Kuidas müüa korterit ilma agentuuri abita

Tehing kinnisvarabüroo osalusega või ilma toimub praktiliselt sama skeemi järgi. Alustame siis otsast peale.

Oletame, et teil on korter, mille otsustate müüa. Valdav osa kinnisvaraturu tehingutest – umbes 80% – on nn alternatiiv, müües oma korteri teise ostmiseks. Kuid täna räägime raha saamiseks ainult eluaseme müümisest, kuna see protseduur on lisatud igasse kombineeritud tehingusse.

Võimaluste hindamine, konsultatsioonid

Esimene asi, millest korteri müümisel alustada, on kinnisvara vähemalt umbkaudselt hinnata, see tähendab hankida teavet maksumuse kohta. Lihtsaim viis on uurida Moskva kinnisvaraväljaandeid, mis sellist teavet viivitamatult esitavad, näiteks ajaleht Iz Ruk v Ruki. Pidage kindlasti meeles, et ajalehtede korterite hinnad pole fakt, vaid müüjate soovid.

Reklaam

Järgmine oluline punkt on korteri pakkumine turule. Peate veenduma, et võimalikult paljud potentsiaalsed ostjad teaksid sellest. Täna on Moskvas umbes tuhat väikest ja keskmise suurusega kinnisvarabürood, kus võetakse teie korteri kohta teavet vastu tasuta, sisestatakse andmebaasi ja pakutakse kõigile potentsiaalsetele ostjatele. Suured kinnisvarabürood sellist teavet ei aktsepteeri, eelistades sõlmida ainuõiguslikku lepingut, mis hõlmab kõigi reklaamimise, registreerimise ja vajalike dokumentide paketi kogumise murede viimist oma ettevõttele.

Teine võimalus on esitada reklaam ajalehes Iz Ruk v Ruki või Internetis oma kontakttelefoni number (tavaliselt kodu). Sellel on oma plussid ja miinused. Koduse telefoninumbri täpsustamisel on teil otsene kontakt ostja või kinnisvarabürooga. Kuid pidage meeles, et nende inimestega otse suheldes ei saa te ennustada, kui konkreetne helistaja on korralik ja millised on tema tegelikud kavatsused..

Palju sõltub reklaami esitamise regulaarsusest. Kui korter on noteeritud likviidse hinnaga, tuleb reklaam avaldada vähemalt kaks korda nädalas. Kui korter tuleb müüa väga kiiresti – kolm korda nädalas. Kuulutuse postitamine iga päev on mõttetu.

Näita, läbirääkimisi pidama

Tagasikõned algavad, räägite läbi, suhtlete, lepite kokku vaatamiste aja. Seda tuleb käsitleda väga ettevaatlikult. Te ei tea, et teie korterisse sisenevad inimesed, nii et parem on väärisesemed ja objektid silmapaistvatest kohtadest eemaldada. Kuid peate ikkagi näitama kõiki nööpe ja kranne (näiteks kas kapi taga on tapeet). Kogemused näitavad, et potentsiaalset ostjat huvitab ainult ruumide seisukord ja lae kõrgus. Ta saab ruume vaadata kauem kui viis minutit ainult siis, kui peaks müüma mööbli või ümberehitusega korteri. Kui sellist lepingut pole, kuid mööbli vastu on huvi tekkinud, on see ebanormaalne ja peaks sellest märku andma.

Oletame, et inimene on nõustunud korteri ostma ja on valmis selle müügi tingimusi arutama. Algab tehing. On eriline väljend – taluda läbirääkimist. Kui nõustute ostja tingimustega kohe, näitate, et saate hinnas edasi liikuda, kui kohe kasutada. See on elementaarne psühholoogia ja seda juhtub sageli..

Nõuanne: esimene klient, kes otsustab teie korteri kohe pakutud hinnaga osta, soovitame seda … mitte müüa. On põhjust arvata, et olete korterit alahinnanud ja müüte seda odavalt. Ehkki võib-olla teil lihtsalt veab ja see on täpselt inimene, kes vajab selle hinna eest korterit selles konkreetses kohas. Seda juhtub ka.

