Kuidas omandit registreerida?

Juttudest, mis juhtuvad Moskva uusehitiste korterite ostjatega, saate koostada õpetliku käsiraamatu. Selle üks meeldejäävamaid peatükke tuleks pühendada ostetud eluaseme omandiõiguse registreerimise probleemile. See probleem on suuresti tingitud pealinna bürokraatliku mehhanismi toimimisest. Kuid pealkirjadokumentide saamise tähtaega pikendavad tõsiselt ka paljud muud tegurid, mille puudumine piirab märkimisväärselt ostjate vabadust.

Kaugus aastates

Milline on tegelik ajakava omandiõiguste saamiseks? Millised võimalused on ostjal vara võõrandada objekti kättetoimetamise ja nende dokumentide kättesaamise vahel? Kas on näiteks võimalik korterit müüa, annetada, pärandada, osadeks jagada või laenu hüpoteekida? Kas on õige alustada remonti korteris? Kui palju maksab kujundus ise? Siin on välja mõelda küsimused.

Augur Estate’i kommertsdirektor Viktor Kozlov räägib omandiõiguse registreerimise menetlusega seotud sammudest: “Vastvalminud majades korterite ostjate omandiõiguste registreerimisele eelneb linna kinnisvaraomandi õiguste riiklik registreerimine ja investorite kinnisvarale registreerimise õiguste registreerimine.” Linna eluruumide omandiõiguse registreerimiseks vajaliku aja lühendamise otsuseid ja korraldusi on tehtud mitu korda. Moskva valitsuse 2004. aasta määrusega loodi justiitsinstitutsiooni ühtne spetsialiseeritud vastuvõtukabinet kinnisvaraõiguse ja sellega tehingute riiklikuks registreerimiseks. Kuid olemasolevad probleemid pole veel lahendatud..

„Pärast eraldusprotokolli allkirjastamist linnaga algab järgmine etapp – investorite kinnisvaraõiguste registreerimine Moskva Riiklikus Kinnisvara Komitee Komitees Kinnisvara Õiguste Registreerimiseks ja Tehingutega Sellega, – Viktor Kozlov jätkab – Sel juhul kinnitamise tingimused on reguleeritud, kuid koos Seetõttu muutuvad dokumentide registreerimise nõuded sageli. Arendusettevõtted on sunnitud dokumente korduvalt vastavusse viima muudetud nõuetega. Seega venib 30-päevane periood kinnisvarainvestorite õiguste registreerimiseks kuudeks. Protsessi viimane etapp – – füüsilise või juriidilise isiku omandiõiguse registreerimine vastavalt seadusele “Kinnisvaraõiguse riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta”; selleks kulub veel üks kuu. Moskvas kinnisvaradokumentide saamiseks kuluv kumulatiivne kogukestusaeg on aasta kuni aasta poolteist aastat, erijuhtudel – kuni kolm x aastat alates maja riiklikule komisjonile üleandmise kuupäevast “.

MIANi kinnisvarabüroo juriidilise osakonna juhataja Khaya Pleshitskaya rõhutab, et STI tehtud mõõtmised võtavad palju aega: investeerimisprojekti lõpuleviimiseks valmistatakse ette korterite vastuvõtmise ja võõrandamise dokumente ning dokumentide paketti. Alles pärast seda avatakse föderaalses registreerimisteenistuses maja juriidiline aadress “.

Seega peavad omandiõigust tõendavad dokumendid ootama aastat (parimal juhul) kuni kolm aastat. Enamik kinnisvaraspetsialiste on selle järeldusega nõus..

Arendajad pesevad käsi

Kes on süüdi arvukate viivituste taga juba ostetud eluaseme omandiõiguse registreerimisel? Mis paneb linnavõimud investorite õiguste registreerimise protsessi niivõrd edasi lükkama ega aktsepteerimistunnistusi pikka aega allkirjastama?

