Raha teenimine kinnisvara edasimüümisel: eduka flipimise saladused

Flipping – kodu ostmine selle kiireks edasimüügiks, mis on läänes eriti populaarne raha teenimise viis. Venemaal pole see sissetuleku teenimise meetod veel populaarne. Selles artiklis anname näpunäiteid, mis aitavad lugejatel flipimisega edukalt raha teenida..

Selge tegevusplaani tegemine on ükskõik millise klapi esimene samm

Hästi planeeritud – pool tehtud. See aforism on eriti oluline libisevate inimeste jaoks. Ilma selge ja plaanipärase tegevuskavata on korterite kiireks edasimüügiks raha teenimine peaaegu võimatu. On vaja selgelt aru saada toimingute järjestusest.

1. Kinnisvaraturu olukorra analüüs

Algaja flipper peab hoolikalt uurima ja mõistma kinnisvaraturu praegust olukorda: erinevat tüüpi elamispindade keskmist turuväärtust, nende hindade muutuste prognoosi tulevikus, nende objektide nõudluse taset ja muid sarnaseid küsimusi. See võimaldab teil valida õige kinnisvara, mida soovite osta, ja suurendab selle kiire ja kasumliku müügi võimalusi..

2. Selge rahaliste vahendite kasutamise kava

Samuti on oluline selgelt planeerida, kui palju raha kogu edasimüügitoimingule kulub, võttes arvesse kinnisvara hinda, parenduste kulusid, potentsiaalsete ostjate reklaami, õiguslikku tuge ja makse..

Kuna tehing tuleb teostada võimalikult kiiresti, ei tohiks puuduvate vahendite saamiseks hüpoteeklaenu sõlmida ega laenu taotleda, sest kogu paberimajandus võtab palju aega ja laenuintress võib märkimisväärse osa kasumist “ära süüa”..

Finantstehingu eelarve koostamisel eraldage ettenägematute kulude jaoks väike summa. Lõppude lõpuks läheb midagi kõige ideaalsemas mõttes alati valesti. On väga pettumus, kui mõne pisiasja tõttu, nagu näiteks ehitusmaterjalide ootamatu hinnatõus, on teie hoolikalt kavandatud tehing ohus..

3. Võimalike kahjude hüvitamise võimalused

Teine oluline aspekt, mis tuleb eelnevalt läbi mõelda, on kahjude hüvitamise võimaluste arvutamine juhuks, kui vara ei saa pikka aega müüa. Saate arvutada võimaliku tulu kinnisvara rentimisest, mida plaanite üürimiseks osta.

4. Kinnisvara ostu-müügi tehingute registreerimist käsitlevate õigusaktide analüüs

Oluline on analüüsida selliste tehingute teostamist käsitlevaid õigusakte. Eluaseme müügilepingu sõlmimisel on oluline selgelt mõista, milliseid dokumente ostjalt ja müüjalt vaja on, kuhu minna omandiõiguse registreerimiseks ja paljudest muudest punktidest. See võimaldab teil objekti ostmisel või müümisel mitte aega raisata..

Kuidas valida sobiv ese, mida osta

On olemas mitut tüüpi kinnisvara, millest flippers saab teenida.

1. Alahinnatud eluase

Korterid või majad, mille lähedale varsti ehitatakse olulisi taristurajatisi, tõusevad kindlasti pärast nende ehituse lõppu väärtust. Need võivad olla metroojaamad, hüpermarketid või suured kontorikeskused..

Venemaal avalikustati laialdaselt Sotši uusehitiste korteritega spekuleerimine. Ettevõtlikud ärimehed, kes ostsid neis korterid ette ja müüsid enne kriisi, teenisid vaid mõne kuuga palju raha.

Ekspertide prognooside kohaselt peaks sarnane olukord aset leidma 2018. aasta FIFA maailmameistrivõistluste eelõhtul. Meistrivõistluste matše korraldavates linnades peaks majade hinnatõus algama mõni kuu enne maailmameistrivõistluste algust.

2. Tagatisvara

Pangad peavad võlgnike vara müümiseks oksjoneid. Reeglina algab sellise partii hind 80% -lt ja võib langeda kuni 40% -ni elamuturu hindamise väärtusest. Teavet oksjonite kohta avaldatakse sageli pankade veebisaitidel. Tõsi, flipper peab vajaliku teabe saamiseks neid pidevalt jälgima, samal ajal kui kõige väärtuslikumaid objekte ostavad huvitatud isikud mitte avalikel oksjonitel, vaid eraviisiliselt, kuid sellegipoolest õnnestub mõnel venelasel odavate oksjonite korral saada korralik eluase..

3. Eluaseme sunniviisiline kiire müük

Juhtub, et korteri või maja omanikud on otsustanud kolida teise linna või riiki või vajavad nad ootamatute ettenägematute asjaolude tõttu hädasti suurt rahasummat. Sel juhul ei sõlmi nad pikka aega tehinguid ja tõenäoliselt ostetakse nende eluase madalama hinnaga kui turuväärtus. Sellised võimalused pole tavalised, kuid teenitud kasum kompenseerib kõik raskused nende leidmisel.

4. Korterid ilma renoveerimiseta

Klapi jaoks on lihtsaim võimalus osta korter viimistlemata või “surnud” olekus. Mõnede aruannete kohaselt suurendab hea remont eluasemekulusid 5-10%. Ja pärast eliitkinnisvara kvaliteetset viimistlemist võib kasum olla 20-25% korterisse investeeritud summast.

