Investeeringud kinnisvarasse välismaal. Kus ja millist kinnisvara on Euroopas nüüd kasumlikum osta

Investeeringud välismaisesse kinnisvarasse, sealhulgas Euroopa kinnisvarasse, on venelaste seas viimasel ajal üha populaarsemaks muutunud. Veelgi enam, meie kaasmaalased investeerivad elamu-, hotellindus-, kontori- ja jaemüügikinnisvarasse.

Vincent van Gogh, kohviku terrass öösel, 1888

Praegu kõige odavam eluase Bulgaarias ja Eestis

Olles analüüsinud olukorda Euroopa elamukinnisvaraturul, võime öelda, et kõige soodsamat eluaset saab nüüd osta Eestis ja Bulgaarias.

Vastavalt juhtivatele Venemaa agentuuridele, kes pakuvad Euroopas kinnisvara ostmist. Bulgaarias saab odavaimat suvilat osta hinnaga 100 – 150 tuhat rubla. Selle summa eest saate osta maja pindalaga 60 kuni 150 ruutmeetrit. Eestis kuni 50 ruutmeetri suurune korter. saab osta 100 tuhande rubla eest.

Teise koha hõivavad Leedu ja Tšehhi, siin saab elukondlikku kinnisvara osta hinnaga 200 tuhat rubla. Niisiis, Tšehhi linnas nimega Teplice kahetoaline korter paneelmajas, pindalaga 53 ruutmeetrit. saab osta 207 tuhande rubla eest.

Kolmandal kohal oli eluaseme taskukohasuse osas Saksamaa. Korteri minimaalsed kulud on umbes 280 tuhat rubla. Seega saate Saksimaal osta väikese korteri kuni 38 ruutmeetrit. 276 tuhande rubla eest.

Järgmisena asuvad Itaalia, Soome ja Montenegro. Scalea kuurortpiirkonnas asuvat korterit müüakse 592 tuhande rubla eest. Soomes Punkaharju piirkonnas müüakse 1950. aastal ehitatud maja 750 tuhande rubla eest. Ja Montenegro Chani piirkonnas saab maja osta 769 tuhande rubla eest.

Venemaalt ja SRÜ riikidest pärit investorid ostavad sel aastal ekspertide prognooside kohaselt Euroopas hotelle 500 miljoni euro eest.

Rahvusvahelise kinnisvarabüroo Gordon Rocki ekspertide sõnul ulatusid kogu Euroopa hotelliinvesteeringute investeeringud eelmise aasta lõpus 4,5 miljardi euroni. Vene investorite osakaal oli umbes 8%. Analüütikute prognooside kohaselt kasvab 2011. aastal tehingute maht Euroopa hotellide kinnisvaraga vähemalt 20% ja SRÜ riikide, sealhulgas ka Venemaa investorite osakaal võib tõusta 10% -ni. Seega, kui arvutame investeeringu suuruse, selgub, et 2011. aastal ostavad Venemaa ja teiste SRÜ riikide kodanikud Euroopas rohkem kui poole miljardi euro väärtuses hotelle..

Viimase 2 aasta jooksul on investoritest Venemaalt ja SRÜ riikidest saanud üks peamisi tegutsejaid Euroopa hotelli kinnisvaraturul. Venemaa investorid on viie suurima investori hulgas, kes ostavad Euroopas hotelle.

Christian Jereczek, tänavapilt

Venemaa investorite kinnisvara ostmise riigi valik sõltub peamiselt hinnangulisest investeeringute eelarvest:

• kuni 2 miljoni euro suuruse eelarvega näitavad investorid huvi minihotellide (kuni 25 tuba) vastu Bulgaarias, Montenegros, Tšehhi Vabariigis, Saksamaal ja Türgis;
• 2–7 miljoni euro suuruse eelarvega ostavad investorid minihotelle ja hotelle (kuni 50 tuba) Tšehhis, Saksamaal, Austrias, Hispaanias;
• mille eelarve on üle 7 miljoni euro – nad ostavad hotelle (üle 50 toa) Prantsusmaal, Austrias, Saksamaal ja Inglismaal.

