Moskva valitsuse viiekorruseliste hoonete lammutamise programm võib seista silmitsi paljude probleemidega. Kuni 2010. aastani arvutatud viiekorruselise fondi rekonstrueerimise programmi raames kavatsevad Moskva võimud lammutada umbes 6 miljonit ruutmeetrit. m lagunenud korpust. Vaatamata mitmete suurte arendajate huvile suuremahuliste investeerimislepingute vastu, pööravad arendajad aga üha enam tähelepanu hilisema arenduse kruntide asukohale ja ehitatavate majade klassile. Ekspertide sõnul võib programmi rakendamisega probleeme tekkida paljudes objektides, eriti “mitteprestiižsetes” ida- ja kaguosades.
Viie loo lugu
Moskvas asuva viiekorruselise elamufondi massilise rekonstrueerimise algus pandi 1995. aastal Moskva valitsuse vastava määrusega. Moskva valitsuse 20. jaanuari 1998. aasta määrusest “Linna viiekorruselise ja lagunenud elamufondi rekonstrueerimise käigust aastani 2000” sai aga alusdokument, mis määras viiekorruseliste hoonete rekonstrueerimise strateegia ja taktika. Selle tulemusel lammutati juba 1998. aastal 335,7 tuhat ruutmeetrit. m viiekorruselisi paneelmaju ja tellis 933,5 tuhat ruutmeetrit. m uut elamispinda.
1998. aastal koliti lammutatud hoonetest üle 6 tuhande pere. Samal ajal kasvas ajavahemikul 1997–98 investeerimislepingutega linna osatähtsus 29% -lt 32% -ni.
Pärast seda on Moskva valitsus võtnud programmi raames vastu mitmeid korraldusi rekonstrueerimise mahu suurendamiseks ning eelmise aasta suvel ilmus viiekorruselise fondi rekonstrueerimise programm aastani 2010. Ettevõtte Novaya Ploshchad teatel on aastatel 2000–2010 kavandatud viiekorruselise paneelmajade lammutamine summas 6 miljonit ruutmeetrit. m.
MIAN-Development CJSC ehitusprojektide juhi Erast Zhiryakovi sõnul tuleb esmalt lammutada paneel “Hruštšovid”, mille 25-aastane kasutusiga on juba ammu möödas.
Lisaks lammutati sunnitud ümberasustamise tõttu ka “nooremad” viiekorruselised hooned. Selline olukord kujunes näiteks kolmanda transpordiringi ehitusplatsidel ja piirkondades, kus lahendati linna strateegilisi ülesandeid. “Need ehitised, mis linna arengut takistavad, lammutatakse,” ütleb Žirjakov.
Novaja Ploschadi analüütilise osakonna juhataja Dmitri Popovi sõnul areneb programm praegu kõige aktiivsemalt nendes piirkondades, kus viiekorruseliste hoonete asemel on arendajal võimalus ehitada eliitkortereid ja äriklassi maju. “Eredaim näide on” Kvartal on Leninsky “, mida firma” Kvartal “on aastaid müünud.
Kuid kaugemates elamurajoonides, eriti vähem prestiižsetes Kagu- ja Ida-linnaosades, kus rekonstrueerimise tasuvus on palju madalam, on üsna tõenäoline, et viiekorruseliste hoonete lammutamisega seotud probleemid “- ennustas Dmitri Popov.
Arendajate kapriisid
Arendajate jaoks võib rekonstrueerimisprojektides osalemine olla majanduslikult kahjumlik ka uute territooriumide arendamise, teede ja uute kommunikatsioonide ehitamise kulude tõttu. “Iga konkreetset näidet tuleks vaadelda eraldi, kuid ärilisest vaatepunktist viiekorruselise fondi rekonstrueerimise investeerimislepingud arendajale ikkagi superkasumit ei too, pigem on see väikese ettevõtte võimalus turule siseneda ja oma nimi” sütitada “,” ütleb luksusliku kinnisvara osakonna juhataja Penny Lane Realty Aleksander Ziminsky.
Sellest hoolimata viivad suure osa viiekorruselise fondi rekonstrueerimise projektidest ellu suured arendajad: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 ja SU-155, kus osalevad sellised ettevõtted nagu MFS-6 ja MSM-5, kellel pole oma paneelitootmisvõimalusi. Ümberasustamist ja lammutamist viivad läbi “Kvartal”, “Don-Stroy”, “Krost” jt..
