Miks eluase Moskvas kallineb

Ainuüksi selle aasta viimase 9 kuu jooksul tõusis sellistes Moskva linnaosades nagu Krasnoselsky ja Cheryomushki elamukinnisvara 1 ruutmeetri hind enam kui 34%. Selle teabe esitas analüütiline keskus “Kinnisvaraturu näitajad” ja see oli aluseks pealinna piirkondade reitingule, mille korterite maksumus kasvas kõige kiiremini.

Spetsialistidel, sealhulgas regionaalarengu ministeeriumi esindajatel, õnnestus kindlaks teha ehitusmaterjalide hinnatõusu neli põhjust:

• liigne nõudlus pakkumise järele, eriti nendes piirkondades, kus rakendatakse föderaalse tähtsusega kapitaliehitusprojekte;
• inertsete materjalide müügihinna tõus: liiv, killustik, paisutatud savi ja sõelad;
• kaubavedude tariifide tõus, mis on seotud ka bensiini kallinemisega meie riigis;
• energiahindade tõus.

Betoonitootmisettevõtete esindajate sõnul on ainuüksi viimase kuue kuuga inertsete materjalide, mis on betoonisegu üks põhikomponente, hind 7 korda kasvanud ja selle tulemusel tõusnud peaaegu 15-20%. Arendajad märgivad, et alates aasta algusest on ehituse maksumus kasvanud keskmiselt 6–8% ja aasta lõpuks võib see tõusta 20%.

Suurenenud nõudlus eluaseme järele

Muidugi on võimatu Moskvas asuva korterite nõudluse kasvu “maha kanda” ainult külastavatele nafta- ja gaasitöötajatele, kes moodustavad kinnisvara ostjate koguarvust tegelikult vaid väikese protsendi. Eksperdid märgivad aga ühehäälselt, et sel aastal on nõudlus eluaseme järele kasvanud vähemalt 25%.

Suurim nõudlus on uusehitiste järele, mille 1 ruutmeetri maksumus ei ületa 170 tuhat rubla, samuti vanade telliskivimajade ja “teise värskusega” monoliitsete hoonete korterid, see tähendab püstitatud 3-5 aastat tagasi.

Nõudlus suhteliselt odavate ühe- ja kahetoaliste kortermajade ja pealinna “heades” mainekates linnaosades asuvate väikeste pindade pisikeste ökonoomsete ühe magamistoaga korterite järele on stabiilne.

Krediidi- ja laenuprogrammide kättesaadavus

See pealinna eluasemehindade tõusu põhjus ei ole muidugi otseselt, vaid nõudluse kasvu kaudu. Analüütikute sõnul võib üha enam venelasi lubada hüpoteeklaenu, mille intress on viimase aasta jooksul langenud 11,9% -ni. Mõttekoda Penny Lane Realty tehtud uuringu tulemuste kohaselt on see kogu vaatlusaja jooksul ajalooline madalaim tase. Võrdluseks – eelmisel aastal oli hüpoteeklaenude keskmine intressimäär 14-15%.

Vähenes ka välisvääringus hüpoteekide intress, ehkki mitte nii märkimisväärselt – 10,5% -lt 10,4% -ni.

Muidugi ei kiirusta pangad pikaajaliselt – 15-20 aasta jooksul väljastatud laenude intressimäärade alandamist, kuid siiski võib kindlalt väita, et nende venelaste arv, kes peavad hüpoteeki ainsaks võimaluseks eluaseme saamiseks, kasvab aeglaselt, kuid pidevalt.

Paljud kinnisvaraarendajad meelitavad ostjaid ostma eluaseme järelmaksuga, mille vastu on ka viimastel kuudel huvi vähenenud.

Valitsus omakorda lubab, et aastaks 2030 saavad 60% paremaid elamistingimusi vajavatest noortest peredest korteri osta soodushüpoteegiga, mis on ette nähtud riikliku programmiga. Sellega seoses tuletavad analüütikud meelde olukorda, mis kujunes pealinnas aastatel 2007–2008, kui sooduslaenude sissemakseta sissemakse ja sellest tulenev järsk nõudluse suurenemine eluaseme järele viis asjaolu, et 1 ruutmeetri hind kasvas keskmiselt 2 tuhande dollari võrra.

Kuid mõned eksperdid ei pea hüpoteeklaenude ja laenuintresside vähendamist eluasemekulude suurendamisel nii oluliseks teguriks. Ekspertide sõnul ei saa valdav enamus keskmisest madalamat palka saavatest moskvalastest endiselt hüpoteeklaenude määra korral lubada endale liiga kalleid Moskva ruutmeetreid osta..

Finantskriisi kordumise võimalus

Pole saladus, et viimased, mitte liiga optimistlikud uudised Euroopa Liidu finantsturu ja USA võla kasvu kohta panid eksperdid rääkima uue, 2008. aastal maailmamajandust tabanud kriisivooru võimalusest..

LeRoy Neiman. Ameerika börs. 1986

Mälestused dollari vahetuskursi järsust tõusust ja üldisest ebastabiilsusest on endiselt liiga värsked ning juba olukorra kordumise võimalus on sundinud paljusid investoreid, kes on ebakindlad tulevases olukorras börsidel, pangaasutustes ja väärtpaberite noteeringute kasvus, investeerima sellise usaldusväärse ja kasvava hinna omandamisse. kiire tempo kinnisvara.

