Ühine ehitus: riskid ja garantiid

Mis on omakapitali ehitus

30. detsembril 2004 jõustus föderaalne seadus “Osalemine korterelamute ja muude kinnisvaraobjektide ühises ehituses ning Vene Föderatsiooni teatud seadusandlike aktide muutmise kohta”. Eraisikutelt ühiseks ehituseks raha hankimise käigus tekkinud avalike suhete lahendamine oli tolleaegne väljakutse ja esiteks pidi see kaitsma nende inimeste, huve ja vara, kes investeerivad ühisesse ehitusse, st aktsionäride,.

Ülaltoodud seaduse normidest lähtuvalt on ühiskasutus ehituse tüüp, mis põhineb jagatud ehituses osalemise lepingul. Ühises ehituses osalemise leping on leping, mille alusel üks pool (arendaja) kohustub teatud aja jooksul ehitama korterelamu ja üle andma selle ühiskasutuses olevale osalejale pärast kasutuselevõtu loa saamist ning teine ​​pool (ühises ehituses osaleja) kohustub tasuma vastavalt lepingus sätestatule. hind ja nõustuge ehitatud objektiga.

Nagu näete, määratleb seadus jagatud ehituses osalemise kokkuleppe kaks osapoolt: arendaja ja ühises ehituses osaleja.

Arendaja on juriidiline isik, kes on maatüki omanik või rentnik ja kaasab ühiselt ehitatavatelt osalejatelt raha sellele maatükile korterelamute või muude tootmisega mitteseotud kinnisvaraobjektide ehitamiseks. Ühises ehituses osaleja (rahvapäraselt – aktsionär) on füüsiline või juriidiline isik, kes on arendajale eraldanud raha korterelamu ehitamiseks, et saada ehitise omandiõigus pärast selle kasutuselevõtmist.

Tegelikult on ühises ehituses osaleja investor ja ühises ehituses osalemise kokkulepe on investeerimisleping, kuid sellises lepingus osalejate õiguste kaitseks reguleerib seda eraldi seadus, mitte tsiviilseadustiku üldeeskirjad investeerimislepingu kohta. Omakapitali osaluse lepingu olulised tingimused on järgmised:

1. Lepingu objekt (konkreetne objekt tuleb kindlaks määrata vastavalt projektdokumentatsioonile, mis pärast korterelamu kasutuselevõtuks loa saamist antakse üle ühises ehituses osalejale).
2. Objekti üleandmise tähtaeg ühises ehituses osalejale.
3. Lepinguline hind ja selle maksmise kord.

Ühises ehituses osalemise leping sõlmitakse kirjalikult ja selle registreerimine on kohustuslik. Praktikas toimub jagatud ehitamine järgmiselt: arendaja (ehitusettevõte) ostab või rendib korterelamu ehitamiseks maatüki, sõlmib aktsionäridega ühises ehituses osalemise lepingud; Aktsionärid maksavad lepingus ette nähtud korteri maksumuse sageli osade kaupa ja pärast maja kasutuselevõtmist saavad nad selle kinni.

Miks on omakapitali ehitamine kasumlik?

Paljude Venemaa elanike jaoks on jagatud ehitamine peaaegu ainus tõeline viis oma korteri saamiseks, kuna enamikul venelastest on kinnisvara turuhind taskukohase hinnaga ja pangalaenudega kaasneb liiga kõrgete intressimäärade tõttu korteri märkimisväärne enammaksmine, peale selle on pärast globaalset finantskriisi avalikkuse usaldus pangad ja laenud on nullilähedased. Ühine ehitus võimaldab teil osta korteri suhteliselt madala hinnaga, sest pärast kortermaja kasutuselevõtmist tõusevad selles korterite kulud märkimisväärselt, pealegi lükatakse enamikul juhtudel maksed edasi kuni ehituse lõpuni.

Jagatud ehituse miinuseks on see, et ühises ehituses osaleja saab oma korteri alles pärast ehituse lõpetamist. Krediidiga korteri ostmisel saate sellesse kohe sisse kolida, kuid korteri lõplik maksumus esimesel ja teisel juhul on lihtsalt võrreldamatu.

