Kuidas ühises ehituses osaledes riski vähendada?

Alustuseks tasub selgitada – kes nad on, Venemaa petnud aktsiad? Aktsionär on isik, kes osales ühises ehituses, sõlmides ühise organisatsiooni (arendaja) osaluslepingu.

Hieronymus Bosch. Conjurer. 1500-ndad

Sellest lähtuvalt ei lõpetanud “petnud aktsionär” – elamu ühises ehitamises osaleja, kelle osas arendaja oma kohustusi ei täitnud – lõpetanud kinnistu ehitamise kokkulepitud aja jooksul, ei andnud osa omandiõiguse registreerimiseks ja sageli lihtsalt pettis. Selle tulemusel jääb aktsionär, kes on investeerinud oma vahendid ehitusesse ja lootis teatud kuupäevaks endale eluaseme saada, ilma rahadest ja elamispinnast.

Muide, Moskva valitsus, asudes tegelema problemaatiliste ehitusprojektide teemaga, täpsustas, et “petnud aktsionärideks” võib pidada ainult neid kodanikke, kes on ühe korteri oma tarbeks soetanud. See tähendab, et teised investorid, kes soovisid korterite edasisel edasimüügil raha teenida, ei saa end liigitada „petetud“ ehituse osalisteks, ehkki nende kahjum võib olla veelgi suurem.

Petetud aktsiate omanikud hakkasid massilise nähtusena ilmuma Venemaal perioodil 2003-2005.

Valitsus ei saanud seda küsimust tähelepanuta jätta, eriti usaldati Moskvas “probleemsete” objektide valmimine pealinna suurimale ehitusettevõttele ning juba 2009. aastal teatas Juri Lužkov, kes oli siis Moskva linnapea, rõõmsalt, et petnud aktsionäride probleem oli täielikult lahendatud (). vähemalt pealinnas).

Selline optimism osutus ennatlikuks – 2008. aasta kriis aitas kaasa uute külmutatud ja hüljatud ehitusprojektide ilmnemisele ning ühises ehituses petetud osalejate rida kasvab tänaseni..

Regionaalarengu ministeeriumi ametlike andmete kohaselt oli Vene Föderatsioonis 2011. aasta esimese kvartali lõpus üle 74 tuhande petnud kinnisvarainvestori.

Venemaal peetakse ministeeriumi sõnul praegu problemaatiliseks enam kui 900 ühist ehitusprojekti, see tähendab, et need rajatised on juba maja kasutuselevõtu tähtaegu rikkunud, ehitus on külmutatud ning aktsionärid ei saa oma kortereid hankida ega vähemalt investeeringut tagasi saada.

Rääkides probleemi globaalsest olemusest, tasub täpsustada, et Vene Föderatsiooni 83 piirkonnast ainult 16 vältis kuulumist nende piirkondade kurvasse nimekirja, kus seisid silmitsi pettunud aktsionäride probleemid. Selle reitingu esikoha hõivab Samara piirkond, kus regionaalarengu ministeerium arvestas 7,2 tuhat aktsionäri, kes ei saanud oma eluaset, teisel kohal oli Moskva – 6,8 tuhat pettud aktsiaomanikku, Tatarstanis on umbes 6,6 tuhat inimest, kes seisavad silmitsi probleemiga saada elamispinda, Novosibirski piirkonnas – umbes 4,7 tuhat petnud aktsionäri, kuurordi Krasnodari territooriumil – 4,6 tuhat ja Peterburis – enam kui 3 tuhat petnud ühises ehituses osalejat.

Kõige resoneeritumad olid Moskvas pettud aktsionäride juhtumid, kes, soovides juhtida võimude tähelepanu nende probleemile, pidasid pealinna linnapea kabinettides korduvalt meeleavaldusi, meeleavaldusi, aktsioone, proteste ja käisid isegi näljastreikidel. Peamiselt kurikuulsate juhtumite hulgas, kus ühises ehituses osalejaid petetakse, on 11 mikrorajooni ehitamine Lõuna-Tushinosse, Moskva Windowsi elamukompleks, Barcelona vallamaja küla.

Mstislav Dobužinsky. Kohtumine Kunstide palee ees. 1920

Lõuna-Tushino 11. mikrorajooni näide näitab selgelt, et isegi objektid, mis ehitati pealinna võimude kontrolli all, võivad olla “probleemsete” nimekirjas. Nii alustati Lõuna-Tushinos asuva 11. mikrorajooni ehitamist vastavalt Moskva valitsuse määrusele 2002. aastal. Ehituse algne valmimistähtaeg oli 2005. Siis lükati objektide üleandmise tähtaeg (mikrorajooni oli plaanis rajada üheksa hoonet) 2007. aastasse ja 2009. aastal pikendas pealinna valitsus valmimistähtaega 2012. aastani..

Praegu on valmimas 2 hoonet ja veel 1 ehitamine on lõppenud, kuidas ülejäänud 6 hoone saatus kujuneb, on ebaselge, kuna ehitusplatsi territooriumil on veel lammutatavad lagunenud hooned, mille elanikke pole isegi välja tõstetud..

Ehitustähtaegade häirimise eest anti vastutus Energostroykomplekt-M juhtimisele, eriti ettevõtte juhile Andrei Kruchininile, kes arreteeriti tänavu veebruaris ja keda hoitakse praegu kohtueelses kinnipidamiskeskuses. Majanduskuritegude osakonna töötajad üritavad välja selgitada, kuhu on läinud aktsionäride rahalised vahendid, arvukalt nõudeid esitasid ka töövõtjad, kelle töö arendaja kunagi kinni ei maksnud.

