Moskva piirkonna äärelinna kinnisvara klassifikatsioon

Mitte nii kaua aega tagasi pakkus Venemaa Vahendajate Gild välja äärelinna kinnisvara uue klassifikatsiooni, märkides, et väljaspool linna piire asuvate majade ja suvilade jaoks peaksid olema oma põhimõtted, mis jagunevad “turistiklassiks” ja “eliidiks”..

Gildi eksperdid rõhutavad, et profiilikomitee välja töötatud klassifikatsioon ei tähenda sugugi äärelinna kinnisvaraturu täielikku kajastamist, vaid sellest peaks saama alus, mille alusel iga piirkond loob oma, täpsema ja kohalikele tingimustele kohandatud valiku.

Nagu kinnisvaraturu indikaatorite analüüsi keskuse eksperdid kohe märkasid, polnud Vene Vahendajate Gildi liikmete endi seas üksmeelt selles, millised tegurid peaksid aitama maamajad eraldi kategooriatesse jagada.

Niisiis usuvad mõned eksperdid, et ehitise hind peaks olema põhikriteerium, teised aga arvavad, et ilma selliseid tegureid nagu asukoht, arenenud infrastruktuuri olemasolu ja maatüki pindala arvesse võtmata pole täpselt võimalik kindlaks teha, kas maja on eliit..

Selle tulemusel õnnestus profiilikomiteel ikkagi välja töötada Moskva piirkonna äärelinna kinnisvara klassifitseerimise lihtsustatud versioon, mille põhjal saavad piirkondlikud organisatsioonid – RGR liikmed – luua oma klassifikaatorid.

Turistiklass

Äärelinna kinnisvara kõige taskukohasem kategooria, mille peamisteks eristavateks tunnusteks on maja enda ja maatüki väike pindala, aga ka küllaltki tagasihoidlikud nõuded ehitusmaterjalide kvaliteedile ja külas asuva taristu kättesaadavusele.

Niisiis, “turistiklassiks” klassifitseeritud Moskva piirkonna maamajal on järgmised omadused:

• elamu pindala – alates 80 ruutmeetrist, vallamajade jaoks on nõutav pind veelgi väiksem – alates 60 “ruudust”;
• maatüki kogupindala, millel hoone asub – mitte rohkem kui 12 aakrit;
• kohaliku piirkonna pindala on väga väike – umbes sada osa;
• Moskva piirkonna saadaolevad pakkumised asuvad täna Moskva ringteest üsna suurel kaugusel – vähemalt 30 kilomeetrit;
• tüüpiline arhitektuurne projekt ilma viperusteta;
• kasutada saab mis tahes ehitusmaterjale, enamasti ehitatakse plokkidest, palkidest või puitkarkassi alusel odavalt väikese pindalaga maju;
• insenerikommunikatsioonid on tavaliselt individuaalsed;
• puuduvad nõuded infrastruktuuri asukohale ja kättesaadavusele, see tähendab, et “turistiklassi” maamaja võib asuda ühiskondlikest rajatistest, näiteks koolist ja lasteaiast, aga ka poodidest, üsna suurel kaugusel;
• ja lõpuks ei tohiks sellise maamaja maksumus RGR ekspertide sõnul ületada 6 miljonit rubla.

Nagu näete, on “turistiklassi” maja suhteliselt väike hoone, millel on pisike külgnev krunt, sageli tsivilisatsioonist kaugel. Ja näidatud maksimaalne hind 6 miljonit rubla tuleneb Moskva lähistel asuva kinnisvaraturu eripärast – teistes piirkondades saate sama hinnaga osta kindla keskse kommunikatsiooniga mõisa.

Mugavusklass

Erinevalt linnakorterite klassifikatsioonist, kus on märgitud ainult neli kategooriat – “majandus”, “äri”, “lisatasu” ja “luksus” -, on äärelinna eluasemeobjektide klassifikaatorisse ilmunud veel üks klass – “mugavus”.

Need on juba kallimad majad, mis endiselt ei saa pretendeerida mainekate ettepanekute staatusele. Spetsialistid esitasid kategooria “mugavusklass” majadele järgmised nõuded:

• kaugus Moskva ringteest – mitte rohkem kui 50 kilomeetrit, see tähendab nn kauged dachad, mis on praegu Moskva lähedal kinnisvara ostjate seas populaarsust kogumas, ei saa seda põhimäärust enam taotleda;
• maja pindala – 160 kuni 300 ruutmeetrit, vallamajade jaoks – 100 kuni 200 “ruutu”;
• maatükk – 10 kuni 20 aari;
• külgneva territooriumi pindala on vähemalt 1-3 aakrit;
• eksperdid esitasid arhitektuuriprojektidele mõnevõrra ebamäärase nõude, mille kohaselt ehitatakse “mugavusklassi” maju – “kaasaegseid”. Pole selge, mida mõeldakse sellise iseloomuliku, tüüpilise või üksikprojekti all ja kuidas täpselt peaks arhitektuurse lahenduse “modernsus” avalduma;
• insenerikommunikatsioonid võivad olla nii individuaalsed kui ka tsentraliseeritud;
• kõige sagedamini kasutatavad ehitusmaterjalid on tellis, puitkarkass, monoliit-plokk. Kui aga turistiklassi majade ehitamisel saab kasutada mis tahes materjale, mõeldakse sel juhul ainult kvaliteetseid;
• “mugavusklassi” maja asukohale erinõudeid ei seata, kuid külas peavad olema laste- ja spordiväljakud, kauplus, külaliste parkimine, apteek, kohvik ja restoran, mis juba välistab elamu asukoha asulates, kus pole piisavalt väljaarendatud infrastruktuuri ;
• “mugava” maamaja maksumus ei tohiks ületada 13 miljonit rubla.