Omakapitali ehitamise riskid

Enne föderaalseaduse „Kortermajade ja muude kinnisvaraobjektide ühises ehitamises osalemise ning Venemaa Föderatsiooni teatud seadusandlike aktide muutmise kohta” vastuvõtmist oli jagatud ehitamine Venemaal nähtusena pikka aega eksisteerinud. See viidi läbi peamiselt investeerimislepingute või ühistegevuse kokkulepete alusel. Nendes lepingutes ette nähtud aktsionäri ja arendaja vahelised koostöömehhanismid ei suutnud täielikult katta selliste õigussuhete kõiki aspekte, mistõttu ei olnud investorite (st aktsionäride) õigused piisavalt kaitstud ning see sai suurepäraseks pinnaseks hoolimatute arendajate tegevuseks. Ühises ehituses osalemise seadus andis jagatud ehituses osalejatele piisavad tagatised, kaitstes neid arendajate meelevaldsuse eest, seetõttu pidid arendajad, kes soovisid rohkem õigusi ja vähem kohustusi, otsima võimalusi uuest seadusest mööda hiilida. Nagu teate, leiab alati, kes otsib, sest meedias ilmusid regulaarselt ka uudised järgmiste kelmuste kohta. Enamasti püüavad arendajad selgelt seadusest üle minna, vaid lihtsalt lebavad eluasemeid osta soovivate kodanikega, mitte ühises ehituses osalemise kokkuleppeid, vaid muid tsiviilõiguslikke kokkuleppeid, mis ei taga aktsionäridele samasugust kaitset. Kõige levinumad on esialgsed müügi- ja ostulepingud ning arvete skeemid. On tähelepanuväärne, et kuni viimase ajani töötas enamik ehitusettevõtteid, isegi suurimad ja valitsuse toetust saavad, täpselt selliste skeemide järgi..

Kirjeldage lühidalt jagatud ehituse nn hallide skeemide rakendamise mehhanisme:

1. Korteri müügi eellepingu sõlmimine.Omakapitali osaluse kokkuleppe asemel sõlmitakse esialgne ostu-müügileping, mille kohaselt arendaja kohustub pärast korterelamu ehitamist sõlmima aktsionäriga korteri müügi-ostmise põhilepingu. Samal ajal kuulub kogu korterelamu ja selle üksikute korterite omand arendajale ning läheb pärast peamise ostu-müügilepingu sõlmimist aktsionärile üle. Õigusaktid ei näe ette sellise lepingu eest maksmise võimalust, seetõttu võtavad arendajad sageli raha vastu, reserveerides selle põhilepingu tasumiseks. Lisaks ei määra korteri ostu-müügi eelleping ehitatava objekti kasutuselevõtu kuupäeva. Esialgse ostu-müügilepingu veel üks haavatavus on see, et see ei kuulu riikliku registreerimise alla, mis tähendab, et arendajal on võimalus sõlmida ühe korteri kohta mitu lepingut ning Vene ühiskasutuse ajaloos on selliseid juhtumeid olnud palju..
2. Raha laenamine arve alusel.Sellise laenu saamiseks on vaja ka eelnevat ostu-müügilepingut, millele lisandub veksli ostmise leping, mille väärtus on võrdne korteri maksumusega. See tähendab, et ostja saab eellepingu alusel arendajalt kohustuse müüa talle korter pärast maja kasutuselevõttu ja tundub, et ta maksab selle ostu eest ettemaksuga veksli. Esialgse ostu-müügilepingu ja arve ostmise vahel puudub tegelikult juriidiline seos. Seetõttu saab arendaja ehituse lõppedes arve tasuda mitte korteri, vaid rahas ning esialgne ostu-müügileping jääb kehtima, kuid selleks raha ei laekunud, mis võimaldab arendajal seada peamises ostu-müügilepingus kõrgema hinna (korteri turuhind) esmasel turul). Selle tulemusel selgub, et aktsionär andis lihtsalt arendajale mitmeks aastaks laenu raha, kuna teises korteris saab osta turuhinnaga korteri..

Lisaks ülaltoodud skeemidele hõlmavad ühiskasutuse ehitamisega seotud riskid ka ehitatava objekti kvaliteedi vastuolu lepingutingimuste ja üldtunnustatud normidega, arendaja pankrotti ja otsepettusi (näiteks elanikkonnalt raha kaasamine järgneva “varjamisega” teadmata suunas), aga arendaja hoolika valikuga, need riske saab vähendada, kui mitte nulli, siis väga väikese tõenäosusega.

Jagatud ehituses osalemise lepinguga tagatud garantiid

Ehituses omakapitalis osalemise leping annab aktsionärile kahtlemata rohkem õigusi tema õiguste kaitseks kui ülalnimetatud lepingud. Kirjeldame nende garantiide peamist:

1. Ühises ehituses osalemise lepingu olulised tingimused on objekt, hind ja tähtaeg. See tähendab, et arendaja kohustub konkreetse objekti teile õigeks ajaks ja määratud hinnaga üle andma. Kui leping neid tingimusi ei sisalda, võidakse see kohtus kehtetuks tunnistada. Neid tingimusi saab muuta ainult poolte kokkuleppel..
2. Ühise osaluslepingu registreerimine toimub riiklikult. See tähendab, et arendaja ei saa ühe korteri kohta korraga mitu lepingut sõlmida..
3. Vene Föderatsiooni valitsuse 27. oktoobri 2005. aasta määrusega N 645 kinnitatud arendajate kvartaliaruannete esitamise kohta ühiselt ehitatavatelt osapooltelt raha kogumisega seotud tegevuste rakendamise kohta tagatakse riigi kontroll rajatise ehitamise üle.
4. Õigus elanikkonnalt (aktsionäridelt) raha arendajatelt kaasata saab alles pärast kinnistu omandiõiguse või üürilepingu riiklikku registreerimist, ehitusloa saamist, samuti projektideklaratsiooni koostamist ja väljakuulutamist.
5. Arendaja kannab ühise ehitusobjekti juhusliku kaotuse riski enne selle üleminekut aktsionäri omandisse.
6. Ühises ehituses osaleja surma korral lähevad tema õigused ja kohustused üle pärijatele.
7. Kui ostetakse kinnisvara üksnes isiklikeks ja perekondlikeks vajadusteks, mitte aga ettevõtluseks, ühiskasutatavas ehituses osalemise lepingu alusel, reguleerivad lepingust tulenevaid suhteid, mida ühises ehituses osalemise seadus ei reguleeri, tarbijakaitseseadusega.
8. Ehituse jagatud osaluse lepingu objekti kvaliteedigarantiid on sätestatud seaduse „Kortermajade ja muude kinnisvaraobjektide ühisel ehitamisel osalemise kohta” artiklis 7. Selle artikli sätete kohaselt ei tohi komplekteeritud vara garantiiaeg olla vähem kui viis aastat. Objekti kvaliteeti halvendanud lepingutingimustest kõrvalekaldumise, aga ka muude puuduste ilmnemisel on ühises ehituses osalejal õigus nõuda arendajalt mõistliku aja jooksul (tasuta) puuduste kõrvaldamist või lepingu hinna alandamist või puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamist..

Nagu näete, annab kortermajade ja muude kinnisvaraobjektide ühises ehituses osalemise seadus laiad garantiid aktsionäride õigustele, kuid nende garantiide ärakasutamiseks peate teadma oma õigusi ja pöörama piisavalt tähelepanu jagatud ehituses osalemise lepingu erinevatele tingimustele..

Kuidas kaitsta ennast erinevate riskide eest, kui osalete ühisel ehitamisel

Seadusandlus, nagu ka elu üldiselt, ei anna tsiviilõiguslike, eriti investeerimislepingute sõlmimisel majandusliku turvalisuse täielikke tagatisi. Siiski on võimalik ja isegi vajalik kaitsta ennast ja oma heaolu nii palju kui võimalik ebameeldiva vääramatu jõu eest. Kuidas saab seda teha??

1. Esiteks on vaja uurida seadust “Kortermajade ja muude kinnisvaraobjektide ühises ehituses osalemise kohta”. Isegi kui palute abi professionaalsetelt juristidelt, on soovitatav teada saada ühise ehituse valdkonna õigusaktide põhinorme.
2. Tehke koostööd ehitusturul end tõestanud ettevõttega, millel on suured varad, puuduvad märkimisväärsed võlad ja puhas maine. Seadus “Korterelamute ja muude kinnisvaraobjektide ühises ehituses osalemise kohta” näeb ette arendaja kohustuse esitada igale taotlejale dokumendid, dokumendid riikliku registreerimise kohta, maksuregistri tõend, finants- ja majandusaruanded, viimase kolme aasta majandusaasta aruanded, ja ka eelmise aasta audiitori järeldusotsus. Kui teie piirkonnas on aktsionäride õiguste kaitseks kodanikuühendus, siis saab seal omandada märkimisväärsel hulgal teavet omakapitali ehitusega tegelevate ehitusettevõtete tegevuse kohta..
3. Sõlmige ühises ehituses osalemise leping, mitte aga muud lepingud, mis võimaldavad arendajal mööda minna seadusest “Kortermajade ja muude kinnisvaraobjektide ühises ehituses osalemise kohta”.
4. Kontrollige arendaja nimedokumente selle maatüki kohta, millel ehitamine toimub või toimub (omandiõiguse tõend või rendileping); veenduge, et arendajal on kortermaja ehitamiseks luba, samuti et projektideklaratsioon oleks nõuetekohaselt avaldatud ja (või) postitatud.
5. Lepingu sõlmimisel pöörake erilist tähelepanu lepingu objektile, tähtajale ja hinnale. Pidage meeles, et kui ükski neist tingimustest lepingus puudub, võib kohus selle kehtetuks tunnistada. Pange tähele, et leping jõustub alles pärast riiklikku registreerimist.