Miks pole uute elamuehituse tempo järsk tõus Venemaale kasulik

Viimastel aastatel on Venemaa ehitustööstus aktiivselt arenenud. Valitsuse sõnul ületab ehituse kasvutempo SKP kasvu tempot. Praegu on see üks Venemaa tööstuse dünaamilisemalt arenevaid sektoreid..

Koos teiste segmentidega toimub ka elamukinnisvara turu areng üsna kiiresti. Riik ehitab aktiivselt uusi elamuid. Ekspertide sõnul on eelmisel aastal arendajad juba peaaegu jõudnud kriisieelsele tasemele.

Näib, et see on hea: suurem pakkumine tähendab elanikkonnale taskukohasemat eluaset. Selles peitub aga suur probleem..

Kahjuks ei jälgi nõudlus pakkumise kasvuga sammu ning võimud unustasid või otsustasid mingil põhjusel selle fakti ignoreerida. Valitsus viib aktiivselt ellu programmi elamute ehituse mahu suurendamiseks riigis, kuid ei võta meetmeid nõudluse stimuleerimiseks. Selle tagajärjel saab üha vähem inimesi endale lubada turul pakutavate eluasemete ostmist..

Võimud plaanivad 2015. aastaks suurendada elamuehituse mahtu 90 miljoni ruutmeetrini aastas

Elamuehituse maht Venemaal kasvab märkimisväärselt, tegelikult suutsid arendajad kriisist taastuda ja hakkasid aktiivselt tegutsema. Kui elamukinnisvara kasutuselevõtmise maksimaalne näitaja registreeriti 2008. aastal ja see ulatus 64,1 miljoni ruutmeetrini, siis mullu suutsid ehitajad turule tuua 62,3 miljonit ruutmeetrit. See on 6,6% rohkem kui 2010. aastal.

Vene Föderatsiooni regionaalarengu ministri Viktor Basargini sõnul tellitakse Venemaal 2012. aastal veel 67 miljonit ruutmeetrit. eluase. See tähendab, et ehitusmahtude kasv on 2011. aastaga võrreldes 7,5%.

Minister kinnitas, et juba on välja antud load üle 55 miljoni ruutmeetri suuruste uute kortermajade ehitamiseks. Ülejäänud maht saadakse üksikute elamuprojektide kaudu, võttes arvesse, mille järgi on ametniku sõnul hoonete varu umbes 82 miljonit ruutmeetrit..

Lisaks seadsid võimud veel kolmeks aastaks endale eesmärgi tagada Vene Föderatsioonis elamukinnisvara ehituse mahu suurenemine 90 miljoni ruutmeetrini. m aastas.

Kui arvestada riigi piirkondade ehitusnäitajaid, siis on tingimusteta juhtpositsioonil Moskva piirkond, kus 2011. aasta tulemuste kohaselt ehitati 13,2% kogu kasutusele võetud kodumajapidamistest. Teise koha hõivab Krasnodari ala (5,9%), kolmanda – Peterburi (4,3%). Moskva on selles nimekirjas vaid 8. kohal. Esikümnesse kuuluvad ka Tatarstan, Baškortostan, Tjumen, Rostov, Sverdlovsk, Nižni Novgorod ja Novosibirski regioonid..

Venemaa piirkondade hinnang tellitud eluaseme mahu järgi 2011. aasta lõpus

Sellegipoolest on tööstusel mitmeid olulisi väljakutseid. Esiteks puudutab see bürokraatiat ja paljusid haldustõkkeid. Näiteks maatüki registreerimiseks ja uue maja ehitamiseks loa saamiseks peab arendajaettevõte läbima 53 kooskõlastusprotseduuri. Mõnikord võtab kõigi vajalike dokumentide hankimine ehitajatel rohkem kui aasta.

Näiteks Doing Business reitingus on Venemaa kõigi maailma riikide seas 178. kohal ehitustööstuses ettevõtluse hõlbustamise poolest..

Venemaa ametivõimud plaanivad lähiaastatel uute elamuehituse mahtu suurendada heakskiitmismenetluse lihtsustamise ja kulude vähendamise tõttu..