Üldiselt ei ole Moskva piirkonnas selliste pakkumiste – hinnaga kuni 13 miljonit rubla – leidmine probleem, võime öelda, et see on üks äärelinna kinnisvara kõige levinumaid ja üsna nõudlikke kategooriaid.

Äriklass

Selle äärelinna kinnisvara kategooria nimi ei tähenda üldse seda, et selliseid objekte saaks kasutada ainult ärimeeste elukohana. Pigem näitab selline nimi elamu kõrgemat staatust, kõrgendatud mugavust ja muidugi üsna kõrget hinda..

Venemaa Vahendajate Gildi eksperdid esitasid äärelinna kinnisvaraobjektidele, mis kuulusid “äriklassi” kategooriasse, järgmised nõuded:

• selliseid objekte ei saa enam asuda kogu Moskva piirkonna territooriumil, vaid ainult nendes suundades, mida peetakse liikumise seisukohast kõige prestiižikamaks ja käepärasemaks: Moskva piirkonna loodes, põhja, edelas ja läänes. Sellesse loendisse lisati ka Uus-Moskva territooriumid, kuid nüüd pole enam võimalik selliseid maju nimetada linnalähedasteks, sest need on jõudnud megaloopoli piiridesse;
• maja pindala peab olema vähemalt 250 ruutmeetrit, vallamajade jaoks – alates 200 “ruudust”;
• maatüki kogupindala on 15–30 aakrit;
• külgnev territoorium – umbes 3 aakrit;
• kaugus Moskva ringteest – mitte rohkem kui 50 kilomeetrit;
• nõuded arhitektuuriprojektile on samad, mis kategooriale “mugavusklass”, see tähendab “kaasaegne arhitektuurne kujundus”;
• kõige sagedamini kasutatakse selliseid ehitusmaterjale nagu monoliitblokk, tellis, liimpuit, kvaliteetne puitkarkass;
• kommunikatsioonid on tavaliselt tsentraliseeritud, kuid siiski pole välistatud üksikute insenervõrkude kasutamine, eriti kaevu olemasolu autonoomses kanalisatsioonisüsteemis;
• küla, kus asuvad “äriklassi” majad, peaks oma elanikele pakkuma piisavalt kõrget mugavust, eriti haljastatud territooriumi, külaliste parkimise, laste- ja spordiväljakute, lasteaia, supermarketi, apteegi, ilusalongi, kohviku või restorani jaoks , meditsiinikeskus, aga ka teeninduskeskus;
• maamaja “äriklassi” maksumus on vahemikus 13 kuni 23 miljonit rubla.

Äriklassi võib nimetada keskmiseks kategooriaks, see puudutab Moskva piirkonna jaoks üsna vastuvõetavat kulutaset, asukohta ja esitatud nõudeid. Kuid nende ettepanekute populaarsus on juba suurusjärgu võrra madalam kui “mugavusklassi” majade oma.

Premium klass

Just sellest kategooriast algab tõeliselt eliitne äärelinna kinnisvara, seega kasvavad nõudmised sellistele häärberitele, nagu ka ettepanekute hind. RGRi spetsialistid usuvad, et ainult need äärelinna elumajad, mis:

• asuvad Moskva ringteest mitte rohkem kui 30 kilomeetri kaugusel. Kui “turistiklassi” jaoks tähendab see piir seda, et nad ei saa selle märgi pealinnale “läheneda”, või pigem ei saa nad Moskva lähedal asuvate ettepanekute kõrge hinna tõttu, siis kategooria “lisatasu” jaoks on seevastu Vana-Moskva lähedus saab tõendiks eluaseme prestiiži kohta;
• maja pindala – vähemalt 350 “ruutu”, ridaelamute puhul, kui põhimõtteliselt saab neid sellesse kategooriasse liigitada – vähemalt 250 ruutmeetrit;
• ala üldpind on vähemalt 15 aakrit;
• maa ümber maja – vähemalt 3 aakrit;
• ainult tsentraliseeritud tehnilised kommunikatsioonid, usutakse, et need pakuvad kõrgemat mugavust;
• “premium-majad” võivad asuda ainult hea ökoloogiaga piirkondades, mis on atraktiivsed puhkuse ja alalise elukoha poolest. Nagu äriklassi puhul, tähendab enamik eksperte Moskva piirkonna loode-, põhja-, edela- ja lääneosa;
• ainult üksikud arhitektuuriprojektid;
• kasutatud ehitusmaterjalid: monoliit-tellis, liimpuit ja tellis, kaasaegsed ja kvaliteetsed;
• selliste eliitkülade territooriumil peaks olema hästi arenenud infrastruktuur: mitmed mänguväljakud, spordikompleks, ilusalong, supermarket, külaliste parkimine, restoran, tarbijateenused, lasteaed, apteek, kaasaegne meditsiinikeskus – kõik see on premium-klassi majade elanike teenistuses … Lisaks on maastikuehituse olemasolu kohustuslik, territoorium on tavaliselt suletud ja valvatakse ööpäevaringselt. Tuleb märkida, et just selliste asustuste “lähedus” on pikka aega muutunud eliitlinna äärelinna kinnisvara peamiseks eristavaks tunnuseks;
• “premium-klassi” majade maksumus on vahemikus 23 kuni 43 miljonit rubla.

