Ülevaade Moskva ja Moskva piirkonna kinnisvaraturust 2011. aastal

Tavaliselt on uue aasta eelõhtul kombeks kokku võtta ja analüüsida viimase 12 kuu jooksul juhtunut, mis üllatas ja rõõmustas peaaegu lõppenud aasta üle. Venemaa pealinna kinnisvaraturu spetsialistid polnud erand, eriti selliste juhtivate agentuuride nagu MIEL-Nedvizhimost ja Azbuka Zhiznaya ettevõtte eksperdid, kes on juba teinud järeldused oma aasta töötulemuste põhjal.

Niisiis jõudis MIEL-Novostroyki kinnisvarabüroo andmetel 2011. aastal Moskvas uues hoones keskmiselt 1 ruutmeetri maksumus 204 tuhande rublani, Moskva piirkonnas määrati see arv 64 tuhandeks rublaks.

Moskva piirkonna linnades asuvate uusehitiste korterid köidavad ostjate tähelepanu just nende madalamate kulude tõttu, hoolimata transpordi vahetuse sageli keerulisest olukorrast ja pikaajalisest reisist pealinnas.

Hüpoteeklaenuga seotud tehingute arvu suurenemine

Hüpoteeklaenude intressimäärade langus, mida täheldati kogu 2011. aasta jooksul, tõi kaasa asjaolu, et hüpoteeklaenude ligimeelitamisega seotud tehingute arv kasvas märkimisväärselt. Krediidifonde kasutavate kinnisvaratehingute arv kasvas keskmiselt 8-10%, ekspertide sõnul on hüpoteeklaenude turg lähedal kriisieelsetele näitajatele ja võib juba järgmisel aastal jõuda 2007. aasta tasemele.

Hüpoteeklaenude intressimäär langes 2011. aastal 12,5% -ni, võrdluseks – 2010. aastal oli see näitaja 13,1% ja 2009. aastal 14,3%. Hüpoteeklaenude populaarsuse kasvu soodustab ka asjaolu, et juba alates 1. jaanuarist 2012 on raseduse ja sünnituse ajal võimalik hüpoteeklaenu tagasimaksmiseks kasutada rasedus- ja sünnituskapitali ning teha ostetud eluaseme eest esimene makse.

Keskmine hüpoteegi suurus oli Moskvas 3 miljonit rubla, enamasti võtavad laenuvõtjad laenu 20 aastaks, lühema perioodi hüpoteekide populaarsus on palju väiksem.

Ka 2011. aastal on paljud Venemaa pangad vähendanud sissemakse suurust, kui varem pidid kinnisvaraostjad maksma vähemalt 30% suurust summat kinnisvara väärtusest, siis nüüd on keskmise sissemakse suurus 20% ja mõnes pangas 10%.

Seega võime rääkida hüpoteeklaenude turu positiivsest suundumusest ja laenatud vahenditega seotud tehingute arvu suurenemisest..

Nagu eksperdid märgivad, on hüpoteeklaenude kättesaadavus enamikule pealinna elanikele siiski vaatamata intressimäärade sellisele langusele..

Tehingute arvu suurenemine vähese tõusuga sektoris

Lisaks asjaolule, et paljude kinnisvaraostjate huvid tormasid Moskva regiooni poole, suurenes 2011. aastal ka maamajade, nn ühekorruselise sektori populaarsus (ehkki enamikku tänapäevaseid suvilaid ehitatakse endiselt 2-3 korruseliseks).

Moskva piirkonna suvilate nõudlus kasvas aasta jooksul keskmiselt 2–3% kuus, kasvab ka nõudlus lepinguta maatükkide järele, mis jäi äärelinna kinnisvaraturul kõige nõutumaks tooteks.

Ben Grasso. Maandamata. 2011

Ekspertide sõnul on praegu nõudluse järele ületatud nõudmine ja turistiklassi suvilade ning kvaliteetsete ridaelamute puudus.

Äärelinna kinnisvarasektoris muutus 1 ruutmeetri keskmine maksumus 2011. aasta jooksul vähe – see tõusis vaid 2-3% ja eliitlinna äärelinna kinnisvara hulgas langes isegi väärtus – 3-5%.

Novorizhskoe suund on endiselt kinnisvaratehingute liider.

Elamukomplekside kvaliteedinäitajate parandamine

2011. aastal ilmnes lõpuks tendents parandada värskelt püstitatud elamukomplekside kvaliteeti, seda mitte ainult seoses kasutatavate ehitusmaterjalidega, vaid ka tähelepanelikuma suhtumisega elamukompleksi infrastruktuuri.

Arendajad hakkasid rohkem tähelepanu pöörama korterite mugavale paigutusele, kommertskinnisvara olemasolule kompleksis, mis pärast hoone kasutuselevõttu muutuvad uuteks kauplusteks, ilusalongideks ja kohvikuteks. Üha enam üritavad arendajad ostjate tähelepanu köita hubase, rohelise sisehooviga mitmekorruselise hoone ees, mänguväljaku ja parkimiskohtadega..

Suurenenud nõudlus uute ehitiste järele

Eksperdid märgivad ühehäälselt, et viimase aasta jooksul on ostjate vajadused muutunud – huvi viimase 10 aasta jooksul ehitatud majade korterite vastu on märkimisväärselt kasvanud.

Kuid nõudlus sekundaarsel kinnisvaraturul on pisut vähenenud – ostjad on kinnisvara valimisel muutunud palju nõudlikumaks, pöörates tähelepanu mitte ainult korteri seisukorrale, vaid ka linnaosa infrastruktuurile, mugava transpordivahendi olemasolule, korteri paigutusele, nii et rekonstrueerimist vajavates majades asuvad korterid, ei rahulda enam potentsiaalseid tulevasi omanikke.

