Venemaa Rahvusbüroo avaldatud statistika kohaselt on meie riigi elaniku kohta keskmiselt 22,6 ruutmeetrit eluruume. Nagu näete, on statistika väga huvitav teadus, sest näib, et sellised andmed näitavad, et igale venelasele on tagatud normaalne elamispind. Ei midagi sellist! Sama statistika kohaselt on umbes 10% vene peredest nõus korteri saamiseks või riiklikus programmis “Taskukohane eluase” osalemiseks ning 60% peab parandama oma elutingimusi.
Venelased ei vaja aga üldse statistiliste andmete avaldamist, et ühehäälselt kuulutada, et meie riigi eluasemeküsimus on üks valusamaid ja teravamaid. Oma korter jääb unistuseks paljudele noortele peredele, kes on sunnitud kas pankadelt hüpoteeki taotlema või korteri üürima.
Ametlikud andmed näitavad, et vaid umbes 3% peredest üürivad eraisikutelt eluasemeid. Muidugi on see protsent tegelikult palju suurem, kuna tehingu osapooled ei vormista alati üürilepingut. Samal ajal, nagu märkisid Venemaa juhtivad pangad, hüpoteeklaenu tingimustel eluaseme ostmiseks sõlmitud lepingute arv 2011. aastal kahekordistus. Statistika näitab, et umbes 19,8% peredest, kes vajasid uut eluaset eelmisel aastal, ostsid hüpoteegiga kortereid või eramuid. Ja perede arv, kes lahendavad oma eluasemeprobleeme hüpoteeklaenu saamisega, kasvab igal aastal – ekspertide sõnul kasvab nende arv 2015. aastal 30% -ni.
Võime kindlalt öelda, et eluaseme üür ja hüpoteeklahendused jäävad peamisteks võimalusteks eluasemeprobleemi lahendamisel, see on üsna keeruline valik, mis nõuab täpseid arvutusi ja põhjalikku lähenemist. Proovime välja mõelda, millistel juhtudel on kasumlikum võtta hüpoteeklaenu ja rentida maja.
Üürimine: eelised, eelised ja riskid
Niisiis on kodu üürimine kinnisvaratehing, milles osalevad kaks osapoolt – korteri omanik ja üürnik. Üürileandja, kes mingil põhjusel ei ela praegu oma korteris, otsustab kommunaalteenuste eest tasumise kulud teenida või vähemalt hüvitada ja annab oma kodu üürnikule teatud tingimustel, millest peamised on õigeaegne tasumine ja üüriks saadud vara austamine.
Muidugi on Venemaa erinevates linnades ühetoalise korteri rentimise kulud väga erinevad. Niisiis, kui Moskvas peavad üürilise “odnushka” üürnikud maksma keskmiselt 31 tuhat rubla (RosRielt kinnisvara järgi 2012. aasta aprillis), Sotšis – 25 tuhat rubla, siis Peterburis – 17 tuhat, Saratovis – 11 tuhat , Omsk – 10 tuhat ja Tšeboksarys ainult 7 tuhat rubla.
Vene kogemus näitab, et kõige tulusam on üürida korterit ilma mööbli ja kodumasinateta (loomulikult tekivad sel juhul probleemid kolimisel, kuid “tühja” korteri kulud on palju madalamad). Üürnikud leiavad kõige soodsamad pakkumised tavaliselt mitte kinnisvarabüroode kaudu (mis nõuavad ka oma teenuste eest tasumist), vaid sõprade kaudu ja üürileandjad ise eelistavad usaldada oma vara sõpradele või kellegi lähedase soovitusel.
Parimate üürimisvõimaluste hulka kuuluvad juhud, kui uusehitise korteri ostja pakub seda pikaks ajaks. Sellised juhtumid pole kaugeltki haruldased, võib-olla otsustas uus omanik lihtsalt sel viisil lihtsalt kasumlikult investeerida olemasolevaid vahendeid, mis ilmusid ja plaanisid kohe korteri üürimiseks, või tema perekondlikud asjaolud muutusid. Pole nii oluline, mis selle põhjustas – ootamatu pärandus, ebaõnnestunud pulm või kolimine teise linna, kuid tühi korter ei tohiks olla tühi, otsustab omanik ja hakkab rentnikke otsima. Väikelinnades pole selliseid kortereid haruldane leida ja isegi “naeruväärse” üüri korral pisut kõrgemad kui kommunaalmaksed. Seda tüüpi üürimine on lõppkokkuvõttes kasulik nii üürnikele endile kui ka üürnikule, kes on kindel, et tema kodu on heades kätes..
