Hüpoteekkorteri ostmisega kaasnevad riskid ja eelised

Esiteks määratlegem terminoloogia – selles artiklis tähendab hüpoteekkorteri ost kinnisvara omandamist nii üsna “jõukatelt” hüpoteekkorterite omanikult kui ka õnnetult hüpoteeklaenuvõtjatelt, kes on eluolude survel sunnitud eluaseme müüma, või juba konfiskeeritud korteri omandamist pangast.

Edvard Munch. Punane Virginia Creeper. 1898–1900

Ühiskonnas on levinud arvamus selliste tehingute suurest kasust, mis tuleneb maksejõuetusega korteritest – võimalusest säästa peaaegu kaks korda rohkem isiklikku eelarvet kui turuhindu. Selle hüpoteetilise kasu hüvitamiseks ringleb sama stabiilne arvamus selliste tehingute suurtest riskidest, mis on seotud eelmise omaniku täitmata kohustustega, ebapiisava õigusliku usaldusväärsusega jne..

Hüpoteeklaene pakkuvad kinnisvarabürood ja pangad ei pea hüpoteeklaenude müügi kohta üldstatistikat. Selle sektori mahtu kinnisvaraturul saab hinnata mitmete Venemaa vastutustundlike kinnisvaraspetsialistide kommentaaride põhjal. Kui A-Realty Groupi eliitkinnisvara osakonna juhataja A. Ryumin nimetab tema ettevõttes selliste tehingute arvuks mitte rohkem kui 3% koguarvust, siis RELIGHT-Realty hüpoteegiosakonna juhataja I. Kazhikina kuulutab numbriks 7%. … INKOM-Nedvizhimost piirkondliku direktori Y. Lurie sõnul moodustas tema ettevõttes eelmisel aastal selliste tehingute arv 9% koguarvust, hinnangul oli BEST-Nedvizhimost sekundaarse eluasemeosakonna juhataja E. Buljatšev tagatud eluasemega tehingute osakaal 20 %. Y. Lurie väidab, et „kinnisvaravahendajad müüvad pidevalt pankade panditud kinnisvara”, st tema turuosa võib pidada märkimisväärseks. Nagu selgitab E. Bulõtšev, toimub enamik selliseid tehinguid “omanike vabal tahtel – näiteks ühetoalise korteri müük kahetoalise korteri ostmiseks pärast lapse sündi jne”.

Kõigi ekspertide ühehäälse arvamuse kohaselt on sundmüük kõige väiksem hüpoteeklaenude tehingute segment.

Enamik hüpoteeklaenude omanikke, kes ei suuda oma laenu tagasi maksta, pöörduvad kinnisvarafirmade poole juba enne, kui pangad kohus neid müüma sunnivad. MAYFAIR Properties juhtivpartner M. Markarova hindab, et tema ettevõtte jaoks on sellise tõeliselt vaikimisi müügi suurus 20-25% kogu müüdud hüpoteeklaenude arvust. Kõigi ekspertide ühehäälse arvamuse kohaselt on sundmüük kõige väiksem hüpoteeklaenude tehingute segment. NDV-Nedvizhimost hüpoteeklaenude osakonna juhataja A. Vladykin selgitab seda asjaoluga, et sellised juhtumid leiavad aset alles pärast maksete pikaajalist hilinemist – vähemalt 6 kuud. “Pangad üritavad probleemi lahendada” rahumeelselt “, pakkudes edasilükkamist, vähendades igakuiseid makseid ja nad otsustavad kohtusse kaevata alles pärast seda, kui nende kannatlikkuse piir on ammendatud.”.

Kugach Juri Petrovitš, lähiminevikust

Väga olulist punkti panditud “maksejõuetusega” kinnisvaraga seotud tehingute kohta selgitab I. Kazhikina (“RELIGHT-Real Estate”): “Hüpoteekkorteri omanikule avaldatakse agressiivset survet võlausaldajate, sisseostjate, kinnisvaravahendajate ja muude isikute poolt, et sundida teda oma kinnisvara müüma ilma kohtulahendita kuuluvad Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 179 alla. Selgitame oma lugejatele, et see tsiviilseadustiku artikkel käsitleb ähvarduste ja raskete asjaolude mõjul äärmiselt ebasoodsatel tingimustel tehtud tehingute ebaseaduslikkust. Seega on I. Kazhikina sõnul sellistel tehingutel “kõik võimalused tulevikus kohtus kehtetuks tunnistada”. Delta Estate juhataja asetäitja A. Saprykina lisab, et hüpoteekkorteri ostmine enampakkumise teel (pärast kohtulahendit) paneb ostjale “vajaduse veenduda, et endise omaniku kohtuotsust ei saaks edasi kaevata”. Vastasel juhul võib järgnev pikk “uute omanike kohtuvaidlus muutuda väga tõenäoliseks ja tulemust ei ole kerge ette arvutada”.