Ja hinnad tõusevad üha kõrgemale

2012. aasta esimese kvartali lõpuks, pärast 12 kuu tulemusi, jõudis Venemaa eluasemehindade tõusu osas 10 suurimasse riiki. Knight Franki analüütikud on andnud Venemaale ülemaailmse majahinnaindeksi ametlikus reitingus 8. koha, mis hõlmab riike, kus on märgitud elamukinnisvara väärtuse suurim kasvutempo. Sel aastal uurisid analüütikud 53 riigi näitajaid.

Knight Frank arvutas, et eluaseme ühe ruutmeetri keskmine hind Venemaa esmasel turul oli 44 956 rubla.

Ekspertide sõnul on aasta jooksul meie riigis tõusnud eluaseme hind enam kui 8%. See on maksimaalne arv viimase 3 aasta jooksul. On tähelepanuväärne, et varem ei tõusnud meie riik selle reitingu 30. positsioonist kõrgemale. Aasta tagasi oli Venemaa 50 riigist 49. kohal.

Rio de Janeiro

Knight Franki sõnul on eluasemehindade kasvu maailmas kolm parimat liidrit:

• 1. koht – Brasiilia (+ 23,5%);
• II koht – Eesti (+ 13,9%);
• 3. koht – India (+ 12%).

Ka enam kui Venemaal tõusid aasta jooksul elamukinnisvara hinnad Saksamaal, Austrias, Türgis ja Colombias..

Knight Franki uuringutes märgitakse ka, et Venemaal on hinnataseme veelgi muljetavaldavam dünaamika võrreldes 6 ja 3 kuu taguse tasemega. Näiteks kui võrrelda hindu 2011. aasta III kvartaliga, siis on riigi elamukinnisvara hind tõusnud 4,8% (maailmas 6. tulemus). Võrreldes 2011. aasta IV kvartaliga tõusid hinnad 2,9% (maailmas 5. kohal).

Lloyds TSB Internationali edetabelis on Venemaa 32 riigi seas maailmas viimase 10 aasta jooksul eluasemehindade kasvu poolest teisel kohal. Ekspertide arvutused näitavad, et perioodil 2001 kuni 2011 tõusid meie riigis eluasemehinnad 209%. Pange tähele, et hinnadünaamika arvutamisel võeti arvesse inflatsiooni.

Paremusjärjestuse kolm parimat on järgmised:

• 1. koht – India (+ 284%);
• 2. koht – Venemaa (+ 209%);
• 3. koht – Lõuna-Aafrika (+ 161%).

Lloyds’i analüütikud märkisid, et kõige suuremat kinnisvarahindade tõusu täheldatakse riikides, kus SKP kasv on kõige suurem. Näiteks India korterite ja elamute hinnataseme muljetavaldav kasv peegeldab loomulikult SKT kasvu viimase 10 aasta jooksul 280% (keskmiselt 14,3% aastas)..

Edetabeli kümne parima liidri, sealhulgas ka Leedu, Hongkongi, Bulgaaria, Prantsusmaa, Uus-Meremaa, Austraalia ja Norra, SKP kasvas vaatlusalusel perioodil 155%.

Samal ajal jätkavad Venemaal ja 2012. aasta teises kvartalis eluasemehindade kasvu.

Regionaalarengu ministeeriumi avaldatud aruande kohaselt on 2012. aasta mai lõpus eluasemekulude osas esirinnas kümme piirkonda:

Tabelist nähtub, et hinnad kasvavad kõigis piirkondades erineval viisil, kuid positiivne dünaamika, vastavalt ekspertide prognoosidele, jätkub kogu riigis lähitulevikus..

Mida võib siseturu pakkumise ja nõudluse tasakaalustamatus põhjustada?

Võimud on kindlad, et mida rohkem uusi kortereid ehitatakse ja turule tullakse, seda rohkem on inimestel võimalik neid osta..

Kavas on stimuleerida uute projektide elluviimist ja meelitada uusi investoreid elamuehitusse, jagades taristu ehitamise kulud. See on arendajatele kasulik, näiteks ehitab ettevõte elamu või küla ja vajalikud sotsiaalse infrastruktuuri rajatised ning riik eraldab raha tee ehitamiseks või hüvitab arendajale osa infrastruktuuri ehitamise kuludest.