Ja isegi siis, kui üürnikud üürivad korterit sõpradelt, kes ei piira nende tegutsemisvabadust, tõstavad nad oma tasusid ainult kommunaaltasude suurenemise korral ja üüriperiood on väga kaugel – “kuni lapsed kasvavad ja nad ei vaja elamist”, jääb üürikorter võõraks ja näiteks kapitaalremondi teostamine tuleb omanikuga kooskõlastada.
Palju rohkem probleeme tekivad siis, kui tehingu osapooled – üürileandja ja üürnik polnud varem tuttavad ning koduomanik üritab kontrollida ajutise üürniku iga sammu, keelab näiteks lemmikloomade pidamise jms. Lisaks, kui ametlikku üürilepingut pole sõlmitud, milles on näidatud täpne üürisumma, võib üürnike poolt igal ajal oodata väga ebameeldivat üllatust – kuumaksete suurenemist. Ja ka omanikud saavad igal ajal üürikorterilt “küsida” (kuigi ametlikult on aktsepteeritud anda üürnikule vähemalt kuu aega uue kodu otsimiseks).
Hüpoteek: eelised, eelised ja riskid
Asjatundjate sõnul on meie riigi hüpoteeklaenude turg väga noor ja sellel pole veel isegi paarkümmend aastat, nii et see alles areneb ja paraneb. Tulemused, nagu öeldakse, on juba “ilmsed” – hüpoteeklaenu tingimustel korterite ostmise tehingute arv on aastatega kümme korda kasvanud ning pangalaenude intressimäärad püsivad (ehkki üsna aeglaselt) langevad..
Täna on Venemaal keskmine hüpoteegi intressimäär 11,8-12,2%. Ruutmeetri maksumus riigis on linnast sõltuvalt väga erinev ja üpris üürimajade turu olukorraga kooskõlas. Niisiis, Moskvas peate ühe ruutmeetri elamukinnisvara eest maksma keskmiselt umbes 160 tuhat rubla, Sotšis – 100 tuhat, Peterburis – 85 tuhat, Moskva piirkonnas – 70 tuhat, Ufas – 53 tuhat ja Saratovis – ainult 32 tuhat rubla.
Hüpoteekimaksete võrdlemiseks korteri üürimaksetega saate kasutada veebikalkulaatorit (nüüd on sarnaseid juba suure panga peaaegu igal veebisaidil) või teha ise lihtsaid arvutusi..
Võtame näiteks väikese ühetoalise korteri Moskvas, mille pindala on 40 ruutmeetrit – 160 tuhat rubla * 40 = 6,4 miljonit rubla. Võtame praeguse keskmise pangaintressi – 12% aastas, kujutame ette, et võtame soodsatel tingimustel laenu 20 aastaks ja isegi ilma algmakseta ning saame kuumakse 70 469 rubla (võrdsed maksed). Diferentsiaalsete maksete korral algab igakuiste maksete suurus 90 666 rubla pealt ja hüpoteeklaenude 20. aasta lõpuks vähendatakse 26 933 rublani kuus.
Võttes arvesse Moskva keskmist üüri (pidage meeles – 31 tuhat rubla), on pealinnas “odnushka” rentimine kindlasti palju tulusam kui krediidilt ostmine.
Saratovis, näiteks Venemaa linnadest, mis on kõige odavamad, on pilt muidugi mõnevõrra erinev. Sama ühetoalise korteri eest, mille pindala on 40 “ruutu”, peate siin maksma ainult 40 * 32 tuhat rubla = 1,28 miljonit rubla. Võtame kasvõi samu, üsna leebeid hüpoteeklaenu tingimusi – 20-aastaseks perioodiks sissemakse puudub ja panga intressimäär on 12% ning kuumakse on 14 093 rubla. Kuid rent, nagu me mäletame, on Saratovis vaid 11 tuhat rubla, nii et ka siin pole hüpoteek muutunud majanduslikult soodsamaks lahenduseks..