Hüpoteeklaenude korterite hinda määravad tegurid

Laenuvõtja ja panga suhted

Finantssuhte kriitilisus laenusaaja-panga paaris. Mida lähemal on krediidiolukord õpiku fraasile “Y – y, kuidas kõik töötab …”, seda madalam on “vaikekorteri” hind. Suur võlasumma koos trahvide ja intressidega ning laenuvõtja tehtud maksete pikaajaline ignoreerimine võimaldab pangal dikteerida tehingu olulisi tingimusi. Moskva kinnisvarabüroo juhataja asetäitja T. Vorobyova räägib oma praktikas saavutatud rekordist: “see on 25% hüpoteekkorteri ja selle turuhinna vahelisest hinnaerinevusest”. A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) peab madalat hinda „peamiseks teguriks, mis määrab potentsiaalsete ostjate huvi hüpoteekkorteri vastu“. Azbuka Zhilya sekundaarse kinnisvaraosakonna juhataja A. Bannikov tuletab aga meelde, et suurem osa hüpoteeklaenude korterite müügist toimub pärast panga ja laenuvõtja vahel sõlmitud sõbralikku lepingut ning “mõlema osapoole rahulolu selle lepinguga ei võimalda arvestada hüpoteegiga seatud korteri hinna olulise alanemisega turu keskmise suhtes. indikaator “.

Kinnisvaramaakleri oskus

Kinnisvaramaakleri oskus võib hüpoteekkorteri hinda märkimisväärselt mõjutada. Seda tegurit illustreerib hästi Yu Lurie viidatud näide kahest konkreetsest Moskva tehingust 2010. aasta sügisel. Esimesel juhul viis kinnisvarabüroo Polezhaevskaja metroojaama lähedal panditud kolmetoalise korteri ostmise hinnaga 800 000 rubla vähem kui järgmine odavaim sarnane pakkumine turul. Teine episood on Domodedovos asuva kahetoalise korteri müük kogenud kinnisvaramaakleri poolt. Olles oma esindajat mõistnud maksimaalse hinna vastu, sai laenuvõtja korteri turuväärtuse – see tähendab, et see müüdi keskmisest hinnast veelgi kallimalt!

Korteri omadused

Müüdava hüpoteekkorteri tarbijaomadused võivad selle väärtust märkimisväärselt tõsta. A. Ryumin (“A-Realty Group”) tunnistab suurt nõudlust kvaliteetsete remondiga hästi paiknevate korterite järele: “selliste objektide puhul on ostjate kartus panga osalusel tehtavate tehingute ees rohkem kui nende mugavus ja mugavus”.

Vincent Van Gogh. Vincent van Goghi tuba Arlesis. 1888

“Hüpoteekkorteri kvaliteetsed tarbijaomadused võimaldavad laenuvõtjal mõistlikult oodata müüki turu keskmisega võrreldava hinnaga,” lisab E. Bulõtšev (BEST-Real Estate).

Väljakannatamatud laenumaksed

Talumatud igakuised maksed panka koos piiratud müügiperioodiga. Faktor, mis on iseloomulik hüpoteekkinnisvara eliitlikumale segmendile. Konkreetse näite annab A. Ryumin eliit-Arbati katusekorteri müügi kohta 2010. aasta septembris. “Hoolimata turuväärtusest 6,2 miljonit dollarit, oli katusekorteri allahindluse 5,5 miljoni dollarini peamiseks põhjuseks vajadus maksta pangale igakuiselt 100 000 dollarit.” Võite seda eset käsitleda kui punkti 1 erijuhtu, kui pank ise on huvitatud hüpoteekkorteriga seotud olukorra “võlgade ummikseisu” viimisest ja lunastab selle iseseisvalt soodushinnaga..