Muidugi üritab valitsus mis tahes viisil lahendada ennekõike eluasemepuuduse probleemi. Statistiliste andmete kohaselt on elanike keskmine varustus Venemaal praegu umbes 21 ruutmeetrit. m inimese kohta. Veelgi enam, isegi neist ruutmeetritest langeb umbes 40% lagunenud ja hädaabikorteritele. Võrdluseks – Hiinas on see näitaja 23 ruutmeetrit. m elaniku kohta, USA-s – 65 kv. m., Hollandis – 74 ruutmeetrit. m.

Ebapiisava kvaliteediga eluasemeprobleemi lahendamisel ei kaalunud võimud siiski vajadust nõudlust stimuleerida. Pole tähtis, kui kõvasti nad eluaseme taskukohasemaks üritavad, seni on kahjuks täheldatud vastupidist pilti. Hinnatõusu tõttu ei saa paljud lihtsalt endale uue korteri luksust lubada..

Jah, pakkumist on rohkem, kuid tegelik nõudlus ei vasta sellele. Selle tulemusel nõustuvad paljud eksperdid, et mõne aasta pärast (võib-olla isegi 1,5–2 aasta pärast), kui poliitika ei muutu ja täiendavaid meetmeid ei võeta, kaob tegelik nõudlus. See probleem on eriti terav Moskvas, Moskva piirkonnas ja paljudes teistes suurtes linnades..

Ja siin seisab turg silmitsi veel ühe probleemiga. Üleküllastumise korral lähevad hinnad loomulikult alla ja mõnede analüütikute sõnul võib sellises olukorras Venemaa juba silmitsi seista elamukinnisvara turu kokkuvarisemisega, paljude arendajate laost, ehituse külmutamise ja muude negatiivsete tagajärgedega..

Ametivõimud peavad seda arvestama ja järgima tõhusat poliitikat, mis aitab säilitada turul tasakaalu. Vahepeal tehakse kahjuks ainult ühepoolseid otsuseid, mis ei suuda olemasolevat probleemi terviklikult lahendada..

Järeldus

Kokkuvõtteks tahaksin öelda, et meie riigis on eluasemepuuduse probleem endiselt üks peamisi. Valitsus on korduvalt öelnud, et selle küsimuse lahendamine on üks riigi poliitika prioriteetseid valdkondi, selleks eraldatakse miljonid eelarvevahendid..

Kuid paljude majade ehitamiseks ei piisa. On vaja veenduda, et uut korterit või paremaid elamistingimusi vajavad kodanikud saaksid osta uue korteri. Vahepeal ei näe turg eriti soodsat pilti, kui vähem inimesi saab sellist luksust endale lubada..

Koos ehituse mahu suurendamise programmi rakendamisega peaksid föderaalsed ja piirkondlikud omavalitsused pöörama erilist tähelepanu sellele, kuidas muuta uued elamud taskukohasemaks.

Ühelt poolt saab seda teha tänu sellele, et ehitatakse rohkem turistiklassi maju. Praegu on riigis suur vajadus väikeste elamute järele. Paljud kodanikud on valmis ostma väikese uue korteri minimaalse hinnaga. Kunagi aitasid “Hruštšovid” lahendada miljonite inimeste eluasemeprobleeme. Kõik läheb selleni, et isegi tänapäevastes tingimustes on odavate väikeste eluasemete järele suur nõudlus. Paljud inimesed tahavad, et neil oleks oma eraldi korter. Ehkki väike, aga uus ja oma.

Teisest küljest on vaja kasutada täiendavaid meetmeid elanikkonna subsideerimiseks. Meil on juba üsna head kogemused noortele peredele eluaseme pakkumise programmi rakendamisel. Lisaks jätkub tänapäevani föderaalse programmi “Noorele perele taskukohane eluase”, mis näeb ette odavate hüpoteeklaenude väljastamist. Muidugi, sellises programmis osalemiseks peate vastama teatud tingimustele ja koguma palju dokumente, kuid see annab vähestele peredele teatud võimaluse osta oma kodu.

Lisaks on vaja jätkata tööd selles suunas ning töötada välja uued abimehhanismid elanikkonnale..

Kahjuks on turuolukord selline, et ilma riigi otsese rahalise toetuseta pole Venemaal võimalik eluaseme taskukohaseks muuta. Seda probleemi saab lahendada ainult range kontroll, pädev poliitika ja riigi toetus.

Anna Belova, rmnt.ru