Venemaa ja SRÜ riikide investorite kogunõudluses on alla 2 miljoni euro suuruste hotellide nõudluse osakaal 60%, alla 7 miljoni euro suuruste hotellide puhul – 25% ja üle 7 miljoni euro suuruste hotellide nõudluse osakaal 15%..

Peab märkima, et Karlovy Vary, Baden-Badeni ja Praha hotellid on Vene investorite seas viimasel ajal kõige suuremat nõudlust nõudnud. Hotellide hindade olulist tõusu nendes linnades mõjutas Vene, Ukraina ja Kasahstani investorite kõrgendatud huvi. Nii et viimase 2 aasta jooksul on hinnad tõusnud keskmiselt 1,5 korda. Järelikult on nendes linnades hotelli kinnisvara ostmiseks tehtud investeeringute tasuvusaeg praegu pikenenud ja võib olla kuni 20 aastat. See on märkimisväärselt rohkem kui investeeringutasuvus, kui ostate näiteks Austrias, Londonis, Hamburgis või Münchenis hotelle, mille tasuvusaeg on umbes 12 aastat.

Agentuuri Gordon Rock direktori Stanislav Singeli sõnul on Vene investorite huvi garanteeritud sissetulekuga välismaiste hotellide ostmise vastu nüüd märkimisväärselt suurenenud. Nende eripära on see, et selliseid hotelle müüakse pikaajalise halduse lepinguga, mis reeglina sõlmitakse Euroopa ühe juhtiva hotelliketiga. Leping sõlmitakse tavaliselt 15-20 aastaks ja garanteeritud tulu on 6-8% aastas ning fondivalitseja maksab selle hotelli omanikule.

Jääb veel märkida, et paljud Euroopa pangad annavad sellise hotellivara ostmiseks hea meelega laenu. Väljastatakse laene summas kuni 65% objekti kogumaksumusest, intressimäär on aga alates 3,2%. Selgub, et sellisesse kinnisvarasse tehtud investeeringutasuvus võib ulatuda 11–12% -ni aastas.

Sellest ei piisa ostmiseks. Kui palju maksab kodu ülalpidamine välismaal

Paljud investorid, kes ostavad kinnisvara välismaalt, ei tea alati, kui palju võib neile maksta Alpide maja või Londoni katusekorteri ülalpidamine. Kulude kavandamisel tuleb aga arvestada mitte ainult objekti enda maksumusega, vaid ka maksude, tasude, kommunaalmaksete, kindlustus- ja muude kuludega.

Fondivalitseja. Kui soovite oma maamaja puhtana hoida, peaksite kaaluma fondivalitseja palkamist. Euroopas luksuskinnisvara haldamine maksab teile palju. Reeglina peate lisateenuste eest fondivalitsejale maksma – arve võib sisaldada: basseini puhastamine, aia korrashoid ja palju muud. Näiteks Prantsusmaal, Hispaanias ja Saksamaal maksavad aia ja basseiniga villa haldava ettevõtte teenused selle omanikule umbes 2–3 tuhat eurot aastas. Ettevõtte kohustuste hulka kuulub mõisa külastamine kord nädalas, kõigi vajalike töötajate värbamine ja lepinguline sõlmimine ning raamatupidamise pidamine. Nädalane koristamine maksab näiteks 60 eurot, basseini ülalpidamine kuus maksab 800 eurot, umbes kui palju peate aedniku teenustele kulutama. Nii et väga korralik summa jookseb otsa.

Kinnisvaramaksud. Enamikus Euroopa riikides peavad kinnisvaraomanikud kinnisvaramaksu maksma igal aastal. Maksu arvutamisel võetakse aluseks vara hinnanguline väärtus, mis on tavaliselt turuväärtusest palju väiksem ja jääb vahemikku 0,1–3,5%..

