Korterivahetus vastavalt kaubandusskeemile: plussid ja miinused

Tehingute sõlmimise skeemi, mida nimetatakse kaubanduseks (trade-in), ei saa enam Venemaa turul uueks nimetada, kuid kinnisvarakaubanduses pole see veel laialt levinud. Saate lihtsalt kirjeldada selle skeemi põhimõtet praktikas – “vana loovutab uue asja ostmise arvelt”.

Kinnisvaraturul on tehingud skeemi “trade-in” all haruldased. Moskvas ja Peterburis tegutsevad täna vaid vähesed kinnisvarabürood põhimõttel “teie korter vastutasuks uue hoone eest”. Selline vahetusskeem on autoturul palju rohkem populaarsust kogunud – paljud automüügiettevõtted pakuvad väga populaarset teenust – “te annate meile vana auto, me anname teile uue, muidugi koos lisatasuga”..

See vahetusvorm muidugi lühendab tehingu tingimusi ja võimaldab ostjal uue asja kiiresti hankida, raiskamata aega otsides ostjaid, kes endiselt ei vaja vana kinnisvara. Kuid kui autoturul on kõik enam-vähem selged ja üsna lihtsad, siis on Vene kinnisvaraturul toimuv kaubandusskeem saanud mitmeid funktsioone ja see ei muutu alati ostjale parimaks võimaluseks..

Selles artiklis proovime kaaluda kõiki korterivahetuse tunnuseid põhimõttel “vahetus”, selle eeliseid ja puudusi.

Korterivahetuse “vahetusvahetuse” iseärasused

On selge, et korter on palju kallim ja vajalik asi kui auto. Isegi tavaline “odnushka” Moskva vanas hoones võib maksta mitu miljonit rubla, nii et nii ostjad kui ka müüjad lähenevad kinnisvaratehingutele eriti ettevaatlikult ja tähelepanelikult..

Vahendustehingu korral ostab kinnisvaramaakler kohe omaniku vana korteri välja, pakkudes vastutasuks uues hoones eluaseme ehk tasaarvestuse. See on peamine erinevus seda tüüpi tehingute ja alternatiivse müügi ja ostu vahel vanade elamispindade tagasivõtmise vahel, kui kinnisvarabüroo paneb pakutud maatüki lihtsalt oma kanalite kaudu tasuta müüki, oodates, kuni ostja leitakse..

Lühimaid võimalikke tähtaegu võib nimetada “kaubandustehingu” peamiseks tunnuseks – andes vana korteri tasuda osa uue maksumusest, saavad ostjad kohe kolida uude elukohta, tehing võtab tavaliselt sõna otseses mõttes kaks või kolm päeva, mis võtab lepingute täitmine.

Nagu selliste vahetusskeemide spetsialist, jurist Oleg Sukhov, märgib, et kaubandusskeemi kasutatakse nii esmasel kui ka sekundaarsel kinnisvaraturul. Näitena toome näiteks Skhodnenskaja metroojaama lähedal asuva korterivahetusskeemi, kus on kaks elutuba Khimki avarama kolmetoalise korteri jaoks. Selles piirkonnas asuva kahetoalise korteri turuhind on umbes 6 miljonit rubla, kuna kinnisvarabüroo ostab eluaset soodushinnaga – keskmiselt 25%, selle maksumuseks kehtestatakse 4,5 miljonit rubla. Just see summa läheb uue elamispinna omandamisele. Kolme rublaga sedeli keskmine hind Khimkis on 6,7 miljonit rubla, seega peavad uued omanikud maksma veel 2,2 miljonit rubla.

Kaubandustehingutest osa võetavate korterite osas esitasid spetsialiseerunud kinnisvarabürood mitmeid nõudeid:

• elamispind peaks asuma eranditult pealinna territooriumil. Äärelinnas või näiteks Leningradi oblastis asuvad korterid praegu sellistes tehingutes ei osale. Selle põhjuseks on suhteliselt madal nõudlus selliste tehingute järele teistes linnades ja suur erinevus eluasemekulude vahel – Moskva uusehitise korteri eest makstava lisatasu summa, mida saab vastutasuks eluaseme eest kuskil Elektrostalis või Dolgoprudny’is, on liiga suur. Samal ajal saavad arendajad ja maaklerid vastutasuks korteri eest, millel on “Moskva elamisluba”, pakkuda mitte ainult majutust pealinnas paljudest uutest hoonetest, vaid ka maamaja või raekoda ühes Moskva lähedal asuvas külas. Kõik sõltub sellest, milliseid objekte arendaja ehitab, ja sellest, milline valik on täna saadaval;
• korter peab olema müüja omandis ning seda ei tohi üürile anda, ehkki pikaajaliselt, kontrollivad omanikud dokumente hoolikalt ja põhjalikult;
• kinnisvarabürood ei saa osaleda ainult korterites, pere ühiselamu toas, kommunaalkorteris ega ühe inimese osakaalust kogu elamispinnast tehingute skeemi kohaste tehingute korral;
• korteri “puhtusele” on seatud erinõuded, on äärmiselt ebasoovitav, kui üks majaomanikest on alaealine ning tehingu tegemiseks on vaja eestkoste- ja eestkostekogu luba. Sel juhul keeldub kinnisvarabüroo müüjast suure tõenäosusega..

Korteri vahetuse eelised kaubandusskeemi alusel

Selle skeemi järgi vana eluaseme uue vastu vahetamise peamine eelis on kiireloomulisus ja tõhusus. See on kiireim viis kolida oma lemmikusse, palju mugavamasse korterisse või maamajja, ootamata vana elamispinna müüki, hüpoteeklaenu saamist jne..