Geimran Baimukhanov. Ehitus. 2009

Huvi uute hoonete vastu kasvab aga ainult nende ehitamise ajal ja maja tarnimise kuupäeva lähenedes, siiski on väga väike arv ostjaid valmis investeerima uutesse eluasemetesse “vundamendi kaevu kaevamise” etapis.

Nõudluse vähenemine eliitpakkumiste järele

2011. aastal jäid turuliidriks turuklassi korterid ja maamajad, mis moodustasid enam kui 90% kõigist tehingutest. Nõudlus pealinna keskosas paiknevate eliidi, kallite eluasemete järele vähenes pisut, vaid 3–5%, kuid see põhjustas siiski ruutmeetri maksumuse mõningase languse sellistes piirkondades nagu Chistye Prudy, Kropotkinskaya, Sretensky bulvar, Tverskaya ja Krasnye Vorota. Keskmiselt langesid sellistes mainekates piirkondades 1 ruutmeetri hind dollarites 2–4%, mis muidugi ei muutnud luksuskinnisvara moskvalaste jaoks soodsamaks.

Samuti võib täheldada nõudluse vähenemist mitmetoaliste korterite järele – 2011. aastal muutusid nelja- ja viietoalised korterid veelgi vähem populaarseks. Pealinna elanikud, kes saavad endale lubada nii kallist ostu, teevad üha enam valiku äärelinna kinnisvara kasuks.

Moskva laiendamine

Pealinna kinnisvaraturu peamised uudised, mida seostatakse investorite ja ostjate peamiste ootustega, aga ka kõige ambitsioonikamad muudatused, kutsuvad eksperdid ühehäälselt teavet Moskva territooriumi laiendamise ja valitsusasutuste kolimise kohta väljaspool keskpiirkondi.

Pealinna linnapea Sergei Sobyanin teatas hiljuti, et 2011. aasta lõpuks kuulutatakse välja pakkumine Uus-Moskva territooriumil asuva linnaüksuse loomiseks, et juhtivatel arhitektuuriettevõtetel oleks võimalus osaleda pealinna uue kuvandi kujundamisel..

Uute territooriumide väljaarendamine arendajate poolt toob kaasa mitte ainult uute hoonete tekkimise, vaid ka Moskvasse äsja annekteeritud asulate korterite kallinemise, kuid seni pole vaja rääkida võimude algatuse olulisest mõjust kinnisvaraturule – sellest saab pigem sündmus juba järgmisel aastal..

Kõige huvitavamad uusehitised Moskvas ja Moskva piirkonnas 2011. aastal

Pealinna keskosasse 2011. aastal püstitatud uusehitiste hulgas toovad eksperdid välja Knightsbridge’i erapargi, mille korterite müük algas alles novembri lõpus. Khamovnikis asuval elamukompleksil on hästi arenenud infrastruktuur ja see nimetati 2011. aasta oodatuimaks ettepanekuks.

Keskrajooni 2011. aasta populaarseimad uusehitised olid elamukompleksid Sky House, millest sai ka pealinna keskuse kõrgeim uusehitis “Inglise kvartal” ja “Itaalia kvartal”, mis moodustas enam kui 50% kõigist keskhalduspiirkonna uusehitiste müüdud korteritest..

Aasta kalleimaks uusehitiseks osutus Barkli Neitsimaja kompleks, mis asus Ostozhenkas, “kuldse miili” territooriumil, selle ehitusega tegeles maailmakuulus disainer Kelly Hoppen..

Suurim uus elamukompleks Moskva kesklinnas oli 2011. aastal Sadovye Kvartaly, pindalaga 11 hektarit.

Muude huvitavate ettepanekute hulgas märgivad eksperdid Balashikhas asuva elamukomplekside ja Butovo-Parki elamukompleksi massilist ehitamist.

Prognoos 2012

Asjatundjate sõnul võib 2011. aasta suundumuste jätkudes järgmisel aastal kinnisvaraturul tuua järgmised muudatused:

• hüpoteeklaenudega seotud tehingute arvu kasv jätkub, üha suurem korterite ja majade ostjate arv pöördub pangandusasutuste poole. Hüpoteeklaenutehingute arvu kasv võib olla 35–40%;
• nõudlus ja uued pakkumised nihkuvad jätkuvalt Moskva regiooni suunas, kuna Moskva kesklinnad on oma arenguvõimalused praktiliselt ammendanud ning liiga kõrged hinnad sunnivad ostjaid otsima uusi eluasemeid kaugematest piirkondadest;
• uute elamispindade, näiteks pööningute, vallamajade, korterite, riigi ühekorruseliste komplekside arendamine;
• arendajate töö taseme ja eluaseme kvaliteediomaduste tõstmine;
• ruutmeetri hinnatõus Moskvas ja Moskva piirkonnas püsib inflatsioonimääraga tõenäoliselt samal tasemel, st mitte rohkem kui 5–8% aastas. Ehkki rahvusvaheline konsultatsioonifirma Knight Frank, analüüsides 29 linna, mis asuvad viies maailma piirkonnas, ennustab Moskva kinnisvara hinnatõusu suuremat kasvu – umbes 20% 2012. aastal. Eksperdid seostavad seda prognoosi Venemaa pealinna atraktiivsuse suurenemisega, sealhulgas ka välisinvestorite jaoks, mida omakorda hõlbustab Moskva territooriumi laiendamine..