Vastus on tegelikult ilmne. “Munitsipaalvõimud ootavad, et arendaja täidaks kõik investeerimislepingust tulenevad kohustused täies mahus,” selgitab Konti ettevõtete grupi asepresident Vjatšeslav Timerbulatov. “Põhiliselt räägime haljastusest, linnaosa sotsiaalse infrastruktuuri arendamisest, prefektuuri omandisse üleminekust. ravijärjekorras olevate inimeste eluase jne. Seega ei viivita tegelikult mitte omandiõiguse registreerimine, vaid investori ja linna vahel sõlmitava investeerimislepingu täitmise akti allkirjastamine..

Kuid nagu selgub, ei puuduta see üksnes objektiivseid põhjuseid. Ettevõtte “Inkom-kinnisvara” jurist Angelica Zharkova rääkis sellest: “Arendaja, sõlmides investeerimislepingu ja hankides hiljem elamu kinnistu ehitamiseks lubasid, omandab mõned kohustused linna ees nii ehitusplatsil taristu loomise kui ka kasutamise eest kommunikatsioonid – hüvitise maksmine linnale.Pärast uue hoone ehituse lõpetamist, kui kõik korterid müüakse aktsionäridele ja arendaja on kasumit teeninud, pole linna ees võetud kohustuste täitmine talle enam huvitav. Kuid linnavõimud ootavad sel juhul, et arendaja täidaks oma kohustused vastavalt See võib kesta aastaid, nii et dokumenti – võtmeks peetavat investeerimislepingu täitmise akti nad ei allkirjasta. Nimelt on see dokument vastloodud objekti aadressi avamise ja omandiõiguse registreerimise alus “.

Linna ja investori suhted on eraldi, väga valus ja suur teema. Muidugi on munitsipaalvõimude täna ehitajatele pandud koormus väga kõrge. Mõnes linnaosas ulatub linna niinimetatud osakaal 40% -ni projekti investeeringukuludest. Sellises olukorras üritavad kinnisvaraarendajad konksu abil või kelmuse abil vabaneda vihatud ja nagu neile tundub, ebamõistlikult suurest koormusest. Seis võib kesta aastaid ja kuni puksiirimäng on läbi, ootab ostja.

Enamik arendajaid ei nõustu siiski selliste järeldustega. Vjatšeslav Timerbulatov selgitab: “kohusetundlikule arendajale on objektiivselt kahjumlik omandiõiguse registreerimise protsessi viivitamine, kuna sel juhul võib ettevõte kanda suuri karistusi.” “Arendajatele on kahjumlik korteriomandiõiguse registreerimisega viivitada, kuna sellega kaasnevad arvukad kulud,” ütles investeerimis- ja ehitusettevõtte City-XXI sajandi pressisekretär Sergei Lyadov. Millistest kuludest me räägime? Esiteks on need kompleksi ülalpidamis- ja kommunaalkulud pärast riikliku komisjoni kättetoimetamist. Tegelikult langeb selliste lepingute tingimuste kohaselt selliste maksete koormus enamasti ostjate õlgadele, kuid viimased, nagu väidavad samad ehitajad, keelduvad sageli maksmast kinnisvara eest, mis veel juriidiliselt neile ei kuulu. Mis kaalub üles – võimalus linnalt mööndusi saada või kommunaalmaksete pealt kokku hoida? Küsimus on tõenäoliselt retooriline.

Lepinguosalised

Investeerimiskohustuste täitmisega seotud raskuste kõrval on praegu veel üks äärmiselt keeruline teema. See on maja ühendamine kommunaalkuludega. “Projekti elluviimise viimases etapis on see probleem kõige valusam,” ütleb Sergei Lyadov. “Kui küsimust ei olnud eelnevalt põhjalikult läbi töötatud, siis võib õiguste registreerimisega viivitamine mõnel juhul ulatuda mitme aastani.”.

Siduva tariifiinformatsiooni töötajate aeglus on töötlemise viibimise veel üks põhjus. Kuid olukord ei piirdu kirjeldatud raskustega. Nagu teate, on projekti arendamisse sageli kaasatud ka mitu investorit. Viimased meelitavad kaasinvestoreid ja kõik nad meelitavad tulevikus eraisikuid – aktsiate omanikke ehituse juurde. Probleemid tekivad seetõttu, et maja ehituse lõpetamist käsitlevad dokumendid peavad olema allkirjastatud kõigi investorite poolt, kes on investeerimislepingu osapooled. Kuid seda ei saa juhtuda enne, kui investorite ja arendaja, ettevõtete ja võlausaldajate vahel on tehtud kõik arvutused..