Elitaarne äärelinna kinnisvara pole enam ainult suvila puitraamil, vaid tõelised lossid, häärberid ja luksusvillad. Ostes maja, mille pindala on üle 350 ruudu, deklareerib uus omanik oma kõrget sotsiaalset staatust ja suhteliselt stabiilset heaolumaterjali, kuna ka sellise maja ülalpidamine on väga kallis..

De-luks

Eksklusiivsed pakkumised, kõige hinnatumad, kallimad majad “mitte kõigile” – kõike seda saab kindlalt öelda äärelinna kinnisvara kategooria “deluxe” kohta. Selle kõrge staatuse saamiseks peavad mõisad vastama järgmistele nõuetele:

• kui premium-klassi majade puhul märkisid RGR eksperdid selgelt – “vähemalt 30 kilomeetrit Moskva ringteest”, siis kategooriasse “de-lux” on võimalikud erandid. Jah, enamasti asuvad sellised eliitmajad Moskva lähistel, kuid kui sellel saidil on erakordseid eeliseid, võivad nad asuda kaugemal. Näiteks männimetsaga ümbritsetud maja, mis asub veehoidla kaldal ökoloogiliselt puhtal alal, on kõik õigused klassifitseerida eliidi ettepanekuks. Eksperdid on tuvastanud Moskva regiooni kõige prestiižikamad piirkonnad, kus kõige sagedamini leitakse luksusmaju: Rublevo-Uspenskoe, Skolkovskoe, Kaluzhskoe, Novorizhskoe, Mozhayskoe, Minskoe, Iljinskoe ja Kievskoe shosse;
• maja pindala – alates 400 ruutmeetrist ei kuulu linnamajad, nagu lähinaabritega majad ja suhteliselt väike maatükk, sellesse kategooriasse;
• ala üldpind – alates 30 aakrit;
• külgnev territoorium – üle 3 aakri;
• ainult arhitekti individuaalne projekt;
• kõrgeima kvaliteediga ehitusmaterjalid – monoliit-tellis ja tellis;
• kõik insenerikommunikatsioonid on tsentraliseeritud;
• küla territooriumil peab olema kohustuslik jalutusala, mida nimetatakse ka promenaadiks, koos maastiku kujunduse, valgustussüsteemi, võimalusel kunstlike tiikide ja purskkaevudega, lasteaed, mitmed spordiväljakud ja laste mänguväljakud, kauplused, apteek, restoran , ilusalong, meditsiinikeskus, aga ka ülejäänud küladele sellised unikaalsed objektid nagu kopteriväljak, golfiväljak ja jahtklubi;
• luksusliku maamaja hind – alates 43 miljonist dollarist.

Olles tutvunud kõigi luksusmõisaid pakkuvatele küladele esitatavate nõuetega, saate veenduda, et see on tõeliselt taevane koht, millest elanikud peavad lahkuma alles tööle minnes.

Kinnisvaraturu näitajate keskuse analüütikud rõhutavad veelkord, et see klassifikaator on koostatud ainult Moskva piirkonna äärelinna kinnisvara jaoks, teiste piirkondade jaoks on vaja koostada oma klassifikaatorid, mis kajastavad asukoha omadusi ja kohalikke hindu.

Kõigi ülaltoodud kategooriate võrdlemisel saate aru, et ühe või teise klassi majade ja suvilade peamisteks eristavateks tunnusteks on hind, elamispind, asukoht metropoli piiride suhtes ja küla väljaarendatud infrastruktuur, kõiki muid tegureid võib nimetada teisejärgulisteks ja mitte nii olulisteks.

Veel üks oluline detail on see, et kõik kinnisvaraobjektide klassifitseerimisega seotud vaidlused on sageli põhjustatud arendaja soovist liigitada uus suvilakogukond prestiižsemaks kategooriaks. Ja kui see ei vasta määratletud nõuetele, ilmnevad sageli avaldused, et süsteem ei võta arvesse projekti individuaalseid omadusi.

Te ei saa vaielda tõsiasjaga, et maamaja on individuaalne eluase ja selliseid projekte on teatud raamistikku “juhtida” üsna keeruline. Ühtne klassifitseerimissüsteem on siiski endiselt vajalik, kuna see võimaldab täpsemalt kindlaks määrata suvila maksumust näiteks kinnisvaraga tagatud laenu saamisel..