See tähendab, et võrdsetel alustel üürielamutega konkureerimiseks tuleks hüpoteeklaene pakkuda vähemalt 30 aastaks ja laenude pangaintressid ei tohiks ületada 5% aastas (mida muide lubas Vladimir Putin mitte nii kaua aega tagasi). Alles siis langevad igakuised hüpoteeklaenu maksed Saratovi “odnushka” eest 6871 rublale ja Moskvas – 34 356 rublale, see tähendab, et nad saavad konkureerida üürimaksetega.
Ja igal juhul jookseb 20-30-aastase laenuperioodi hüpoteegi korral üsna suur enammakse summa, mis võib ulatuda 50-ni või isegi 100% -ni korteri enda maksumusest.
Need on aga kõik vaid numbrid, korteri ostmine hüpoteeklaenuga on üldjuhul pikemaajalisem projekt kui maja üürimine – vähemalt 10-15-aastaseks perioodiks kavandatud korteri või maja üürilepingut on üsna keeruline ette kujutada. Lisaks seatakse hüpoteeklaenude intressimäärad ainult üks kord – lepingu sõlmimise ajal ja enamasti fikseeritakse, nii et ebameeldivad üllatused igakuise osamakse ootamatu ja põhjendamatu suurenemise näol ei ohustaks ostjaid. Ja muidugi pole vaja remonditööde kõiki etappe pangaga kooskõlastada, perekonnas ilmunud koera kohta aru anda jne..
Lisaks on teada, et meie riigis suurenevad eluasemekulud pidevalt, mis on kasulik hüpoteegi võtnud ostjatele ja võib muutuda üürnike probleemiks..
Järeldus
| Üür | |
| plussid | Miinused |
| Madalamad kuutasud | Rendimaksed võivad varieeruda sõltuvalt olukorrast kinnisvaraturul, elektri, vee, gaasi ja üüri kommunaalkulude suurenemisest ning lihtsalt omaniku soovil |
| Lai valik pakkumisi: linna erinevates osades, kesk-, esmane kinnisvaraturg, koos mööbli, renoveerimisega ja ilma | Range kontroll ajutiste elanike üle: lemmikloomade keelustamine, ümberehitused, kõigi remonditööde koordineerimine jne |
| Võimalus valida mitte ainult korteri asukoht, vaid ka naabrid | Oht koduta jääda muutuste tõttu omaniku olukorras ja sunnitud vajadusele leida sõna otseses mõttes ühe kuu jooksul sobiv uus kodu |
| Finantsraskuste korral on võimalus lihtsalt kinnisvaraomanikuga läbi rääkida ja pikendust küsida | Koduomaniku põhjendamatud pretensioonid torude, kommunikatsioonide või mööbli väljavahetamise kohta, mida üürnikud väidetavalt kriimustasid või kahjustasid |
| Intresside, trahvide ja trahvide näol enam ei maksta. Ainus asi, mis ähvardab tasumisega viivitatud üürnikku, on omanikuga “tutvumine” | Oht, et petturid võivad kokku puutuda, näiteks olla üürnikud, sattuda ebaausa omaniku ohvriks ja nõuda olematu lekke eest maksmist jne. |
| Üürikorteris registreeruda pole võimalik, vaja on registreeruda mõnes teises kohas, näiteks sugulaste juures |
| Hüpoteek | |
| plussid | Miinused |
| Korter saab kohe uue omaniku omandiks, ta saab siin ennast ise registreerida ja oma pereliikmeid registreerida | Kuumakse võib olla kaks kuni kolm korda suurem kui korteri üüritasu |
| Teie toiminguid, mis on seotud korteri korrastamisega, pole vaja kooskõlastada | Kui kodu üürimise korral on võimalik omanikuga kokku leppida korteri remondi ja sisustamise kulude jagamises võrdsetes osades või kulude üürist mahaarvamises, siis hüpoteegi alusel ostetud korteris tehtavad remondid muutuvad uue omaniku isiklikuks probleemiks |
