid – ainult 1%.

Uued hooned pigistatakse Moskva ringteelt välja

Peab märkima, et viimasel ajal on kalduvus Moskva ringtee äärde uusehitisi ümber tõsta. Asi on selles, et pealinnas on pikka aega olnud ehitusobjektidest puudus ja need, mis olemas, on üsna kallid, mis mõjutab kahtlemata ruutmeetri hinda. Nii selgub, et Moskvas paneelmajade ehitamine pole praegu eriti kasumlik.

Selle tulemusel on arendajate põhitegevus koondunud nüüd Moskva piirkonda, mis on uute elamuehituse osas märkimisväärselt juhtiv. Moskva piirkonna uute hoonete turule siseneb kuus 5–12 uut objekti.

Praegu on ehitatud palju uusi turistiklassi maju järgmistes linnaosades: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Viimase 2 aasta jooksul tehti Moskva ringtee ääres ehitusi Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino piirkondades. Praegu ehitatakse ja müüakse pealinnas aktiivselt umbes 40 uut turistiklassi ja mugavusklassi uut kinnisvara. 83% kõigist uutest turistiklassi hoonetest asub Lõuna halduspiirkonnas. Edela halduspiirkonnas – 7%, CJSC-s – 6%. Kagu halduspiirkonna ja Kirde halduspiirkonna objektidest on kõige vähem – ainult 2%. CAO-s, SZAO-s, VAO-s ja CAO-s ei ole teostuses uusi hooneid.

Hüpoteek on uuesti sündinud

Uue korteri ostmisel otsustab potentsiaalne ostja ise kaks peamist küsimust. Esiteks peab ta leidma sobiva eluaseme, seepärast arendajafirma, kes selle eluaseme ehitab. Teiseks, kui ostjal pole piisavalt raha eluaseme ostmiseks, siis tuleb lisaks korteri enda valikule lahendada veel üks küsimus – leida raha, et maksta selle puudujääv osa. Sel juhul on lahendus hüpoteeklaen.

Mis puutub esimesse küsimusse, siis pole korterit keeruline leida, arendajad on aktiivsemaks muutunud ning korterite pakkumine turul ainult kasvab ja prognooside kohaselt kasvab ka edaspidi. Hüpoteeklaenude osas võime öelda ka seda, et kuna elanikkonna tegelik nõudlus kasvab, taastub ka hüpoteeklaenude andmine..

Enamik panku laenab ehitatavatele projektidele ainult siis, kui maja kast on juba valmis ja kõik vajalikud kommunikatsioonid ühendatud.

Agentuuri “Miel” andmetel pakuvad praegu pealinna 11 panka uutes hoonetes eluasemelaene. Sberbank, Venemaa hüpoteekpank ja Moskva krediidipank nõuavad vähemalt 10% sissemakseid. Minimaalset intressimäära rublades pakub VTB 24 pank (kampaania “Uue majaga”, mida pikendati 26. veebruarini 2011): enne omandiõiguste registreerimist on intressimäär 9,95-12,35%, pärast omandiõiguse registreerimist – 7,5- 9,85%. Keskmine intressimäär on 13–14% aastas.

Esmapilgul võib tunduda, et laenutingimused on peaaegu kriisieelsed. Kõik pole aga nii lihtne. Enamik panku annab laenu ehitatavatele projektidele, ainult siis, kui maja kast on juba valmis ja kõik vajalikud kommunikatsioonid ühendatud, on ehituse algfaasis väga raske laenu saada, et kodu osta. Sberbankil ja VTB-24-l on vabamad tingimused, kuid need pangad pakuvad korteri osta akrediteeritud uusehitiste nimekirjast. Järelikult on laenuvõtja valik väga piiratud. VTB-24-l on aga kõige pikem hüpoteeklaenude periood – kuni 50 aastat.

Moskva esmase elamuturu dünaamika põhjal võib eeldada, et 2011. aastal kasvab uute hoonete ehitamine veelgi. Nõudlus, nagu teate, põhjustab pakkumist ja nõudlus kasvab praegu pidevalt. Sama nõudlus eluaseme järele suurendab hüpoteeklaenude pakkumist. Inimesed on valmis hinnaliste ruutmeetrite eest rohkem maksma ja pangad hakkavad pärast kriisi elanikkonda üha enam usaldama. Ka kujuneb tendents peamiste ehitusobjektide kolimiseks väljaspool Moskva ringteed ainult süveneda, kuna seal on elamud odavamad ja platse on palju rohkem kui pealinnas. Seetõttu võib Moskvas lähitulevikus oodata uute turistiklassi elamute puudust..