Lisaks hoolitseb kaubandusbüroo tehingute korral kinnisvarabüroo kõigi murede ja vaevadega, mis on seotud paberimajanduse ja elamispinna vahetamise õigusliku toetamisega. Korteri müüja ei pea kulutama raha reklaamimiseks, kuulutuste avaldamiseks, dokumentide kogumiseks, ekspertiisi jaoks raha kulutamiseks jne..

“Trade-in” vahetuse miinused

Hoolimata vaieldamatutest eelistest on „krediidil” elamispindade vahetusskeemil ka mitmeid puudusi, mis tingisid selle madala populaarsuse kinnisvaraturul. Sellise vahetuse peamised puudused on järgmised:

• suure valiku puudumine. Reeglina pakub kindel kinnisvarabüroo või konkreetne arendaja kaubandustehinguteks ainult oma elukompleksi kortereid, seetõttu ei pakuta alati võimalust valida elukoha või hoone asukohta;
• kaubavahetuses osaleva vana korteri hind on igal juhul madalam kui vabaturul müümise korral. Kõik arendajad ja arendusagentuurid ostavad kortereid allahindlusega, mis võib ulatuda 20-25% -ni turuhinnast, mis kapitalihindu arvesse võttes on eluasemekuludest saamata 1-1,5 miljoni rubla kaotusega. Vahendeid ei maksta müüjale, vaid krediteeritakse kohe arendaja kontole kui uue elamispinna põhimakse;
• See ei ole alati nii, et “krediidiskeemi” kohaselt tehingust osa võtnud majaomanikud saavad kohe kolida uude, mugavasse korterisse. Sageli pakuvad arendajad elamispinda veel ehitatavates majades, nii et peate ootama tööde lõpetamist ja maja kasutuselevõtmist. Lisaks võib uus korter vajada remonti, mis lükkab ka pikaks ajaks edasi õnneliku majapidamise hetke. Kogu see periood – enne uude korterisse kolimist ning selles remondi- ja viimistlustööde lõpuleviimist peate kas sugulaste seltsis nokitsema või maja üürima, sest vanast korterist on juba saanud kinnisvarabüroo või arendaja omand ning sageli on tal juba õnnestunud leida uued omanikud. Sellised lisakulud ja ebamugavused jätavad kaubandustehingult ilma peamise eelise – uude koju kolimise kiiruse;
• tõenäosus kohata ebaausaid agentuure, kes pakuvad skeemi, mida Relight-Kinnisvara peadirektor Oleg Samoilov nimetab „võltskaubanduseks”. Sel juhul broneerib arendaja uue korteri ainult teatud perioodiks, võttes endale sel perioodil vastutuse vana eluaseme müümise eest. Kui korterit ei ole võimalik enne kokkulepitud aega müüa, avaldatakse müüjale survet, sundides hinda alandama. Seega on sellise skeemi ainsaks eeliseks vastvalminud korteri garanteeritud reserveerimine, kuid teisejärgse korteri müügi tähtaja määramine tühistab ka selle eelise, nii et eksperdid ei näe sellisel maaklerite teenusel mingit mõtet.

Esmakordselt ilmusid Venemaa kinnisvaraturul kaubandustehingud 2009. aastal, kui kriis tõi kaasa esmasel turul korterite ja maamajade nõudluse olulise vähenemise. Sellise “tasaarvelduse” vahetusskeemi abil püüdsid arendajad potentsiaalsete ostjate tähelepanu uutele hoonetele meelitada ja müüki suurendada.

Ja veel, nagu praktika näitab, pole viimase kolme aasta jooksul selline skeem muutunud nõudluseks ja kui müüja kavatseb osa uue korteri kuludest hüvitada vana müümisega, kasutatakse 90% juhtudest teisese eluaseme katmisel alternatiivset kahekordse ostu ja müügi skeemi. müügiks kinnisvarabüroo.

Eksperdid soovitavad ühehäälselt kasutada vahetusprogramme ainult juhul, kui uues hoones korteri kaotamise oht on liiga suur ja elamukompleks on juba tööle pandud..

Kõigi muude võimaluste korral on parem mõelda mitu korda – kas tasub kaotada oluline osa oma korteri kuludest ja kiirustades. Mõne eksperdi sõnul on parim alternatiiv kaubandusskeemile hüpoteeklaen koos võimalusega seda tulevikus tagasi maksta elamispinna müügist saadud raha arvelt. Sel juhul saab müüja aeglaselt dokumente koguda ja ostjaid otsida, mitte aga hinda alandada, et korter kiiremas korras müüa ja samal ajal hüpoteegi tagasimaksmise kiiruse tõttu ei maksa ta intresside eest liiga palju..

Muidugi, meie riigi hüpoteeklaenude süsteemil on ka mitmeid puudusi ja seda ei saa nimetada täiuslikuks, kuid korteri rongisisseehituse skeemi järgi korteri vahetamise puudused on rohkem kui eelised, seetõttu pole see lähitulevikus tõenäoliselt meie riigi kinnisvaraturul populaarsemaks muutumas. … Lisaks silmatorkavatele puudustele, mis vähendavad sellise skeemi atraktiivsust müüjate jaoks, ei vaja arendajad ise tänapäeval ka ostjate meelitamist “krediidi” skeemi abil – nõudlus Moskva uusehitiste järele on stabiilne ja lähiajal ei vähene..