| Selgelt fikseeritud kuumakse, mis ei sõltu kinnisvaraturu muutustest | Pangaintresside tasumisega seotud enammakstud summad. Võib ulatuda või isegi ületada korteri enda kulusid |
| Võimalus valida üks makseviisidest: võrdsete osamaksetena, kui kuumakse ei muutu kogu hüpoteegi tähtaja jooksul, on erinevus – algselt on maksed suuremad, kuid vähenevad järk-järgult laenutähtaja lõpus | Karistuste ja trahvide olemasolu kuumaksude hilinenemise korral. Pangaasutused jälgivad rangelt maksete õigsust ja kui laenuvõtja pole kaks või kolm kuud järjest osamakseid tasunud ega ole pangale üritanud selgitada, miks selline viivitus on seotud, on võimalus uuest korterist väljatõstmine |
| Võimalus valida erinevate pankade erinevate pakkumiste hulgast – võite kaaluda mitmeid võimalusi, mille sissemakse ja intressimäär on erineva suurusega | Esialgse makse suurus 10–50%, mis sageli muutub ostjate peamiseks takistuseks, kuna summa võib olla üsna suur ja see tuleb ikkagi kuskilt leida või salvestada |
| Võimalus laenu tagasi maksta enne tähtaega, mis vähendab pangalaenude enammakstud summat | Pankade lisanõuded ja nendega seotud kulud, näiteks vajadus kindlustada omandatud kinnisvara või oma elu ja tervis |
| Aja jooksul tõuseb hüpoteegiga ostetud korteri hind ja inflatsioon vähendab pangaintresside fikseeritud määra |
Selline võrdlus näitab selgelt, et korteri ja hüpoteegi üürimisel on oma plussid ja miinused, nii et kindlalt öeldes – kõike, ainult üürielamut, noh, seda hüpoteeki ei saa teha, ja vastupidi.
Näib, et mõlemal eluasemeküsimuse lahendamise võimalusel on õigus eksisteerida ja pakkuda oma sihtrühma. Selge on see, et kortereid üürivad sagedamini hõlpsasti käivad inimesed – üliõpilased, võõrasse linna raha teenima tulnud kodanikud, noored, kes on just koos elama hakanud ega ole veel lapsi saanud jne. Kuid pikka aega lastega koormatud abielupaaride jaoks ja eluaastate jooksul kogunenud vara jaoks on “ekslemine” üürikorterites peaaegu vastuvõetamatu variant, sõna otseses mõttes äärmuslik juhtum (ehkki – inimesed elavad niimoodi aastaid ja aastakümneid, lapsed vahetavad kolimise korral kooli, kasvavad suureks ja omandada “oma”, tavaliselt ka üürikorterit).
Peamine takistus hüpoteeklaenude muutumisel tulusamaks võimaluseks kui üürielamud on kõrged laenuintressid, sissemakse olemasolu ja lühikesed laenutingimused. Kui meie riigis jätkub laenude intressimäärade langustrend, hakkab lõpuks tööle soodsate hüpoteeklaenudega noorte perede pakkumise programm, siis on hüpoteeklaenude võimalus Vene linnades tavalisem kui üürieluase. Kuigi üür on selgelt liider.
Valides korteri üürimise ja hüpoteeklaenu saamise vahel, tasub meeles pidada, et majanduse ebastabiilsus, sagedasemad majanduskriisid, kõrgepalgaliselt töökoha kaotamise tõenäosus ja muud ettenägematud asjaolud muudavad pikaajalise hüpoteegi pankrotiga üsna riskantseks tehinguks. Niisiis, teie enda korter on muidugi väga lahe ja meeldiv, kuid peate olema kindlalt kindel oma sissetulekuallika usaldusväärsuses, et mitte leida ennast ilma nii soovitava oma koduta..
Mis on üürimise ja hüpoteegi peamised plussid ja miinused? Kui palju paindlikkust pakub üürimine ja millised on selle eelised? Kas hüpoteek on pikaajaliselt odavam või kasulikum? Millised on mõlema valiku financilliised tagajärjed? Palun jagage oma mõtteid ja nõuandeid.