Äärelinna kinnisvara Moskva piirkonnas – suundumused ja väljavaated

Selle aasta esimese kvartali tulemuste põhjal selgus, et äriklassi objektid naasevad Moskva lähedal asuvasse äärelinna kinnisvaraturule.

Lev Aronov. Rannik. Ehitised. Trompet. 1956

Nagu mõned eksperdid viitavad, võib see segment aasta lõpuks muutuda domineerivaks. Selles hinnasegmendis sisenes turule 2011. aasta esimese kolme kuuga 60% uute arvelduste koguarvust. Äriklassist sai ka hinnatõusu liider – vaatlusalusel perioodil on selle segmendi hind tõusnud 6%, hoolimata asjaolust, et eeslinnade äärelinna eluasemed püsivad hindade osas stabiilsed ja turistiklass kaotas isegi pisut hinna.

Lepingujärgsed arveldused ja mitme vorminguga arveldused naasevad kiiresti turule

JSC OPIN analüütilise keskuse andmetel ilmub turg 2011. aastal äärelinna kinnisvaraturu küllastumisest lepinguta kinnistutega (UBP) ja mõnede arendajate üleminekust kallimatesse turusegmentidesse, mis nõuavad läbimõeldud konkurentsikontseptsiooni ja piisavaid rahalisi investeeringuid ehituse algetapis mitte rohkem kui 50 uut objekti. Neist vastavalt analüütikute prognoosidele langeb umbes 80% lepingulistele kruntidele.

Samal ajal tuleb märkida, et lepinguta maatükid kaotavad oma positsioonid – nende objektide nõudlus ja pakkumine vähenevad. UBP säilitab siiski juhtpositsiooni üldises tarnestruktuuris, nad hõivavad 73% ja lõpetatud tehingute struktuuris moodustavad nad 82%. Ainult see on tõenäoline, et see ei kesta kaua – selliste alade huvi vähenemise tendents on ilmne.

Veel üks üsna kurioosne suundumus selle aasta esimese kolme kuu jooksul on äärelinna asulate osakaalu suurenemine, kus esitletakse mitut kinnisvaravormi (linnamajad, suvilad, USP, UBP, aga ka kortermajad) erinevates proportsioonides ja kombinatsioonides.

Pange tähele, et UBP osakaal selle aasta esimeses kvartalis ulatus 73% -ni, mitme vorminguga külade osatähtsus – 13%, suvilate ja USP osakaal – 11% ning vallamajad moodustasid turul pakutavate objektide koguarvust vaid 3%.

Samuti tuleb märkida, et viimase 3 aasta jooksul on vallamajade osatähtsus märkimisväärselt vähenenud, nagu eksperdid väidavad, kavandati kriisi ajal enamik neist projektidest mitme vorminguga asulate ehitamiseks.

Äriklass on 2011. aastal uute asulate struktuuri liider

Kui arvestada kõiki uusi projekte, mis sisenesid turule 2011. aasta esimeses kvartalis, kuulub neist 60% äriklassi. Neid projekte eristab reeglina hea asukoht, huvitavad arhitektuuri- ja planeerimislahendused, samuti arenenud taristu suvilakogukonnas või selle vahetus läheduses. Pange tähele, et kui külas leibkondade arv ei ületa viiskümmend, on sellisel külas tavaliselt eraldi väljapääs suurveele ja see vastab kõigile äriklassi elamumajanduse nõuetele. Mõned eksperdid nimetavad selliseid objekte nn premium-klassi..

Vinogradov Sergei Arsenjevitš. Pärandvara juures. 1090

Muude turusegmentide (eliit- ja ökonoomne) osatähtsus Moskva piirkonna äärelinna kinnisvara uute projektide hulgas moodustas 2011. aasta 1. kvartali lõpus 20%.

Sel perioodil turule tulnud uute projektide hulgas olid asulad – “Lumeorg” “Romashkino” (Simferopoli maantee), “Pavlovy järved” ja “Ecopark Ushakovo” (Novorizhskojeye maantee) ja “Medvedevo” (Kievskoe maantee)..

Kui aga arvestada turul juba olemasolevaid objekte, siis nende struktuuris on turistiklassi pakkumised endiselt juhtivad, nende osa moodustas 76%, äriklassi – 17% ja eeslinnade äärelinna eluaseme – vaid 7%.

Külad, mis asuvad pealinnast 55 km kaugusel, on tavaliselt alaliseks elamiseks aastaringselt.

2011. aasta esimese kolme kuuga olid asulad Moskva ringteest kauguse osas jaotunud väga ühtlaselt. Seda asjaolu mõjutas asjaolu, et aktiivsemalt alustati pealinna territooriumidelt üha kaugemal asuvate hoonete ehitamise protsessi. Nii moodustas Moskva ringteest enam kui 55 km kaugusel asuvate objektide osakaal vaatlusalusel perioodil 54% ja Moskva ringteest 55 km kaugusel asuvate asulate osa 46%. Tavapäraselt on Moskva ringteest kaugel asuvaid piirkondi võimalik klassifitseerida hooajaliseks elamiseks kasutatavateks asulateks. Neid samu külasid, mis asuvad pealinnast 55 km kaugusel, kasutatakse reeglina alaliseks elamiseks aastaringselt.

Samuti märgime tõsiasja, et viimastel kuudel on olnud selge tendents – pakkumine Novorizhskoje maantee suunas väheneb kiiresti ning Dmitrovka ja Rublevka suunal kasvab see jätkuvalt.

Praegu pakutakse Novorizhskoe maanteel umbes 140 igas formaadis ja klassis asuvat suvila-asulat.