“Selle tagajärjel kannatavad aktsionärid,” ütleb Anzhelika Zharkova. kinnisvara, kuna investoreid on palju ja nendevahelisi arveldusi ei ole täielikult tehtud. Tuleb öelda, et investorite ja kaasinvestorite vahelisi arveldusi ei lahendata alati vabatahtlikkuse alusel, mõnikord tekivad nende vahel vaid – ja üha sagedamini – vaidlused, mis lahendatakse ainult Seetõttu ei saa rääkida investeerimislepingu täitmist käsitlevatest dokumentidest. Ja aktsionär ootab kõigi nende vaidluste lahendamist. See juhtus Nikulino-2 mikrorajoonis, kui investeerimislepingu pooled ei suutnud välja mõelda, kellele keegi võlgneb, ja üks neist esitas kohtusse hagi, kuid aktsionärid ei oodanud, nad pöördusid ise kohtusse korterite omandiõiguse tunnustamise nõuetega ja kohtusse jõuti nende omandiõiguse tunnustamine “.

Paljud juristid on veendunud, et olukordades, kus omandiõiguse registreerimine viibib, on kõige tõhusam viis oma õiguste kaitseks kohus. Sarnased pretsedendid on olemas ka tänapäeval..

Rippumise plussid ja miinused

Kogu aeg, kuni ülalnimetatud toiminguid teostatakse, on uue hoone ostja unarusse. Tema positsioon on kõige ebasoodsam ja valimisõiguseta, see on ametnike ja ehitajate, ehitajate ja energeetikute, investorite ja kaasinvestorite vastasseisu pantvangi sattunud inimese positsioon. Kuid ostjal, kellel on omandatud vara suhtes tegelikud, kuid mitte seaduslikud õigused, on ka mõned võimalused..

“Pärast arendajalt loa saamist võib ostja hakata korteris remonti tegema enne omandiõiguse registreerimist, kuna tavaliselt on ettevõtted nõus ostjatega kohtuma,” ütleb Sergei Lyadov. Kuid sel juhul on korteri tulevasel omanikul olulised piirangud. Näiteks ei saa see mõjutada korteri ja hoone fassaadi kujundusomadusi, sest siis räägime ümberehitusest, mis on põhimõtteliselt keelatud kuni omandiõiguse registreerimiseni.
Ostjal on ka õigus pärandada korter, mis ei ole veel juriidiliselt vormistatud, kuna selline toiming on ette nähtud Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis (seaduse kohaselt on võimalik pärandada mitte ainult vara, mis testaatori käsutuses testamendi koostamise ajal on, vaid ka see, mis ilmub tulevikus). Khaya Pleshitskaya selgitab: “Pärida on võimalik ka siis, kui tahet pole. Sel juhul saab pärija pärandiõiguse tõendi ja pöördub registreerimist teostava organisatsiooni või organisatsiooni poole, kellega on sõlmitud korterileping, nii et korter on juba registreeritud tema “.

Tahet tuleb annetusest eristada, mis sel juhul on võimatu. Põhimõtteliselt saab ostja korteri müüa enne omandiõiguse registreerimist, kuid sel juhul kasutatakse nõudeõiguste loovutamise skeemi, mis on muidugi õigustatud ainult vääramatu jõu korral..

Õiguslikult registreerimata uue hoone ostja võimalused piirduvad tegelikult remondi, pärimise ja nõuete loovutamisega. Kõik muud vara valdamisetapid on välistatud. Niisiis, ostja ei saa sellises korteris registreeruda, sest elukohas registreerimise (registreerimise) aluseks on omandiõiguse tunnistus. “Juhul, kui abikaasade lahutus toimub enne omandiõiguse registreerimist, on võimatu korterit ise jagada, kuna see ei kuulu veel abikaasadele,” ütleb Khaya Pleshitskaya. “Sellest lähtuvalt jagatakse korteri ostmiseks makstud raha.” Korterit ei saa laenu pantimiseks, kuna vara kui sellist puudub.