“Renoveerimisprojektid meelitavad tõsiseid investoreid peamiselt omaenda ehitusressurssidega. Ainult piisavalt suured ettevõtted saavad selliste mahtudega hakkama, kuna me räägime märkimisväärsetest investeeringutest. Lõppude lõpuks pole see lihtsalt maja ehitamine, vaid ka projekt, mis hõlmab lammutamist, ehitamist ja elanike ümberasustamise korraldamist,” – ütleb Erast Žirjakov. “Arendaja jaoks on selliste projektide elluviimine võimalus” eelarve nimel tööd teha “, st” lühikese “raha eest, mis tuleb alati õigel ajal. Lisaks on need täiendavad mahud, millest praegu keegi ei keeldu,” nõustub ettevõtete grupi peadirektori asetäitja SU-155, ehitusosakonna direktor Valeri Grachev.
Kuid tema sõnul on sageli juhtumeid, kus arendajatele mõeldud investeerimislepingud muutuvad lihtsalt kahjumlikuks, “näiteks on objektide asukoht tulevastele üürnikele ebaotstarbekas või nõuab keerukate tehnikate kallist paigaldamist”..
Peamised motiivid
Üldiselt on arendaja jaoks projekti maksumuse ja kasumlikkuse arvutamisel peamine määrav tegur selle maht: hõivatud alade suurenemisega kasvab ka projekti üldine kasumlikkus. Seetõttu on arendajad huvitatud suuremahulistest projektidest koos kümnete majade plokkide rekonstrueerimisega. “Seda seletatakse ka asjaoluga, et viiekorruselise fondi rekonstrueerimise koormamiskulud moodustavad reeglina 50-60% koguinvesteeringust, seega kasvab ettevõtte kasum proportsionaalselt rekonstrueerimise mahu kasvuga,” lisab Dmitri Popov.
Seega on tänapäeval turul kõige huvitavamad investeerimislepingud keskhalduspiirkonna (CAD) alade ja piirkondade jaoks, kus on võimalus ehitada kõrghooneid äriklassi hooneid. Arendaja eelis pindalade vahekorras sõltub vabanenud koha võimalustest: alates 1: 3 elamurajoonides, kus korruste arvule piiranguid ei seata, kuni 1: 1 või vähem Keskhalduspiirkonna jaoks, millele järgneb eliitmajade ehitamine. Lisaks on arendajate hulgas suur nõudlus minimaalse linnaosaga investeerimislepingute järele, mille maht igas projektis on kindlaks määratud regulatiivdokumentidega. “Näiteks eraldas linn mõnel juhul iga ümberasustatud elaniku jaoks investorile 25 miljonit oma osa kogupindalast. Teistel juhtudel hõlmas arendaja tehtud ümberasustamise rakendamine linna.
Kuid on ka teada juhtumeid, kui pärast ümberasustamist jäi linn arendajale võlgu, mille tulemusel sai viimane hoonestusala ka muudes piirkondades, “- ütleb Erast Žirjakov. Kuid nüüd näitab praktika, et linna osakaal ulatub 30% -st magamistoaga äärelinna piirkonnas kuni 50% -ni. keskhalduspiirkonnas koos sellele järgneva luksusmajade ehitamisega.
Ümberasustamisprobleem
Tavaliselt viiakse üürnike ümberasustamine läbi “laine” meetodil: esiteks ehitatakse vabal platsil “alustav” maja, kus asustatakse esimene viiekorruseline hoone, siis lammutatakse ümberasustatud hoone ja selle asemele ehitatakse teine maja. Kui lammutamiseks on ette nähtud rohkem viiekorruselisi hooneid, võib sellest saada ka lähtepunkt, kuid kui rekonstrueerimine on lõpusirgel, võib see olla juba ärihoone. “Enne üürnike ümberasustamist samas piirkonnas asuvasse” alustavasse “majja üritatakse reeglina kolida kaugematesse piirkondadesse – nüüd kasutatakse Kozhukhovot sellistel eesmärkidel aktiivselt. Selle tulemusel, mida rohkem elanikke on võimalik kaugemal välja saata, seda tõhusam on projekt. kuidas muutub suurem arv ümberasustatud piirkonna uusi alasid kommertslikuks “, – märgib Dmitri Popov.