Seega, kui kriisi ajal ise, 2009. aastal, vähenesid Moskvas eluasemekulud, siis uue kriisiperioodi ootuses hakkavad hinnad uuesti tõusma..

Moskva piiride laiendamine

Eksperdid ootavad juba lõuna- ja edelaosa halduspiirkondade kinnisvara väärtuse järsku suurenemist (vähemalt 20–25%), mis pärast pealinna laienemist muutub keskseks.

Kuid paljud analüütikud ennustavad pealinna keskosades eluasemekulude suurenemist, mis lähitulevikus jagatakse “vanaks” ja “uueks”. Veelgi enam, hinnatõus algas ammu enne mis tahes ehitustegevuse algust äsja annekteeritud territooriumidel ning koos “uue” Moskva väljaarendamisega võib hinnatõus veelgi suuremaks muutuda.

Kolmanda ringi piires ehituskeeld ja ehitusealade vähendamine Moskva teistes linnaosades

Selle aasta märtsis teatas pealinna uus linnapea Sergei Sobyanin võimalusest kehtestada kolmandas transpordiringis uute hoonete ehitamise keeld. Ja kuigi praegu ei räägi võimud täielikust keelust, vaid piirangute kehtestamisest, on selline otsus juba põhjustanud nõudluse kasvu pealinna keskosade korterite järele, sest lähitulevikus võib siinne pakkumine märkimisväärselt väheneda..

Praegu vaatab linnaplaneerimise ja maakomisjon läbi arendajatega juba sõlmitud lepinguid ja ainult mõnda neist pikendatakse, ülejäänud, mis ühel või teisel põhjusel ei rahulda Moskva ametivõime, lõpetatakse. Linnapea kabinetis rõhutatakse, et seda tehakse pealinna elanike endi mugavuse huvides, et hoida ära hoonete edasist tihenemist.

Igal juhul on Moskvas üha vähem territooriume, mida saab kasutada ehitusobjektina, nii et pole põhjust loota massiarendusele ja suure hulga uute ettepanekute ilmumisele turule..

Dollari vahetuskurss ja inflatsioon

On veel kaks üsna objektiivset tegurit, mis mõjutavad kinnisvara väärtuse kasvu mitte ainult pealinnas, vaid kogu riigis. Kuna ruutmeetri maksumust väljendatakse enamasti dollarites, siis Ameerika valuuta vahetuskursi tõusuga tõusevad ka kinnisvarahinnad. Tõsi, see kehtib ainult hindade kohta rublades.

USA-s oli septembris inflatsioonimäär 3,9% ja majandusteadlased on juba hakanud rääkima halvenevast majandusolukorrast.

Kõik eksperdid nimetavad kinnisvara väärtuse kasvu inflatsioonimääraga üsna normaalseks ja isegi vajalikuks. Siiski tuleb meeles pidada, et Venemaa inflatsioonimäära, mis sel aastal võib rahastajate prognooside kohaselt ulatuda 5–7% -ni, peetakse Euroopa ja USA jaoks eriti kõrgeks. Näiteks USA-s oli inflatsioon septembris 3,9% ja majandusteadlased on juba hakanud rääkima halvenevast majandusolukorrast. Ja Euroopa Liidus oli inflatsioonimäär oktoobri lõpus vaid 2,1%.

Valimised

Paljud eksperdid usuvad, et presidendivalimiste eelõhtul hakkab kinnisvara hind tavalisest kiiremini tõusma. Tõenäoliselt põhineb selline seotus muutuste ootusel, mis toimuvad kindlasti koos võimuvahetusega riigis. Sarnast olukorda täheldati Venemaal iga kord enne presidendivalimisi, nii et eksperdid räägivad juba enesekindlalt praegusest suundumusest..

Mihhail Natarevitš. Valimised külas. 1975

Ekspertide sõnul on valimiskampaania palju raha “kerimise” aeg, aga ka ebastabiilsus, mis põhjustab aktiivsuse suurenemist kinnisvaraturul. Lisaks soovivad valijad meelitada vahetult enne valimisi sotsiaalsete programmide elluviimist, sealhulgas noortele peredele, privilegeeritud kategooriatele ja ootejärjekorras olevatele kodanikele eluaseme pakkumist..

Ja kuigi praegune presidendikampaania on juba kaotanud oma peamise intrigeerimise, usuvad mõned analüütikud siiski, et riigi juhi vahetus mõjutab eluasemekulusid. Ainult sellepärast, et uus president peab tegema otsuse kinnisvaramaksu kohta.

Nagu näete, on Moskva kinnisvara väärtuse kasvu mõjutavad üsna paljud tegurid. Kõiki neid ei saa pidada objektiivseteks, paljud põhinevad ainult ootustel ja pessimistlikel prognoosidel..

Igal juhul, sõltumata sellest, kas see mõjutab eluasemehindu, peaks valitsus sellele mõtlema: mõnes teises maailma arenenud riigis põhjustaks pealinnas (ja üheski teises linnas) ruutmeetri kulude kallinemine enam kui 5-6%, paanikat tekitades ja ametivõimude viivitamatuid meetmeid ning Moskvas ei tule majahindade tõus mingil põhjusel 34% võrra üllatusena ja seda peetakse üsna vastuvõetavaks.