Simuleeritud korteri müük

Laenuvõtja poolt müügi jäljendamine on üsna harv tegur, kui laenuvõtja määrab hüpoteeklaenuga korteri hinna tahtlikult üle, et minimeerida selle müügi tõenäosust. Nagu geen selgitab. IPOTEK.RU direktor D. Ovsyannikov, selliseid juhtumeid registreeritakse mõnikord kui “hoolimatute laenuvõtjate meetodit vältida pangasurvet, kui maksed hilinevad vähem kui 6 kuud”. Psühholoogilise panganduse “surve” vältimiseks telefonikõnede, postikirjade jms kujul. võla tagasimaksmise nõudmistega annab hüpoteeklaenu omanik pangale tõendid oma tegevuse kohta hüpoteekkorteri müümisel, kuid tema seatud hind põhjustab parimal juhul potentsiaalsete ostjate segadust. D. Ovsyannikovi sõnul on ta teadlik juhtumist, kus hind on turu keskmisest 35% kõrgem. Sellise olukorra edasiarendamine on võimalik kas punkti 1 osas või hüpoteeklaenude maksmise jätkamisega. Asetäitja S. Ivanova sõnul. CB Agropromcredit juhatuse esimees: “Sellised toimingud ei riku mitte ainult tõsiselt laenuvõtja krediidiajalugu, vaid võivad ka panustada panka algatama kohtumenetlust võimalikult suure raskusega oma kliendi vastu.”

“Vaikimisi” hüpoteekkorteri ostmine pangast

Neid kinnisvaraobjekte, mida müüakse pärast kohtulahendit sunniviisiliselt, müüakse oksjonitel ja maksumuse määrab ainult pank. Ja just selliste tehingute puhul võib hind tõesti olla turuhinnast oluliselt madalam – kuid ainult nii saab, mida praktikas alati ei juhtu. Kui geen. Ettevõtte “Finnesco” direktor N. Mozgalevskaja hindab selliste korterite hinda vähemalt 10% madalamaks kui keskmine turutase, “Rusipoteka” juhataja A. Ippolitov nimetab aga palju tagasihoidlikumaks näitajaks 5 – 6%. IPOTEK.RU direktori D. Ovsyannikovi sõnul on tehingud hüpoteeklaenudega korteritega, mille müügihind on “alla 25% turuhinnast”, äärmiselt haruldased. Vaikekorteri käsutamisõiguse saanud pankadel pole õigust selliseid kinnisvaraobjekte omaette müüa ja nad meelitavad selleks kinnisvarafirmat, mis suurendab kulusid ja sellest tulenevalt ka hüpoteekkorteri lõplikku hinda.

Seadus sätestab, et kõigepealt lähevad pangale oksjonikorterite müügist saadud rahad, laenuvõtja saab arvestada ainult nende jäägiga. Veelgi enam, nagu ütleb Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya): “Kui laekunud oksjonifondidest ei piisa pangakulude katmiseks, nõutakse ülejäänud osa tagasi korteri endiselt omanikult ja pangaasutus saab peaaegu kohe pärast oksjonit esitada uue kohtuasja.”.

Kinnisvarahindade languse ajal (hooajaline või kriis) võib laenuvõtja sattuda olukorda, kus hüpoteekkorteri tegelik müügiväärtus ei kata laenu. Nagu selgitab T. Vorobyova (“Moskva kinnisvaraagentuur”), reguleeritakse selliseid olukordi tavaliselt selle allkirjastamisel laenulepinguga ja pangad lisavad tüüptekstisse klausli laenuvõtja rahalise vastutuse kohta kogu varaga, mis tal on. “Laenulepingu selline punkt muutub hüpoteeklaenude omanike jaoks väga ebameeldivaks üllatuseks – usub ju enamik neist, et kui nad ei suuda laenu tagasi maksta, riskivad nad ainult hüpoteegiga koormatud kinnisvaraga.”.

Hüpoteeklaenude korterite arveldusskeemid

Vene Föderatsiooni föderaalseadus “hüpoteegi kohta” reguleerib piisavalt hüpoteegiga hüpoteegiga tehtavaid tehinguid. Peaaegu kõik eksperdid väidavad konsolideeritult, et seda tüüpi kinnisvaratehingute peamisi raskusi ei seostata tehingu kahtlase “õigusliku puhtusega”, vaid kõigi huvitatud osapoolte – ostja, müüja, panga, notari, registreerimiskoja jms – toimingute sünkroniseerimise raskusega..