Kui ostja jõudis vaatamisele kinnisvarabüroo esindajaga, on teil võimalus mõnda teenust peaaegu tasuta saada. Esindaja võib proovida teie probleeme lahendada ühe kinnisvarabüroo siseselt, nii et jõuate soovi või tahtmise korral kindla ettevõtte teenistusse, kes võib selle teenuse eest arveid esitada. Näiteks öelda, et “… olukord on enam kui tõsine, me kohustume selle lahendama ja see maksab nii palju”. Teil on õigus pakutud tingimustega nõustuda või mitte, võite keelduda teenustest ja alustada müüki ise.

Veel üks näpunäide: kui korterit müüakse ilma agentuuri osaluseta, on parem, kui müüjad peavad läbirääkimisi kodus või kontoris ja ostjad kodus. Sellistel juhtudel on olemas “oma” territooriumi element, kus inimene tunneb end mugavamalt, rahulikumalt, enesekindlamalt.

Leping müüjaga (ostjaga)

Paljud müüjad eemaldavad pärast sõnades väljendatud näiliselt positiivset otsust korteri kuulutuse, eeldades, et ostja saab jätkata tulusama variandi otsimist. Seetõttu peaksid müüjad pärast kokkuleppele jõudmist tõstatama mõne ettemakse küsimuse, et kindlustada teie korteri ostmise kohustus..

Soovitame ostjatel seda küsimust mitte tõstatada, jätta see oma edasistes toimingutes vabaks. Tõsi, sel juhul on oht, et teile meelepärane korter “jääb ära”, kui müüja leiab kasumlikuma kliendi.

See, mis järgneb, on üsna delikaatne hetk. Oletame, et olete kokku leppinud, et ostja annab teie korteri ostmise tagamiseks teatud summa raha. Kuidas seda teostada, kuidas raha üle kanda, et tulevikus ei tekiks probleeme?

On olemas juriidilised mõisted: hoiuse leping ja eelleping. Kui teie kui korteri müüja olete sõlminud tagatislepingu, siis peate mõistma, et tahtelepingu lõpetamine, see tähendab ostjale korteri müümisest keeldumine, võib kaasa tuua teatavaid sanktsioone. Kuna juriidilisest aspektist loetakse seda kui “müüja maksejõuetust ja summa kahekordse summa tagastamist”. Seega paneb kogenud ja pädev ostja koos oma advokaadiga teid hõlpsasti rahalisse sõltuvusse..

Korteri ostja jaoks ei tohi unustada lisaks aadressile, hinnaomadustele ja müügitingimustele sätestada ka korteri seaduslik (väljavõte) ja füüsilise vabastamise tingimused. Füüsiline vabanemine on asjade ja mööbli eemaldamine sellest. Kui tingimusi ei määrata, nõuab ostja korteri vabastamist sageli kohe pärast notariaalakti allkirjastamist.

Kontrollimine, tehingu ettevalmistamine, dokumentide kogumine

Pärast kõigi paberite vormistamist ja korteri ettemaksu tasumist on alustatud tehingu ettevalmistamise menetlust. Kogu dokumentide komplekti kogumine on müüjate kohustus. See tähendab vajadust läbida kõik juhtumid ja saavutada – ma rõhutan – teatud aja jooksul – vajalike dokumentide hankimine. See on üsna keeruline protseduur..

Korteri müümiseks peavad teil olema järgmised dokumendid:

1. Omandiõiguse dokumendid, sõltuvalt korteri omandamise viisist, näiteks: võõrandamisleping, eluruumi omandiõiguse tunnistus, korteriühistu tõend tasutud osa kohta, STI registreerimistunnistus, pärimisõiguse tunnistus, müügilepingud, annetused, vahetus, üür, kohtu otsus. Korteri dokumentide kaotamise korral saab eluaseme müüa vastavalt registri väljavõttele, mille väljastab registreerimiskomisjon. Tõsi, sel juhul tuleb meeles pidada, et teoreetiliselt saab ekstrakti võtta vähemalt iga päev. See tähendab, et on võimalik olukord, kus müüja, nõustunud teie ettemaksega, müüb homme oma korteri teisele ostjale. Seetõttu soovitame sel juhul oma kahjumi minimeerimiseks mitte rohkem kui 100–200 USD ettemaksena tasuda..

2. STI-s on vaja hankida: tõend (vorm 11-A, kehtib 1 kuu); korruseplaan, selgitus (kehtib 1 aasta).

Nende paberite kogumiseks on vaja pealkirjade dokumentide originaale, passi ja umbes 150 rubla.