Ükskõik, mis tüüpi kinnisvara Flipper valib, peab ta meeles pidama, et lihtsaim viis on müüa taskukohast eluaset, mida keskmise sissetulekuga pere saab endale lubada. Muidugi võite eliitmaja või korteri edasimüügil saada palju suuremat kasumit, kuid sellise objekti ostjate leidmine on palju raskem..

Spetsialistide meeskonna omamine on klappimise edu võti

Korteri edasimüügitoimingud jagunevad paljudeks etappideks ja igaüks neist nõuab eriteadmisi, seetõttu on flippe teha soovivate inimeste jaoks väga oluline valida professionaalide meeskond, kus igaüks vastutab oma osa töö eest..

Sellega ei saa hakkama ilma:

• turutingimustest hästi teadlik kogenud kinnisvaramaakler, kes saab valida sobiva kinnisvara ja seejärel leida sellele ostjad;
• inimesed, kes viivad läbi kodu remonti või vähemalt (kui flipper teeb ise remonti) hea disainer, kes teeb disainiprojekti;
• pädev jurist, kes saab üle võtta tehingute õigusliku toe.

Edu võti on pädev remont minimaalsete kuludega

Selleks, et korteri interjöör avaldaks ostjatele muljet, pole vaja renoveerimisse investeerida kümneid tuhandeid dollareid. Lõppude lõpuks ei tähenda kallis stiilne. Palju olulisem on teha hea elamuehituse projekt.

Tänu temale saate mööblit ratsionaalselt korraldada ja valgustust muuta, see aitab ruumi visuaalselt suurendada. Ja õigesti valitud värvikombinatsioonid seintest, padjadest, vaipadest, kardinatest, mööbli polsterdusest ja mitmesugustest tarvikutest, näiteks seintel olevad maalid või riiulitel olevad kujukesed, võivad korteri sisemusele lisada individuaalsust ja muuta seda tundmatuseni..

Kodu kiire müümise kunst

Kinnisvara kiireks müümiseks on mitu võimalust, mida kõik kinnisvaramaaklerid on aastaid edukalt kasutanud..

Variant 1. Ekspromptne oksjon

Samal ajal kutsutakse kinnisvara vaatama mitut potentsiaalset ostjat, kes on kinnisvara vastu huvi üles näidanud. See loob neile illusiooni, et korter on nõudmine ja on vaja see kiiresti enda jaoks välja lüüa, kuni konkurendid selle objekti “ära viivad”. Mõned ettevõtlikud maaklerid kutsuvad koosolekule võltsitud ostjaid, kes oma suurenenud huviga provotseerivad tegelikke kliente spontaanseteks ostudeks.

Variant 2. Telefonioksjon

Müüja helistab kordamööda mitmele ostuga nõus olnud potentsiaalsele ostjale. Pärast seda, kui esimene ostja on nõus ostma eluaseme etteantud hinnaga, valib ta teise numbri, ütleb, et tingimused on pisut muutunud ja nõuab pisut suuremat summat. Kui teine ​​klient nõustub, valitakse kolmanda number ja helistatakse veelgi suuremale summale. Nii saate korteri maksimaalse müügihinna, kulutamata palju aega klientidega läbirääkimistele..

Variant 3. Müük kinnisvarabüroole

Kui pikka aega pole eluasemele ostjat võimalik leida, võite proovida korteri müüa kinnisvarabüroole. See valik on asjakohane, kui ostja ei viibi pikka aega objektil või peab flipper mingil põhjusel projektist kiiresti väljuma. Selle skeemi oluline puudus on müügihind. Agentuur tunneb korteri vastu huvi, kui näeb võimalust selle edasimüügil raha teenida. Ja selleks peab selle hind olema turuhinnast madalam. Kasvava elamuturu korral peaks erinevus olema 70–80%, langeva turu korral– 50–60%.

Maksuteema

Peamine põhjus, miks klapitamine pole Venemaal laialt levinud, on maksuseadusandluse iseärasused. Vara ostja on maksuvaba, kuid müüja on kohustatud tasuma 13% selle müügiväärtusest. Ütleme nii, et käperdaja ostis korteri 4 miljoni rubla eest, tegi selles parandusi 500 tuhande rubla eest ja müüs siis 6 miljoni rubla eest. Sel juhul on käibemaksu summa, mida ta on kohustatud maksma, 780 000 rubla, mis sööb ära olulise osa kasumist. Kuid maksuriski minimeerimiseks on mitmeid viise..

1. meetod

Kui eluruumi müügisumma on alla kolme miljoni rubla, on käibemaks sama 13%, kuid müüjal on õigus saada riigilt maksu mahaarvamist summas 260 tuhat rubla ja ostjal – 130 tuhat rubla. On vajalik, et ost-müük toimuks ühe kalendriaasta (maksustamisperioodi) jooksul, vastasel juhul ei ole lepingu pooltel õigust maksu mahaarvamisele.

2. meetod

Mõnel juhul, kui vara tegelik väärtus ületab seaduses sätestatud piiri, lepivad ostja ja müüja kokku, et lepingus näidatakse summa alla kolme miljoni ja ülejäänud raha kantakse sularahas. Kuigi see skeem on ebaseaduslik, on neid, kes soovivad sel viisil kokku hoida, siiski.

3. meetod

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku kohaselt ei ole ta kinnisvara müüjalt enam kohustatud maksma, kui kinnisvara müüja omandas seda rohkem kui kolm aastat alates lepingu kuupäevast..