B. M. Kustodiev. Kaupmees. Vanamees rahaga. 1918

Hüpoteeklaenude korterite levinumad arveldusskeemid hõlmavad järgmist:

1. Müüja saab ostjalt ettemaksu, mis võrdub tema võla summaga pangale – hüpoteegipidajale (või enamale) ning eellepingu kohustusliku täitmisega (summad on üsna suured!). M. Markarova (MAYFAIR Properties) teatel väljastab pank võla summa täies mahus kätte saades laenusaajale teatise oma nõusoleku kohta hüpoteegiga seatud korteri võõrandamiseks. Selle dokumendiga käes kirjutavad müüja ja ostja alla tavalisele ostu-müügilepingule, mis tuleb registreerida (ja mida varem, seda parem, seda enam) registreerida Rossreestris ja saada kinnisvara ühtne riiklikust registrist (USRR) väljavõte võlakoorma eemaldamise kohta korterist.
2. Panga lahtrite kasutamine – tehingu päeval panditakse summa, mille võlgnik on juba pangale maksnud, ühte lahtrisse ja müüja saab sellele juurdepääsu notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu esitamisel ning USRR-i väljavõttel oma endisest korterist koormamise eemaldamise kohta. Nagu selgitab E. Bulõtšev (BEST-Nedvizhimost), on registreerimiskambris koormuste eemaldamise keskmine tähtaeg kolm tööpäeva, seega ei riski ostja millegagi. Laenusumma jääk paigutatakse teise lahtrisse ja müüja kannab selle panka – hüpoteegipidaja tehingu registreerimise päeval. Hüpoteekkorteri krediidivõlga ületava rahasumma kannab müüja ostjale otse ilma pangateenusteta pärast “lahtritega toimingu” lõpetamist.
3. Hüpoteekkorteri ostja saab allkirjastada laenulepingu lisa, mille kohaselt saab temast müüja käendaja. See staatus annab hüpoteeklaenuga korteri ostjale seaduslikult seadusliku võimaluse tasuda laenusaaja võlg, mille järel pank väljastab teatise oma nõusoleku kohta korteri kavandatava võõrandamiseni. Lisaks toimuvad Rossreestris samal ajal omandiõiguse ülemineku registreerimine, ostu-müügilepingu registreerimine ja koormatiste eemaldamine. Eksperdid soovitavad sellist skeemi eellepingus võimalikult selgelt ja detailselt kirjeldada..

Hüpoteekkorteritega tehtavate tehingute õigusabikulud on kõrgemad kui tavalise kinnisvaraga ja need võivad sõltuvalt volitatud notarite tasudest suuresti erineda. Peaaegu kõik kehtivad hüpoteeklaenulepingud sisaldavad klauslit laenu ennetähtaegse lõpetamise karistuste kohta – need trahvid tuleb tasuda. Ettevõtte “BEST-Real Estate” jaoks annab E. Bulychev keskmiselt kautsjonist taganemise maksumuseks 200 dollarit – see sisaldab registreerimist ja riigilõivu.

Kinnisvaraturu spetsialistid kalduvad pidama hüpoteegiga korterite omandamise riske väga liialdatuks. T. Vorobyova (“Moskva kinnisvarabüroo”) räägib igasuguste reguleerivate asutuste (kuni prokuratuuri ja raamatupidamiskojani) selliste tehingute kontrollimise erilisest põhjalikkusest: “Iga tõsine kinnisvarafirma pöörab suurt tähelepanu hüpoteeklaenudega korteritega tehtavate tehingute toetamisele väga nende tehingute tõenäoline ja korduv kontroll kinnisvaraturul tulevikus. ” M. Markarova (“MAYFAIR Properties”) lisab, et föderaalse hüpoteeklaenude seaduse ja Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku vastavate artiklite pädev õiguslik järgimine “vähendab panditud korteritega tehtavate tehingute kehtetuks tunnistamise riski peaaegu nullini”..

Kokkuvõte

Hüpoteeklaenude müük on elamuturul tähelepanuväärne segment ja hüpoteeklaenude taaselustamise selgete märkide tõttu on sellel kasvupotentsiaali. Seda tüüpi tehingutega seotud probleeme seostatakse suurema tõenäosusega suure bürokraatliku keerukusega kui potentsiaalselt kõrge juriidilise riskiga. Valdav enamus hüpoteeklaenudega kortereid müüakse turuhindades. Odava tehinguga kinnisvaraobjekti ostmise tõenäosus on üsna võrreldav sama soodustusega “tavalise” korteri ostmise tõenäosusega, mis pole mingil juhul seotud hüpoteegiga. Kinnisvaraeksperdid märgivad, et konkreetse hüpoteekkorteri ostuotsuse tegemisel võetakse tavaliselt arvesse kõiki parameetreid – see tähendab hinda, asukohta, remonditööde kvaliteeti ja infrastruktuuri kättesaadavust. See lähenemisviis viib kinnisvara hüpoteeklaenude sektori veelgi üldisemate korterite müügi ettepanekute juurde..