Timofejev lubas, et Moskva valitsus eraldab korterid kõigile Tushino mikrorajooni aktsionäridele eelarve arvelt.

Huvitav on see, et algul oli 11. mikrorajooni peamine arendaja ettevõte GlavMosStroy Holding Company OJSC ja alles siis otsustas Moskva valitsus ehitusplatsi üle anda Kruchinini ettevõttele, hoolimata asjaolust, et sel ajal oli ettevõtte aktsiakapital vaid 9 tuhat rubla..

Praegu püüavad 1940 inimest, kes on Tushino lõunaosas asuva 11. mikrorajooni ehitamisel petnud aktsionäridena, saada Moskva valitsuselt vastust – kas ülejäänud elamuhoonete ehitamine jätkub ja millal nad lõpuks oma ruutmeetri saavad. Sergei Sobyanin on juba allkirjastanud dekreedi “Lõuna-Tushino linnaosa mikrorajooni 11 arendamise investeerimisprojekti elluviimise lõpetamise kohta”, valitsuse määrus selle objekti arendamise kohta tunnistati kehtetuks.

Arvukad toimingud, nagu näiteks “petnud aktsionäri” riputamine Moskva linnapea kabinetti ette ja ühises ehituses osalejate kokkutulekud, viisid selleni, et Konstantin Timofeev, kes hoiab ehitusprojektide investeerimisprojektide elluviimise ja kontrolli all hoidmise komisjoni esimehe ametit ühiselt ehituse valdkonnas, lubas, et Moskva valitsus eraldab korterid eelarve arvel kõigile Tushino mikrorajooni petnud aktsionäridele. Kui aga see juhtub, millises piirkonnas saavad aktsionärid uusi kortereid hankida, kas need vastavad korteritele, mida ühises ehituses osalejatele CJSC Energostroykomplekt-M-ga lepingu sõlmimisel lubati, on veel teadmata..

Ettevaatusabinõud

Kuidas vähendada ühises ehituses osalemise riski? Hoolimata asjaolust, et korterite ostmine veel püstitamata hoones on üsna tulus ettevõtmine, kuna sellise kinnisvara hind on palju madalam kui juba valmis eluase, on oht saada üheks petnud kinnisvarainvestoriks üsna suur. Järgmised ettevaatusabinõud võivad vähendada aktsionäride ridade täiendamise tõenäosust, kes ei saanud lubatud eluaseme:

Paul Gauguin. Eve. Ära kuula valetajat. 1889

• arendaja maine hoolikas uurimine. Mõni punkt võib olla murettekitav juba objekti peamise arendajana tegutseva ettevõtte ajaloo uurimise etapis – vastloodud ettevõtted, kellel on liiga vähe põhikirjajärgset kapitali ja mis varem osalesid ehituses, mis külmutati – kuuluvad kõik need organisatsioonid automaatselt arendajate rühma, mis tekitavad suurimat muret. Paljud juristid soovitavad enne arendajafirmaga lepingu sõlmimist pöörduda vahekohtu poole ja kontrollida, kas organisatsioon on varem kohtuprotsessides osalenud. Seda saab teha vahekohtu veebisaidil. Pole paha, kui arendaja on enne selle rajatise ehituse alustamist juba osalenud edukalt ja õigeaegselt kasutusele võetud elamute ehitamisel;
• Kindlasti peaksite arendajalt nõudma järgmiste dokumentide esitamist: korterelamu ehitusluba, projektideklaratsioon, maatüki rendi- või allrendileping või tõend arendajaettevõtte omandiõiguse riikliku registreerimise kohta maatükile, millel kortermaja ehitamine toimub. Kõik need dokumendid peavad olema kohustuslikud, nii et vähemalt ühe dokumendi puudumine on põhjus ühises ehituses osalemisest keeldumiseks;
• ühises ehituses osalemise lepingu uurimine. Te ei tohiks nõustuda vekslilepingu või eelinvesteerimislepingu allkirjastamisega, kuna sel juhul võib arendaja lepingu ühepoolselt lõpetada ja aktsionär saab hüvitisena ainult tema poolt väidetavalt omandatud väärtpaberite maksumuse. Samuti peab leping sisaldama järgmisi punkte – konkreetse loovutatava ühiskasutusse kuuluva objekti määratlus, arendajaettevõtte poolt ühiskasutatava ehitise võõrandamise periood, lepingu hind, selle maksmise tähtaeg ja kord, samuti jagatud ehituse objekti garantiiaeg..

Ka kinnisvaraobjekti valimisel, kuhu raha investeeritakse, peaksite olema ettevaatlik, kui selle kortermaja arendaja on juba muutunud, võib-olla isegi rohkem kui üks kord, on korteri maksumus liiga madal, võrreldes teiste piirkonna sarnaste objektidega, pikendati esialgset ehituse perioodi ja arendaja esitas vähemalt üks kord valeinfot. Kõik see viitab sellele, et antud objekti “petnud aktsionäriks” saamise tõenäosus suureneb mitu korda.

Nagu näitab tänapäevane Venemaa kogemus, on ebatõenäoline, et on võimalik saavutada sajaprotsendiline garantii, et rajatis võetakse kasutusele täpselt lepingus kindlaksmääratud tingimustel, kuid ülaltoodud ettevaatusabinõud võivad kindlasti märkimisväärselt vähendada riski saada ühiselt „probleemiga“ ühises ehituses osaliseks. Samuti ei ole üleliigne pöörduda abi saamiseks professionaalse juristi poole, kellel on selles valdkonnas ulatuslik kogemus ja kes suudab anda kvalifitseeritud nõu..