Ümberasustamise probleemil on aga alati individuaalne lahendus. Kui me räägime projektidest, milles linn osaleb, on elanike ümberasustamine palju lihtsam, kuna haldusressurss võimaldab arendajal selle probleemi võimalikult tõhusalt lahendada. Kuid juhul, kui ümberasustamise teostab eranditult arendaja, tuleb asustusküsimused lahendada mitte ainult elanike, vaid ka linnaga. “Tavaliselt sõlmitakse lepingud riiklike ühiste ettevõtetega (näiteks” Mospereselenie “), st linn on seotud ümberasustamisega.
Selline lahendus on efektiivne, kui üürnikud ümberasustatakse. Majaomanikega on olukord palju keerulisem, kuna haldusmeetodid pole nende suhtes kohaldatavad, “ütleb Erast Zhiryakov.
MIANi kinnisvarabüroo õigussektori juhi Khaya Pleshitskaya sõnul on lammutamiseks mõeldud majade elanikel võimalus saada mitte korter, vaid rahaline hüvitis. “See tava pole kuigi populaarne, kuid vastavalt elamuseadustiku artiklile 32 määratakse eluruumi tagasivõtmishind, tagasivõtmise tingimused ja muud tingimused kindlaks eluruumi omanikuga sõlmitud kokkuleppega. See tähendab, et teoreetiliselt võib lepingus sisalduv summa olla isegi suurem kui korteri turuhind. ja kõiki täiendavaid hüvitisi hinnatakse.Kui kokkuleppele ei jõuta, arutatakse seda küsimust kohtus.
Kuid kui arvestada protsessi võimalikku kestust, pole kohtuvaidlused arendajale kasumlikud, nii et enamasti lepivad pooled lihtsalt omavahel kokku, “võtab Pleshitskaja kokku.
Kas viiekorruseliste hoonete lammutusprogramm seostub linnaplaneerimise muutustega või keskkonnasõbraliku elukeskkonna loomisega?
Viiekorruseliste hoonete lammutusprogrammi võib seostada nii linnaplaneerimise muutustega kui ka keskkonnasõbraliku elukeskkonna loomisega.
Linnaplaneerimise seisukohalt võib lammutusprogramm olla osa linna arengukavast või -strateegiast, mis võib eesmärgiks seada vananenud või amortiseerunud hoonete asendamise uute ja kaasaegsete hoonetega. See võib aidata linna uuendada, tihendada või ümberkorraldada, et tagada parem kasutus ja ruumiline efektiivsus.
Keskkonnasõbraliku elukeskkonna loomise seisukohalt võib lammutusprogramm aidata vähendada energiakadusid ja süsinikujalajälge. Uute hoonete ehitamine, mis vastavad kaasaegsetele energiatõhususe standarditele, võib säästa oluliselt energiat ning vähendada seeläbi keskkonnakoormust. Samuti võib lammutusprogramm soodustada roheliste alade loomist või taastamist, mis mõjutab positiivselt elanike elukvaliteeti ja heaolu.
Kokkuvõttes võib öelda, et viiekorruseliste hoonete lammutusprogramm on seotud nii linnaplaneerimisega kui ka keskkonnasõbraliku elukeskkonna loomisega, aidates kaasa linna arengule ja elukvaliteedi parandamisele.
Viiekorruseliste hoonete lammutusprogrammi võib seostada nii linnaplaneerimise muutustega kui ka keskkonnasõbraliku elukeskkonna loomisega. Lammutusprogramm võib olla osa linna arengukavast, eesmärgiga asendada vananenud hooned uutega ning tagada parem kasutus ja ruumiline efektiivsus. Samuti aitab see vähendada energiakadusid ja süsinikujalajälge, kuna uued energiatõhusad hooned saastavad vähem keskkonda. Lammutusprogramm soodustab ka roheliste alade loomist või taastamist, mis mõjutab positiivselt elanike elukvaliteeti ja heaolu. Kokkuvõttes aitab see linna arengule kaasa ning parandab elukvaliteeti.