3. PRUE-s peate võtma:

– väljavõte majaraamatust – passipunktis;
– raamatupidamisosakonnas finants- ja isikliku konto koopia ning tõend üürivõlgade puudumise kohta.
Kõik need sertifikaadid kehtivad 1 kuu. Nende kogumiseks on teil vaja rendiraamatut, passi või volikirja (kui te pole omanik).

4. Abikaasa (vastavalt müüja või ostja) notariaalselt kinnitatud nõusolek korteri võõrandamiseks (ostmiseks).

5. Eestkoste ja eestkosteasutuste luba, kui tehingusse on kaasatud alaealised lapsed.

6. Maksuameti tõendid, kui korter saadi kingituseks või päranduseks või asub Moskva piirkonnas.

7. Üleandmisakt, kui korter võõrandati pärast 03.01.1996.

Pärast kõigi ülalnimetatud dokumentide kogumist tuleb kindlasti kontrollida nende nimede, aadresside, kuupäevade, allkirjade ja nende ärakirjade järjepidevust ning kõigi kõnealuste alade suurust. Tänaseks oleme korteri kohta arvestanud umbes 20-22 tüüpi tiitlidokumente, mida saab ainult olla. Rõhutan – mitte 2, mitte 5, mitte 8, vaid 22! Seetõttu soovitame tungivalt selles etapis saada juriidilist nõu. Korteri ostjad – mõista, kuidas need dokumendid vastavad seaduse nõuetele. Müüjale – et olla kindel, et neile määratud korterit on võimalik kindlaksmääratud aja jooksul müüa. Sageli tekib olukord, kus müüja, uskudes, et tal on tehingu jaoks piisavalt dokumente, võtab selgelt kokkulepitud registreerimistähtaegadest tagatisraha, kuid ei suuda neid vastu pidada. Järsku selgub, et üks omanikest suri ja pärandit ei avatud, sest inimeste arvates oli see asjatu. Seetõttu ei saa sellist korterit müüa enne, kui kõik juriidilised formaalsused on täidetud..

Pank, notar, registreerimine

Kuid oletame, et kõik korteri dokumendid on korras ja käes on aeg arutada vastastikuste arvelduste küsimusi, kus ja kuidas neid teha. Kõige tavalisem viis on arveldada seifi kaudu ostja nimele registreeritud korteri ostulepingu alusel. Panga valimisel soovitame olla väga ettevaatlik. Kui ostja pakub konkreetset panka, väites, et tema raha hoitakse seal, ja juhatuse esimees on tema parim sõber, soovitame selle valikuga mitte nõustuda. Selles olukorras on kliendi positsiooni igasugused kuritarvitamised üsna aktsepteeritavad. Peab olema neutraalne territoorium, mis sobib mõlemale poolele. Seetõttu tuleb vastastikuste arvelduste küsimust eelnevalt arutada, isegi hoiuse ülekandmise (või saamise) ajal.

Pärast raha laekumist peate lepingute täitmist notariaalselt kinnitama (teie nõudmisel) või viivitamata esitama dokumendid riiklikuks registreerimiseks.

Juriidiline ja füüsiline erand, vastuvõtutunnistus

Kui saate viimaks korteri müügi-ostu-müügilepinguid, millel on õiguste riikliku registreerimise tunnistused, siis on teil korteri seaduslik (registrist loobumine) ja füüsiline (asjade äravõtmine) vabastamine. Ja kui te ei ole enne akti ülekandmist korteri võõrandamise osas kokku leppinud raha edasilükkamises (korteri võtmete ja kommunaalarvete raamatute üleandmisel koostatud lihtsas kirjas), on teil protsessi kontrollimine problemaatiline.

Need on üldiselt põhireeglid, mida tuleks korteri ostmisel või müümisel järgida. Kui suhtute meie nõuannetesse ja soovidesse tõsiselt, uurige hoolikalt registreerimise ja asjakohaste dokumentide ettevalmistamise protseduure, võite tehinguga julgelt edasi minna. Ja kui teil on küsimusi, võtke meiega ühendust. Meie ettevõte viib elanikega regulaarselt läbi tasuta seminare kinnisvaraküsimustes (vt selle numbri materjale) ja sellel on enam kui sada nõustamiskeskust kogu Moskvas.