Märkimisväärne puudus “üleminekuperioodist” – ja suured kommunaalmaksed, mis tuleneb asjaolust, et linna toetused sellel perioodil ei toimi.

Ostja maksab kõige eest?

Olemasolevate omandiõiguse registreerimise tingimustega ei astu haruldane uusehitiste kinnisvara ostja samme oma õiguste sõlmimiseks.

Vara valdamise protsessi saab kiirendada, kui mitte juriidiliselt, siis vähemalt tegelikult. Ja siin on kuidas. “Pärast maja üleandmist riigikomisjonile tuleb haldusringkonna prefekti otsusega maja üle anda tegutseva organisatsiooni bilanssi. Korteri ostja, kes ei soovi mitu aastat oodata omandiõiguse saamist, võib sõlmida lepingu oma maja haldava organisatsiooniga ning jätkata remonti ja dokumentide osalist registreerimist kinnitamiseks. ümberehitus, – soovitab Viktor Kozlov. – Kuid selles olukorras tuleb arvestada, et sellest hetkest alates tuleb kõik rajatise ülalpidamiskulud, mis olid eelnevalt määratud peatöövõtjale ja komisjoni poolt riigi poolt aktsepteerimise hetkest investorile, tasuda nüüd üürnikelt, sõlmis operatiivorganisatsiooniga lepingu “.

Veel üks väga keeruline küsimus on seotud korteriomandi õigusliku registreerimisega seotud teenuste maksumusega. Kõik, kes on kunagi pidanud Moskvas kinnisvara omandiõigust registreerima, teavad, millised põrgutugused tulevaste omanike ringid peavad läbi käima. Arvukate dokumentide kogumine, pikaajalised järjekorrad, keeldumised – kõiki neid kulusid seletavad Moskva registreerimiskomitee töötajad seadusandliku baasi ebapiisava väljatöötamisega ja asjaoluga, et praegu ei saa struktuur lihtsalt hakkama selle organisatsiooni pidevalt kasvava klientide vooluga. Millised on ostja kulud sellises olukorras? Ekspertide arvamused selles küsimuses on väga kahemõttelised..

Khaya Pleshitskaya leiab, et tehingu registreerimisega seotud kulud pole kohustuslikud: “Korteri ostmisel registreerimise eest raha alati ei kulutata. See juhtub reeglina siis, kui esimesed registreerimise sammud tehakse juba omandamise etapis. ), kuid dokumendid (lepingud, lisakokkulepped) tuleb juba tehtud. Selle töö eest võetakse raha “.

Vjatšeslav Timerbulatov kirjeldab olukorda pisut teistmoodi: “Omanduses oleva korteri registreerimise teenuse maksumus määratakse klientide ja asutuse mugavuse huvides tavaliselt protsentides korteri maksumusest. Lisaks määratakse see kindlaks, võttes arvesse maja asukohta, dokumentide registreerimiseks ettevalmistamise etappi ja mitmeid muid tegureid. Näiteks meie ettevõttes sisalduvad registreerimise kulud eluaseme ostuhinnas. Teised selle teenuse arendajad võtavad summa, mis ei ületa 1000 dollarit, ainult õigusabi saamiseks. Kinnisvaramaakleris on registreerimise hind investeerimisjärgus üks kuni 1,5% korteri maksumusest. Moskva, piirkonnas – umbes 2-2,5%. Mõned ettevõtted, kes on vahendajad ja on ostnud investorilt kortereid agendilepingu alusel, võtavad kuni 3% lepingu summast. Sellele summale peate lisama ka riigilõivude ja erinevate sertifikaatide maksmise kulud. mis maksavad kliendile keskmiselt 500 dollarit “.

Praegu leiate palju kuulutusi, milles erinevate ettevõtete esindajad pakuvad uute hoonete omandiõiguse registreerimist. Reeglina on sellise teenuse maksumus umbes sama 1000 dollarit. Sellised teated on kurvemad kui meeldivad. Lõppude lõpuks selgub, et bürokraatlikke viivitusi saab kõrvaldada ja mis näis olevat keeruline ja välja tõmmatud asi, selgub, selle saab teostada kuu või kahe pärast. Kui on olemas oluline huvi.