Mida oodata kinnisvaraturul 2015. aastal: trendid, riskid ja hinnaprognoosid

Kriisiolukorras kinnisvara ostmise riskid

Esmapilgul tundub kinnisvarasse investeerimine kriisi ajal mõistlik mõte, kuid venelased, kes hakkavad sellist investeerimisviisi kasutama, peaksid arvestama kõigi võimalike riskidega.

Üürielamute tasuvuse vähenemine

Portaali Rosrielt andmetel langesid enamikus Venemaa suurtes linnades ainuüksi 2014. aasta detsembris 2-toaliste korterite keskmised üürimäärad: Moskvas – 13,5%, Vladivostokis – peaaegu 30%, Tjumenis – 16%. , Belgorodis – 11%.

2015. aastal ennustavad eksperdid üürihindade veelgi suuremat langust, kuna venelaste maksevõime langeb ning säästude säilitamiseks soetatud kinnisvara tõttu kasvab paratamatult üürikorterite arv. Suurimat kahju kannavad luksuskorterite omanikud, kelle hinnad langevad mõne prognoosi kohaselt peaaegu 40%.

Koos tulude vähenemisega 2015. aastal suurenevad ka üürileandjate kulud seoses kavandatud kinnisvaramaksu tõusuga umbes 3 korda.

Korterite ostmise oht jagatud ehituslepingute alusel

Aktsionärid riskivad jääda korterist ilma, kui arendaja ei lõpeta maja ehitust ja tagastab klientidele raha. Seoses keskpanga diskontomäära tõusuga 17% -le suureneb selliste olukordade tekkimise tõenäosus mitu korda, sest tohutu hulk Vene uusehitisi ehitatakse laenatud rahaga. Näiteks vaid paar nädalat pärast diskontomäära tõusu teatas suur ehitusettevõte Morton, et 2015. aastal väheneb uute projektide toodang 35%.

Raskused kinnisvara omandamisel hüpoteegiga

Mõnede aruannete kohaselt on hüpoteeklaenudega ostetud korterite osakaal Venemaa turul 30%, uusehitiste kinnisvara puhul on see arv veelgi suurem – 50%. See finantsinstrument oli elamuehituse kasvu peamine “liikumapanev jõud”.

2015. aastal muutub see paljude venelaste jaoks kinnisvara ostmise võimalus lihtsalt väljakannatamatuks, sest pärast seda, kui keskpank tõstab diskontomäära, on Venemaa pankade hüpoteeklaenude intress 18-20%. Ja on ebatõenäoline, et valitsuse subsiidiumid, mis jäävad maksmata paljudele hüpoteeklaenuvõtjate kategooriatele, mõjutavad olukorda kuidagi radikaalselt..

Mis mõjutab hinnakujundust

Täpset prognoosi selle kohta, kuidas Venemaal kinnisvarahinnad 2015. aastal käituvad, on väga keeruline, kuid eluasemehindade kujunemist aastaringselt mõjutavad mitmed tegurid..

Kinnisvaramaksu tõus

See tegur viib kapitalinõuete nõudluse vähenemiseni, kuna Moskvas asuvatel korteritel on reeglina väga kõrge katastriüksuse väärtus ja just selle näitaja alusel arvutatakse kinnisvaramaksu summa.

Rubla vahetuskursi kõikumised

Korterite hinnad sõltuvad otseselt rubla vahetuskursist. Eeldatavasti stabiliseerub vahetuskurss lähitulevikus, kuna valitsuse meetmed on juba hakanud tegutsema, et võtta kasutusele omavääring. Seda fakti tunnistasid isegi IMFi esindajad paar päeva tagasi tehtud avalduses..

On olemas arvamus, et rubla kurss dollari suhtes tugevneb 2015. aastal, mis viib rubla kinnisvarahindade languseni rohkem kui 10%.

Rahvastiku sissetuleku tase

Venelaste sissetulekute vähenemine, mida oodatakse 2015. aastal, toob kaasa eluaseme nõudluse olulise vähenemise. Analüüsikeskuse Est-a-Tet töötajate sõnul võib nõudluse langus olla 30% ja kui majanduslik olukord riigis püsib pikka aega ebastabiilne – 40–60%. Pealegi väheneb kõige enam nõudlus eliitkinnisvara järele. Eelarveliste eluasemete ostude osakaal langeb palju vähem, kuna paljud venelased investeerivad kriisiolukorras kinnisvarasse, mida saab kõige kiiremini müüa.

Keskpanga diskontomäära suurendamine 17% -ni

See tegur mõjutab krediidirahaga ehitatud uusehitiste hindu. Nüüd on pankade laenudelt arendajatele tehtavad maksed palju suuremad ja loomulikult kompenseeritakse see eluasemekulude tõstmisega. Nii võivad arendusettevõtte “Khimki Group” partneri prognooside kohaselt hinnad tõusta 8–12%.

Millist eluaset on kriisi ajal tulusam osta

Vara tüüp

Kriisi ajal on paljutõotavamad elamud järelturul korterid, mis on ehitatud aastatel 2005-2010. Nende eelised on ilmsed: sellised majad ei erine palju uutest ehitistest kulumise osas, kortereid saab neis osta suure allahindlusega ja pealegi on sellel korpusel valmis viimistlus, nii et selle omanikud ei pea elama pideva renoveerimise olukorras.

Ka sel aastal tasub tähelepanu pöörata uusehitiste kinnisvarale. Elanikkonna sissetuleku languse ja kõrgete hüpoteeklaenude määra tõttu ei müüda selliste majade kortereid liiga kiiresti ning suure tõenäosusega müüvad arendajad neid suurte allahindlustega. Kuid nulljärgus majades eluaseme ostmine on liiga riskantne, ideaalne võimalus on uued ehitised ehituse viimases etapis. Sel juhul võib loota, et arendajal on piisavalt vahendeid maja ehituse lõpuleviimiseks. Peaksite tähelepanu pöörama ka osalemisele riigiettevõtete ehituses. See suurendab ehituse plaanipärase lõpuleviimise tõenäosust..

Veel üks huvitav kinnisvaratüüp on keskmise ja eelarvehinna segmendis asuvad dupleksid ja ridaelamud. Sellised elamud koguvad Venemaa megalinnade elanike seas igal aastal üha enam populaarsust. Seetõttu müüakse see mõne aasta pärast tõenäoliselt kõrgema hinnaga..

Asukoht

Parim on osta eluase tavalistes magamiskohtades. Sellised korterid on nõudlikud igas majandusolukorras ja neid saab hõlpsalt müüa või rentida. Samuti on vaja pöörata tähelepanu piirkonna infrastruktuurile: metroo, kauplused, turud, lasteaiad, koolid – kõik see mõjutab elamute atraktiivsust potentsiaalsete ostjate jaoks.

Hinnasegment

Muidugi tuleks eelistada turistiklassi eluasemeid, mida saab endale lubada suurim arv venelasi. Pöörake luksuskinnisvarale tähelepanu ainult siis, kui korterit peetakse pikaajaliseks investeeringuks. Lähema paari aasta jooksul võib olla keeruline seda müüa ja üürimise tasuvus on madal, kuid varem või hiljem lõpeb majanduskriis ja siis hakkab sellise eluaseme hind paratamatult tõusma.

Omandamise aeg

Kodu ostmisega ei tohiks kiirustada. Järk-järgult väheneb nõudlus turul ja elanikkonna maksevõime, millest sõltub kinnisvara hind. Sellest lähtuvalt on korteri ostmiseks kõige optimaalsem aeg aasta teine ​​pool või isegi 2015. aasta lõpp..