Hoolimata asjaolust, et Rublevo-Uspenskoe maantee on viimase 3 aasta jooksul peaaegu täielikult realiseerinud oma arengupotentsiaali, moodustab see suund 2011. aasta I kvartali tulemuste kohaselt 23% kogu tarnestruktuurist eliitmajade asulate projektides.

2011. aasta I kvartali nõudluse osas on turistiklassi omadused esirinnas

2011. aasta esimese kolme kuu tulemuste kohaselt kasutasid kõige suuremat nõudlust (82% kõigist sõlmitud tehingutest) maatükid ilma lepinguta. Valmis suvilad moodustasid ainult 4% kogu nõudlusest ja muud tüüpi elamispinnad – 14%.

Nõudlus turistiklassi suvilarajoonide järele on märkimisväärselt kasvanud, ulatudes 78% -ni, samas kui äriklassis oli nõudlust vaid 14% potentsiaalsete ostjate hulgas ja vaid 8% nõudlusest langes eliitkinnisvarale..

Camille Pissarro. Punased katused. 1877

Kui arvestada ostueelarve nõudluse struktuuri, siis suuri muudatusi pole. Kõige populaarsemad on objektid, mille väärtus on kuni 500 tuhat dollarit. Viimasel ajal on äärelinna kinnisvarahindade nõudluse struktuuri siiski mõnevõrra tasandatud. Nüüd pole maamaja ostmisel määravaks mitte niivõrd eelarve kui projekti kvaliteet.

Teine märkimisväärne trend 2011. aasta I kvartalis on suure eelarvega ostjate aktiveerimine. Üle 3 miljoni dollari väärtuses eliitkinnisvara nõudluse osakaal oli 8%.

Nõudlus Moskva lähedal asuva äärelinna kinnisvara järele sõltub aina vähem suunast. Seda mõjutab heade ja kvaliteetsete pakkumiste ilmumine erinevates valdkondades. Esimese kvartali nõudluse osas on liider endiselt Novorizhskoe maanteel (20% kogu taotluste arvust). Kuid peaaegu sama nõudlust täheldati Kievskoe maantee (18%), Kaluzhskoe maantee (15%) suunas. Samal ajal on Rublevka mõnevõrra kaotamas oma populaarsust potentsiaalsete ostjate seas..

Kui palju on praegu väärt Moskva piirkonna maamaja?

Pange tähele, et alates eelmise aasta keskpaigast on Moskva lähedal asuvate kvaliteetsete äärelinna kinnisvara hinnad püsivalt tõusnud. Hinnad tõusevad umbes 3–7% kvartalis, sõltuvalt kinnisvara tüübist. Kaasaegsed müüjad reageerivad nõudluse muutustele piisavalt kiiresti ja teevad hinnamuutusi.

Selle aasta I kvartali tulemuste järgi täheldati kõige suuremat hinnatõusu äriklassi asulates, ulatudes 6% -ni. Äärelinna kinnisvara eliitsegmendis on hinnad üsna stabiilsed – hinnatõus registreeriti tasemel 0,5%. Turistiklassi külade väärtus on mõnevõrra langenud – miinus 0,5%. Selle segmendi hindade langus on tingitud asjaolust, et praegu on kõige suurem konkurents – uued projektid sisenevad turule reeglina keskmise pakkumise hinnaga, mis on turust pisut madalam. Tõenäoliselt jätkub see suundumus selle aasta lõpuni..

Absoluutarvudes on keskmine hind ruutmeetri kohta. m koduomandi (suvila koos maaga) eliidi turusegmendis on umbes 5000 dollarit. Äriklassi asulates on keskmine hind tasemel 3450 dollarit maja ruutmeetri kohta, turistiklassi projektides 1450 dollarit ruutmeetri kohta. Samal ajal on Moskva piirkonna äärelinna elamuturul objekte, kus ruutmeeter maksab kuni 12 tuhat dollarit. See on tavaliselt tingitud külgneva krundi suurest pindalast.

Mõne eksperdi sõnul jätkub äriklassi segmendi hinnatõus kvartalis umbes 5-7%. Piisavat stabiilsust täheldatakse ka teistes segmentides.

Summeerida

2011. aasta esimeses kvartalis Moskva lähedal asuvas äärelinna kinnisvaraturul kujunenud olukorda võib iseloomustada positiivsena, samas kui selle turusektori areng ja elavnemine on märgatav. On ilmne, et äärelinnaehituse kriisivastane võimalus – ilma lepinguta krundid – on Venemaa majanduse üldise elavnemise ja tegeliku nõudluse kasvu kontekstis märkimisväärselt populaarsust kaotamas..

Positiivne on ka suvilarajatiste uute projektide arendamise kvaliteedi kasvutendents potentsiaalsete ostjate tiheda konkurentsi tingimustes. Järelikult pakkumise kvaliteet kasvab, mis mängib kahtlemata vaid ostjate käes..

Üha populaarsemaks muutuvad valmisobjektid, millel on head tarbijaomadused: taristu, asukoht jne..

Eeldatavasti kasvab 2011. aasta II kvartalis nõudlus äärelinna viimistletud elamumajanduse järele umbes 20%. See juhtub kriisi ajal ja kriisijärgsel perioodil tekkinud nõudluse edasilükkamise tõttu..

2011. aasta esimese kvartali tulemuste põhjal võime kindlalt öelda, et äärelinna kinnisvaraturg on kriisist üle saanud ning selles sektoris kasvab nii nõudluse kui ka kvaliteetse pakkumise kasv..