Vincent Van Gogh, Valge maja öösel, 1890

Kui võtta konkreetsed riigid, siis on kinnisvaramaksu määr järgmine: Hispaanias – 0,4% linna kinnisvara ja 0,3% maapiirkonnas; Montenegros sõltub maksumäär maksustatava vara pindalast ja jääb vahemikku 0,08–0,8%; Saksamaal makstakse maksu keskmiselt 1,9%, samas kui kinnisvara, mille väärtus on eraisikutele vähem kui 120 tuhat eurot ja juriidilistele isikutele vähem kui 20 tuhat eurot, ei maksustata.

Näiteks Prantsusmaal on omandimakse kahte tüüpi: taxe d’habitation (maksustatakse ainult hoone) ja taxe fonciere (maatükiga maja). Maksusumma sõltub objekti pindalast. Niisiis, korteri jaoks, mille üldpind on 90 ruutmeetrit. m peab 120 ruutmeetri suuruse maja eest maksma umbes 400 eurot aastas. m alates 100 ruutmeetrit. m maad – tuhat eurot.

Mõnes Euroopa riigis – näiteks Horvaatias – kinnisvaramaksu ei maksta.

Hispaanias peavad majade ja korterite omanikud maksma koos kinnisvaramaksuga varamaksu, mille määr jääb vahemikku 0,2% (vara väärtus kuni 193 tuhat eurot) kuni 2,5% (kinnisvara on kallim kui 12 316 tuhat eurot)..

Kommunaalmaksed – need tuleb ka tasuda. Kommunaalarvete summa sõltub aga tarbimisest. Mõõturid paigaldatakse peaaegu kõigisse majadesse. Märgime ainult, et Lääne-Euroopas makstakse vee, gaasi ja elektri eest rohkem kui lõunas..

Kui arvestame kõiki maja või korteri ülalpidamise kogukulusid, siis on üks kallimaid riike Prantsusmaa. Eluaseme ülalpidamine võtab siin umbes 2-3% vara koguväärtusest, sealhulgas kohalikud kinnisvaramaksud, kommunaalmaksed ja kindlustus. Kui võrrelda, siis näiteks Suurbritannias on kulud umbes 1%. Ka Saksamaal on majade ülalpidamine kõrge kommunaalmäära tõttu üsna kallis. Horvaatias, Montenegros ja Soomes on eluaseme ülalpidamine palju odavam.

Summeerida

Euroopa kinnisvaraturg on praegu Venemaa investoritele väga atraktiivne. Paljudes Euroopa riikides on korterite ja majade hinnad palju madalamad kui Moskvas. Sellepärast pühendavad paljud potentsiaalsed investorid märkimisväärselt vahendeid välismaise kinnisvara ostmiseks. Ja paljude ekspertide prognooside kohaselt jätkavad investeeringud kasvu ja hoogustumist. Selle peamiseks põhjuseks on see, et kinnisvarahinnad ei peaks lähitulevikus Euroopas tõusma ja võib-olla mõnes piirkonnas hinnad isegi langevad.

Isaac Levitan, Bordighera lähedal. Põhja-Itaalia, 1890

Hotellide ostmine Euroopas, mis on viimastel aastatel muutunud meie kaasmaalaste seas populaarseks investeerimisviisiks, kogub samuti ainult populaarsust. Eriti puudutab see garanteeritud sissetulekuga hotellikinnisvara ostmist. Lõppude lõpuks võimaldab garanteeritud sissetuleku olemasolu isegi hotelliettevõtte kogemuseta investoril teha riskivabasid investeeringuid Euroopa hotelli kinnisvarasse.

Kui aga plaanite investeerida Euroopa kinnisvara ostmisse, peate enne seda kindlasti tähelepanu pöörama selle objekti ülalpidamiskuludele. Kuna paljudes riikides pole eluaseme ülalpidamine just kõige odavam rõõm.

Üldiselt võime kindlalt öelda, et kui soovite teha pikaajalist investeeringut, on praegu Euroopas kinnisvara ostmine üsna hea investeering. Lähitulevikus pole sellistest investeeringutest ilmselt võimalik märkimisväärset tulu saada ja tulevikus teenib see suure tõenäosusega kasumit..